Lange Warmwasserwartezeiten: Minderung nach Wertverlust statt fiktiven Sanierungskosten

Redaktionelle Zusammenfassung · 806 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Warmwassermängel rechtfertigten eine deutlich geringere Minderung als zunächst zugesprochen

Fünf Wohnungen wiesen auffällige Wartezeiten auf

Das Mehrfamilienhaus umfasste 17 Eigentumseinheiten. Nach Fertigstellung und Abnahme beanstandeten Bewohner, an einzelnen Zapfstellen zu lange auf ausreichend warmes Wasser warten zu müssen. Die Gemeinschaft ließ die Anlage prüfen und forderte die Bauträgerin erfolglos zur Mängelbeseitigung auf. In einem selbstständigen Beweisverfahren untersuchte ein gerichtlich bestellter Sachverständiger das System. An fünf Wohnungen waren die maßgeblichen Wartezeiten nicht eingehalten. Ein versuchter hydraulischer Abgleich führte nicht zur erfolgreichen Beseitigung; einzelne Werte verschlechterten sich sogar. Die Gemeinschaft entschied sich schließlich für eine Minderung und verlangte die Rückzahlung eines entsprechenden Teils der Erwerbspreise. Das Landgericht hatte den geltend gemachten Betrag zunächst vollständig zugesprochen.

Die Gemeinschaft konnte das auf das Gemeinschaftseigentum bezogene Recht verfolgen

Der Senat bejahte die Prozessführungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die betroffenen Versorgungsleitungen gehörten nach den erläuterten Kriterien zum gemeinschaftlichen Eigentum. Dass einzelne Leitungsabschnitte nur eine bestimmte Wohnung versorgen oder sich Mängel besonders dort auswirken, beseitigt diesen Gemeinschaftsbezug nicht. Die Gemeinschaft hatte zudem entsprechende Beschlüsse zur Durchsetzung der Mängelansprüche gefasst. Inhaltlich richteten sich die Ansprüche aus den vor 2018 geschlossenen Bauträgerverträgen hinsichtlich der Bauleistung nach dem damals anwendbaren Werkvertragsrecht. Die Abnahme war unstreitig. Auch die erfolglose Fristsetzung zur Mängelbeseitigung und die Erklärung der Minderung lagen vor. Der Streit konzentrierte sich deshalb vor allem auf das Vorliegen der technischen Mängel und die richtige Bemessung ihrer wirtschaftlichen Folgen.

Die einschlägige technische Regel wurde im konkreten Fall als verbindlicher Maßstab bestätigt

Der Senat sah die Anforderungen der DIN 1988-200 für die Warmwasserversorgung als maßgeblich an. Nach der im Urteil zugrunde gelegten Anforderung mussten an den betreffenden Zapfstellen 55 Grad Celsius innerhalb von maximal 30 Sekunden erreicht werden. Dies war bei den festgestellten Messungen nicht durchgehend der Fall. Dabei stellte das Gericht nicht pauschal jede DIN-Norm einer Rechtsnorm gleich. Ob DIN-Normen generell eine Vermutung für die anerkannten Regeln der Technik tragen, ließ es ausdrücklich offen. Für dieses Regelwerk ergab sich die maßgebliche Anerkennung aus den sachverständigen Feststellungen und dem vertraglichen Zusammenhang. Dass zum Händewaschen möglicherweise niedrigere Temperaturen genügen, beseitigte den festgestellten technischen Mangel nicht.

Planungsabweichungen und Komfortversprechen wurden differenziert beurteilt

Hinzu kamen unter anderem abweichende Leitungsdimensionen, eine nach den Feststellungen überdimensionierte Zirkulationspumpe und fehlende Strömungsverteiler. Der Senat stellte dabei klar, dass die Fachplanung nicht selbst zur vereinbarten Beschaffenheit in den Erwerberverträgen geworden war. Die Beanstandung beruhte vielmehr darauf, dass die tatsächlich ausgeführte Anlage auch insoweit den anerkannten Regeln der Technik nicht entsprach. Dagegen konnte die Gemeinschaft keine bestimmte zusätzliche Komfortstufe nach VDI 6003 durchsetzen. Diese Richtlinie beschrieb nach der sachverständigen Einordnung mögliche Komfortanforderungen, die gesondert vereinbart werden konnten. Welche konkrete Stufe die Parteien verbindlich zugrunde gelegt hätten, war nicht feststellbar. Der vorgelegte Werbekatalog ersetzte eine hinreichend klare Vereinbarung dazu nicht.

Fiktive Sanierungskosten waren nicht der richtige Minderungsmaßstab

Der Senat beanstandete vor allem die erstinstanzliche Berechnung. Das Landgericht hatte sich wesentlich an einer privaten Kostenschätzung für die Sanierung der Warmwasserleitungen orientiert. Für die gewählte Minderung war jedoch der Wertunterschied zwischen mangelfreier und tatsächlich erbrachter Leistung maßgeblich. Die erwarteten Kosten einer nicht vorgenommenen Reparatur konnten diesen Wertunterschied nicht einfach ersetzen. Auch die Schwierigkeit, innerhalb der Gemeinschaft eine Sanierung durchzusetzen, begründete keine höhere Minderung. Ebenso wenig waren mögliche erhöhte Stromkosten oder künftiger Verschleiß in die hier verlangte Wertminderung einzurechnen; solche Folgeschäden waren nicht Gegenstand dieses Anspruchs. Gesonderte Vergütungsanteile für die mangelhafte Leistung ließen sich aus den Erwerberverträgen nicht unmittelbar entnehmen.

Unmittelbar betroffene Wohnungen und Gesamtsystem wurden getrennt bewertet

Für die fünf unmittelbar betroffenen Wohnungen setzte der Senat angesichts der vergleichsweise begrenzten Beeinträchtigung jeweils ein Prozent des Erwerbspreises an. Eine bloße Quote aus fünf beanstandeten Zapfstellen im Verhältnis zu sämtlichen vorhandenen Zapfstellen lehnte er ab. Für die übrigen Wohnungen berücksichtigte er einen geringeren Anteil von jeweils einem halben Prozent, weil auch das gemeinschaftliche Warmwassersystem technische Mängel aufwies. Die tabellarischen Ansätze ergaben rechnerisch zusammen 48.194,50 Euro. Den Minderwert schätzte der Senat letztlich auf 47.500 Euro und zog zur Plausibilisierung zusätzlich die vertragliche Kostenplanung für das Gewerk heran. Der ausgeurteilte Betrag war damit eine gerichtliche Schätzung und keine unveränderte Addition der einzelnen Tabellenwerte.

Teilweiser Erfolg der Berufung und begrenzte Tragweite der Quote

Die Bauträgerin musste 47.500 Euro nebst den im Tenor bestimmten Zinsen zahlen. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich des selbstständigen Beweisverfahrens wurden grundsätzlich zu 70 Prozent der Gemeinschaft und zu 30 Prozent der Bauträgerin auferlegt; für die außergerichtlichen Kosten der Streithelfer traf das Gericht eine ergänzende Regelung. Eine Revision wurde nicht zugelassen. Die verwendeten Prozentsätze sind keine allgemeine Tabelle für Warmwassermängel. Sie beruhen auf den konkreten Erwerbspreisen, den festgestellten Ausführungsfehlern und der eingeschätzten Intensität der Beeinträchtigung. Mangelhaftigkeit und Höhe des Minderungsbetrags müssen daher getrennt geprüft werden: Ein vorhandener Baumangel rechtfertigt nicht automatisch die verlangten Sanierungskosten als Preisnachlass.