Vorkaufsrecht am Grundstück: Keine Prozesskostenhilfe für Berufung mit geltend gemachten Kaufpreisabzügen

Redaktioneller Kernsatz

Vorkaufsrecht am Grundstück: Keine Prozesskostenhilfe für Berufung mit geltend gemachten Kaufpreisabzügen

Redaktionelle Zusammenfassung · 801 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Entscheidung

Vorkauf

Das Vorkaufsrecht war in einem gerichtlichen Vergleich vom Februar 2018 vereinbart worden. Nachdem die Klägerin das Grundstück an einen Dritten verkauft hatte, übte der Beklagte das Recht mit Schreiben vom 10. August 2020 aus. Die Wirksamkeit dieser Erklärung stellte er nicht infrage. Durch die Ausübung entstand zwischen ihm und der Klägerin ein eigener Kaufvertrag zu den Bedingungen des bereits abgeschlossenen Drittkaufvertrags. Der Vorkaufsberechtigte tritt dabei wirtschaftlich an die Stelle des ursprünglichen Käufers; er kann die Vertragsbedingungen nicht allein durch seine Ausübungserklärung nach seinen Vorstellungen umgestalten. Für die Erklärung selbst war nach den Gründen nicht die Form erforderlich, die für den Grundstückskaufvertrag gilt.

Teilweise Zahlungsbereitschaft

Der Beklagte hatte schon vorgerichtlich und im erstinstanzlichen Prozesskostenhilfeverfahren erklärt, 338.800 Euro anzuerkennen. Daraus folgte jedoch kein fehlendes Rechtsschutzbedürfnis der Klägerin für diesen Teil ihrer Klage. Eine einfachere Möglichkeit lässt das Interesse an einer gerichtlichen Entscheidung nur entfallen, wenn sie wenigstens vergleichbar sicher und wirksam die benötigten Rechtsschutzziele erreicht. Die bloße Bereitschaft zur Teilzahlung verschaffte der Klägerin keine einem Urteil entsprechende gesicherte Position. Zudem stritten die Parteien weiterhin über die Höhe des geschuldeten Gesamtkaufpreises. Der Senat hielt deshalb die Zahlungsklage auch hinsichtlich des vom Beklagten grundsätzlich akzeptierten Teilbetrags für zulässig.

Erbverzicht

Ein Abzug von 23 Prozent des Kaufpreises scheiterte daran, dass kein notarieller Erbverzichtsvertrag geschlossen worden war. Nach der vom Landgericht vorgenommenen und vom Senat bestätigten Auslegung setzte sowohl die einschlägige Vergleichsregelung als auch die Vertragsgestaltung einen solchen Erbverzicht voraus. Ein im Drittkaufvertrag vorgesehener Rückbehalt von 30.000 Euro sollte nach dessen Sinn und Zweck nur gelten, wenn der Beklagte sein Vorkaufsrecht nicht ausübte. Die geplante gemeinsame Beurkundung eines neuen Kaufvertrags und des Erbverzichts ersetzte dessen tatsächlichen Abschluss nicht. Dass die Klägerin eine gesonderte Beurkundung des Erbverzichts vereitelt hätte, ergab sich aus dem Vortrag des Beklagten ebenfalls nicht.

Baugenehmigung

Auch eine Kaufpreisminderung wegen Umbauten aus den Jahren 1982 und 1983 kam nach den Gründen nicht in Betracht. Eine fehlende erforderliche Baugenehmigung kann grundsätzlich einen Sachmangel darstellen, weil die dauerhafte vertragsgemäße Nutzung rechtlich ungesichert ist. Hier waren die Umbauten nach der im Verfahren vorgelegten Auskunft der Bauprüfabteilung inzwischen jedoch genehmigungsfrei. Ein behördliches Einschreiten wegen der früher fehlenden Genehmigung wäre nach dieser Auskunft nicht mehr verhältnismäßig gewesen. Auch eine vom Beklagten vorgelegte Ingenieurstellungnahme ging von heutiger Genehmigungsfreiheit aus. Der Senat stellte deshalb auf die für die Bewertung maßgebliche Rechtslage ab und nicht allein auf die Vorschriften zur Zeit der Umbauten. Der Beklagte wandte ein, die Mitteilung sei nur vorläufig und habe keinen Verwaltungsaktcharakter. Das überzeugte den Senat nicht: Während die Behörde ihre Kenntnis der tatsächlichen Umstände einschränkte, erklärte sie die Unverhältnismäßigkeit eines Eingriffs wegen der inzwischen bestehenden Genehmigungsfreiheit ohne einen entsprechenden Vorbehalt.

Minderung und offene Fragen

Jedenfalls fehlten konkrete Anhaltspunkte für einen verbleibenden Minderwert. Für eine Minderung genügte es nicht, dass der Beklagte den Verkehrswert unter Berücksichtigung der fehlenden alten Genehmigung auf ungefähr 440.000 Euro schätzte und hierzu ein Sachverständigengutachten anbot. Die Nutzungsbefugnis war nach der herangezogenen Behördenauskunft nicht eingeschränkt. Dass potenzielle Käufer auf die Vorgeschichte unterschiedlich reagieren könnten, belegte ebenfalls keinen konkreten Wertunterschied. Den zusätzlich angesprochenen Standsicherheitsnachweis hatte die Klägerin nach dem eigenen Vortrag des Beklagten Ende 2022 nachgereicht. Ob früher ein Mangel bestanden hatte oder die eigene Mitwirkung des Beklagten an den Umbauten einer Minderung entgegenstand, ließ der Senat offen.

Anfechtung und Zinsen

Der Beklagte behauptete außerdem, die Klägerin habe den Drittkäufer über das Vorhandensein einer Baugenehmigung arglistig getäuscht. Ob daraus überhaupt ein eigenes Anfechtungsrecht des Vorkaufsberechtigten folgen könnte, musste das Gericht nicht entscheiden. Es fehlte schon an einer Anfechtungserklärung; außerdem war die maßgebliche Frist abgelaufen. Die erstinstanzlich zugesprochenen Prozesszinsen ab dem 11. September 2021 hielt der Senat ebenfalls für gerechtfertigt. Der Kaufpreis war bei Klagerhebung fällig. Die später im Prozess getroffenen Zwischenvereinbarungen über die Einholung einer Bauamtsauskunft änderten daran nichts. Auch eine bereits vor Klageerhebung bestehende Verpflichtung zur Übersendung eines Standsicherheitsnachweises hatte der Beklagte nicht dargelegt.

Kosten und Umfang der Prüfung

Die Zinsen erfassten den gesamten geschuldeten Kaufpreis. Eine angebotene Teilzahlung beseitigte dessen Fälligkeit nicht. Ebenso wenig musste die Klägerin wegen des Teilanerkenntnisses die entsprechenden Prozesskosten tragen. Der Senat verwies darauf, dass ein Schuldner grundsätzlich nicht zu Teilleistungen berechtigt ist und die Kostenprivilegierung des sofortigen Anerkenntnisses regelmäßig die Anerkennung des gesamten begründeten Anspruchs voraussetzt. Schließlich half dem Beklagten sein Einwand gegen die der Klägerin gewährte Prozesskostenhilfe nicht: Gegen deren Bewilligung stand ihm kein Rechtsbehelf zu. Da somit kein erfolgversprechender Berufungsangriff vorlag, blieb es bei der Ablehnung seines eigenen Hilfegesuchs. Die Rechtsbeschwerde ließ das Oberlandesgericht nicht zu.