Gewerbliche Untervermietung: Verzögerte Teilräumung kann den Mietausfall für das ganze Objekt auslösen

Redaktioneller Kernsatz

Gewerbliche Untervermietung: Verzögerte Teilräumung kann den Mietausfall für das ganze Objekt auslösen

Redaktionelle Zusammenfassung · 820 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Erfolglose beschränkte Berufung

Hauptmiete und Werkstattbetrieb

Die Eigentümerin hatte das Gewerbeobjekt Ende 2020 an eine Hauptmieterin vermietet. Vereinbart waren monatlich 4.077,99 Euro Nettokaltmiete und 2.564,60 Euro Betriebskostenvorauszahlungen zuzüglich Umsatzsteuer. Die Hauptmieterin nutzte einen Teil für ihr Speditionsgeschäft und überließ eine mittig gelegene Teilfläche dem Beklagten als Kraftfahrzeugwerkstatt. Dessen bis 2030 befristeter Untermietvertrag sah eine geringere Miete vor. Beide Nutzer teilten sich die Sanitäranlagen. Wegen Mietrückständen kündigte die Eigentümerin den Hauptmietvertrag fristlos. Gegen die Hauptmieterin erging im Oktober 2022 ein Räumungstitel. Die Eigentümerin teilte dem Beklagten anschließend mehrfach mit, dass sie keinen neuen Mietvertrag mit ihm schließen werde, und verlangte die geräumte Herausgabe.

Rückgabe erst nach gesondertem Räumungsverfahren

Beim Vollstreckungsversuch am 18. Januar 2023 wurde der von der Hauptmieterin genutzte Bereich herausgegeben. Der Beklagte verweigerte dagegen die Räumung seiner Werkstattfläche. Deshalb erhob die Eigentümerin gegen ihn eine eigene Räumungsklage. Nach seinem Anerkenntnis erging im Mai 2023 ein entsprechendes Urteil; tatsächlich gab er den Besitz erst am 21. Mai zurück. Zunächst hatte die Eigentümerin einen längeren Ausfall einschließlich Umsatzsteuer verlangt. Im späteren Zahlungsprozess wurde jedoch die tatsächliche Rückgabe berücksichtigt. Dass ihr Eigentum bestand, war durch den Grundbuchauszug belegt. Eine abweichende Mitteilung einer Verwaltung über die Eigentümerstellung änderte daran nichts. Auch die lange Laufzeit des Untermietvertrags verschaffte dem Beklagten gegenüber der Eigentümerin kein fortbestehendes Besitzrecht.

Verzugsschaden statt bloßer Nutzungswert

Der Senat ordnete den Anspruch als Verzögerungsschaden im Eigentümer-Besitzer-Verhältnis ein. Spätestens beim Räumungsversuch im Januar wusste der Beklagte, dass der Hauptmietvertrag beendet war und er gegenüber der Eigentümerin nicht mehr zum Besitz berechtigt war. Die vorherigen eindeutigen Herausgabeverlangen begründeten seinen Verzug. Für die Schadenshöhe war deshalb nicht allein maßgeblich, welchen Gebrauchswert die von ihm tatsächlich genutzte Werkstatt hatte. Ein Anspruch auf Herausgabe tatsächlich gezogener Nutzungen und der Ersatz eines durch verspätete Herausgabe verursachten weitergehenden Schadens sind zu unterscheiden. Verhinderte gerade die zurückbehaltene Teilfläche eine wirtschaftlich mögliche Vermietung des Gesamtobjekts, konnte auch der darauf beruhende gesamte Mietausfall ersetzt verlangt werden.

Geteilte Restflächen ohne eigene Sanitäranlagen

Nach den konkreten räumlichen Verhältnissen war eine kurzfristige gesonderte Vermietung der übrigen Bereiche nicht zumutbar. Die Werkstatt lag in der Mitte und trennte die verbleibenden Flächen voneinander. Zudem verfügten diese nicht über eigenständige Sanitäranlagen; ein neuer Nutzer hätte sich diese weiterhin mit der Werkstatt teilen müssen. Die frühere Zusammenarbeit zwischen Hauptmieterin und Beklagtem belegte nicht, dass sich eine entsprechende Aufteilung kurzfristig am Markt verwirklichen ließ. Der Senat konnte den Schaden auf dieser Grundlage nach § 287 ZPO beurteilen, ohne ein Sachverständigengutachten zur Teilvermietbarkeit einzuholen. Konkrete anderweitige Vermietungsmöglichkeiten waren nicht dargetan. Die Eigentümerin musste insbesondere nicht zur Schadensminderung dem Beklagten selbst einen neuen Vertrag anbieten, auch wenn dieser die Anmietung des ganzen Objekts vorgeschlagen hatte.

Maßstab der entgangenen Miete

Das Gericht legte der Berechnung die im bisherigen Hauptmietvertrag vereinbarten Beträge zugrunde. Es ließ dabei offen, ob bei solchen Schadensersatzansprüchen stets entsprechend der mietrechtlichen Nutzungsentschädigung auf die frühere Vertragsmiete zurückgegriffen werden kann. Im konkreten Verfahren war nicht erheblich bestritten, dass diese Miete auch 2023 noch marktüblich und ortsüblich war. Der Senat hatte deshalb keinen Anlass, ohne entsprechenden Parteivortrag weitere Ermittlungen anzustellen. Die niedrigere Untermiete bestimmte den Schaden der Eigentümerin nicht. Diese hatte ihren Ausfall aus der wirtschaftlichen Nutzung des Gesamtobjekts darzulegen. Umsatzsteuer war in dem schließlich zugesprochenen Ersatzbetrag nicht enthalten; die Berechnung übernahm insoweit nicht einfach die ursprünglich verlangte monatliche Bruttogesamtzahlung.

Betriebskosten mit späterer Abrechnungskontrolle

Auch Betriebskostenvorauszahlungen konnten nach der Entscheidung zunächst in die Schadensberechnung eingehen. Dabei unterschied der Senat zwischen verbrauchsunabhängigen Kosten und solchen, die tatsächlich nur bei entsprechendem Verbrauch entstehen. Letztere dürfen nicht ohne Weiteres dauerhaft zu einer Überkompensation führen. Hier fehlten der Eigentümerin noch die erforderlichen Abrechnungsunterlagen; Abrechnungsreife war nach der Bewertung des Gerichts noch nicht eingetreten. Die für Wohnraum gesetzlich geregelte Jahresfrist galt zwar nicht unmittelbar für die Gewerbemiete, ein entsprechender Zeitraum war aber regelmäßig als angemessene Abrechnungsfrist heranzuziehen. Die vorläufige Berücksichtigung der Vorauszahlungen bedeutete deshalb keine abschließende Feststellung tatsächlich entstandener Verbrauchskosten. Nach Eintritt der Abrechnungsreife konnte dem Beklagten gegebenenfalls ein Rückforderungsanspruch wegen einer Überzahlung zustehen.

Vergleich mit der Hauptmieterin beseitigte den Anspruch nicht

Eine Vereinbarung zwischen Eigentümerin und Hauptmieterin stand dem Zahlungsanspruch ebenfalls nicht entgegen. Sie regelte Rückstände nur bis einschließlich Februar 2023 und behielt Forderungen für die Zeit ab März ausdrücklich vor. Daraus ließ sich kein Erlass auch zugunsten des Beklagten ableiten. Dass die Eigentümerin zunächst die Hauptmieterin in Anspruch genommen hatte, verbrauchte ihre Möglichkeit nicht, den ebenfalls haftenden Beklagten heranzuziehen. Entscheidend blieb, dass keine vollständige Befriedigung erfolgt war. Das OLG bestätigte damit die zugesprochene Summe und die Verzinsung mit fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 20. Juli 2023. Die Kosten seiner erfolglosen Berufung musste der Beklagte tragen.