Gewerbemietkaution: Verjährte Mieten können die Rückzahlung durch Aufrechnung ausschließen

Redaktionelle Zusammenfassung · 802 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Kautionsrückzahlung und Mietrückstände standen sich gegenüber

Die vertragliche Schriftform ließ eine Kündigung per E-Mail zu

Zunächst bestätigte der Senat, dass die Kündigung vom 24. Mai 2017 wirksam war. Der Mietvertrag verlangte zwar Schriftform, die einschlägigen gesetzlichen Vorschriften schrieben für diese Kündigung aber keine besondere Form vor. Deshalb ging es um eine vereinbarte, sogenannte gewillkürte Schriftform nach § 127 BGB. Diese kann grundsätzlich durch telekommunikative Übermittlung, also auch durch E-Mail, eingehalten werden. Einen hiervon abweichenden Vertragswillen erkannte das Gericht nicht. Allgemeine Einwände der Vermieterin gegen den Zugang von E-Mails genügten dafür nicht. Zusätzlich hatten beide Seiten wesentliche Verlängerungsabsprachen selbst per E-Mail getroffen und bestätigt, obwohl auch Vertragsänderungen schriftlich erfolgen sollten. Die tatsächliche Vertragspraxis sprach damit gegen die behauptete strengere Formanforderung.

Die weitere Hallennutzung verlängerte das Mietverhältnis

Aus der wirksamen Kündigung folgte jedoch nicht, dass für September bis November 2017 keine Miete mehr geschuldet war. Der Senat nahm nach seiner Beweisaufnahme eine stillschweigende Verlängerung gemäß § 545 BGB über den 31. August 2017 hinaus an. Betroffen war die 400 Quadratmeter große vordere Hallenfläche. Diese wurde nach den festgestellten Umständen weiterhin als Bewegungsraum, Arbeitsbereich, Ladezone und zeitweiliges Zwischenlager genutzt. Die Nutzung beschränkte sich damit nicht auf den räumlich notwendigen Zugang zur weiterhin angemieteten hinteren Fläche. Dass der vordere Bereich nicht mehr dauerhaft als Lager diente, beseitigte diese Gebrauchsfortsetzung nicht. Für die drei streitigen Monate waren daher insgesamt 6.854,40 Euro Miete geschuldet.

Auf die tatsächliche Wahrnehmung der Zeugen kam es an

Der maßgebliche Zeuge schilderte unter anderem abendliche Anlieferungen, deren Gegenstände zunächst im vorderen Bereich abgestellt und erst am nächsten oder übernächsten Tag nach hinten gebracht wurden. Dies sei ungefähr einmal wöchentlich vorgekommen. Die andere Zeugin stellte eine weitere Nutzung zwar zunächst in Abrede, erklärte aber zugleich, von einer Zwischenlagerung nichts zu wissen. Ihr Büro lag in einem anderen Gebäude, und sie war im streitigen Zeitraum nur etwa einmal monatlich in der Halle. Der Senat sah darin keinen tragfähigen Widerspruch zur belastenden Aussage. Die Beweiswürdigung beruhte folglich auf den unterschiedlichen Beobachtungsmöglichkeiten und den konkret beschriebenen Nutzungen.

Die Aufrechnung blieb trotz Verjährung möglich

Die Vermieterin durfte die festgestellten Mietforderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Nach § 215 BGB verhindert die Verjährung eine Aufrechnung nicht, wenn die Forderung noch unverjährt war, als erstmals aufgerechnet werden konnte. Diese Voraussetzung sah der Senat hinsichtlich der ausgebliebenen Mietzahlungen aus dem Jahr 2017 als erfüllt an. Die spätere Verjährung machte die Aufrechnung daher nicht unwirksam. Maßgeblich war nicht allein, ob die Vermieterin ihre Mietforderung bei Erklärung der Aufrechnung noch selbständig hätte einklagen können. Das Gericht unterschied vielmehr zwischen dem aktiven Zahlungsbegehren und der Verwendung derselben Forderung zur Abwehr des Kautionsanspruchs. Diese Unterscheidung bestimmte das unterschiedliche Ergebnis von Klage und Widerklage.

Ein nachvollziehbarer Mietsaldo war hinreichend bestimmt

Auch einen weiteren Mietrückstand von 5.140,80 Euro konnte die Vermieterin zur Aufrechnung stellen. Entgegen der ersten Instanz hielt der Senat ihre Erklärung für ausreichend bestimmt. Sie hatte für einen festgelegten Zeitraum die geschuldeten Mieten den geleisteten Zahlungen gegenübergestellt und den verbleibenden Saldo benannt. Zur Zuordnung der Zahlungen kann § 366 Abs. 2 BGB herangezogen werden; für die Aufrechnung verweist § 396 Abs. 1 Satz 2 BGB entsprechend auf diese Regelung. Deshalb verlangte das Gericht keine darüber hinausgehende Bestimmung der einzelnen Gegenforderungen. Weitere unberücksichtigte Mietzahlungen hatte die Mieterin insoweit nicht dargelegt. Die anerkannten Gegenforderungen überstiegen insgesamt das geltend gemachte Kautionsguthaben.

Der verbleibende Zahlungsanspruch scheiterte an der Verjährung

Für den mit der Widerklage verlangten Überschuss half § 215 BGB der Vermieterin dagegen nicht. Hier berief sich die Mieterin erfolgreich auf ihr Leistungsverweigerungsrecht nach § 214 Abs. 1 BGB. Bei Erhebung der Widerklage im Juli 2023 waren die bis Ende 2019 entstandenen Mietforderungen nach der Beurteilung des Senats bereits verjährt. Zwar umfasste die vorgelegte Abrechnung auch Januar und Februar 2020. Die Mieterin hatte die Mieten für diese Monate jedoch durch Kontoauszüge und deren ausdrückliche Zahlungszuordnung nachgewiesen. Die vordere Hallenfläche war zudem endgültig zum Jahresende 2019 aus dem Mietverhältnis ausgeschieden. Ein unverjährter Restanspruch aus den späteren Monaten ließ sich deshalb nicht begründen.

Die Verfahrensrügen führten nicht zur Wiedereröffnung

Schließlich verneinte der Senat einen Grund, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen. Dass die Zeugenaussagen nicht im Sitzungsprotokoll wiedergegeben wurden, hielt er unter den konkreten Voraussetzungen des § 161 Abs. 1 Nr. 1 ZPO für zulässig. Nach seiner Einschätzung standen weder eine zulassungsfähige Revision noch eine Nichtzulassungsbeschwerde offen. Die Entscheidung behandelt damit eine besondere Verfahrenslage und keine allgemeine Entbehrlichkeit der Protokollierung. Auch die weitere Behauptung, die Parteien hätten zum Beweisergebnis nicht Stellung nehmen dürfen, fand keine Bestätigung: Das Protokoll dokumentierte gerade diese Gelegenheit für beide Prozessbevollmächtigten. Der Senat ließ die Revision nicht zu und erklärte das Urteil für vorläufig vollstreckbar.