Bauträgerraten trotz unfertigen Rohbaus: Arrest gegen den Geschäftsführer teilweise angeordnet

Redaktionelle Zusammenfassung · 849 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Vermögensarrest gegen Geschäftsführer einer Bauträgergesellschaft

Altbausanierung und behauptete Rohbaufertigstellung

Die Käufer hatten einzelne Wohnungen in einem um 1905 errichteten, jahrzehntelang leerstehenden Mehrfamilienhaus erworben. Die Gesellschaft sollte das Gebäude vollständig sanieren. Die Verträge sahen einen an der Makler- und Bauträgerverordnung orientierten Ratenplan vor. Nach einer ersten Rate von 25 Prozent sollten weitere 28 Prozent erst nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten fällig werden. Insgesamt zahlten die Käufer rund 1,56 Millionen Euro. Die zweite Rate machte nach den Urteilsgründen 825.456,77 Euro aus. Der Geschäftsführer hatte zur Rechtfertigung der Anforderung unter anderem eine Bautenstandsbestätigung herangezogen, die nach einer etwa halbstündigen Besichtigung sämtliche tragenden Bauteile als weiter nutzbar und die Rohbauanforderungen als erfüllt bezeichnete. Später festgestellte erhebliche Gebäudeschäden stellten diese Bestätigung infrage.

Glaubhaftmachung statt voller Hauptsachebeweis

Das Landgericht hatte einen zunächst erlassenen Arrest nach Beweisaufnahme aufgehoben. Der Senat beanstandete insbesondere den angelegten Beweismaßstab. Auch wenn im Arrestverfahren Zeugen förmlich vernommen werden, bleibt grundsätzlich die Glaubhaftmachung von Anspruch und Sicherungsgrund maßgeblich. Eine solche Beweisaufnahme verschärft die Anforderungen nicht automatisch zum Vollbeweis zulasten der Antragsteller. Wegen der erheblichen Folgen eines umfassenden Vermögensarrests verlangte der Senat allerdings eine besonders tragfähige Tatsachengrundlage. Er vernahm drei unmittelbar verfügbare Zeugen und nahm Lichtbilder in Augenschein. Auf dieser Grundlage hielt er einen persönlichen Anspruch gegen den Geschäftsführer im zuerkannten Umfang für glaubhaft. Eine bloße Behauptung von Baumängeln oder die Insolvenz der Gesellschaft allein trug die Entscheidung nicht.

Erhebliche Schäden widerlegten den behaupteten Baufortschritt

Die glaubhaft gemachten Befunde betrafen stark korrodierte und teilweise abgeknickte Stahlträger im Keller, geschädigte Holzbalken, Feuchtigkeitseinträge und unzureichende Arbeiten am Dachstuhl. Nach den überzeugenden Zeugenaussagen hatten wesentliche Probleme schon Anfang 2023 bestanden; spätere Vernachlässigung oder Vandalismus erklärten sie nicht ausreichend. Durchgeführt waren im Wesentlichen Notsicherungen, keine für die geplante Nutzung ausreichende statische Ertüchtigung. Auch die erforderliche statische Prüfung fehlte. Die vorgesehene Modernisierung und Balkonverankerung verlangten nach der Bewertung zusätzliche Rohbauarbeiten. Der Senat würdigte ausdrücklich Belastungsfaktoren eines Zeugen, einschließlich wirtschaftlicher Konflikte und zunächst unrichtiger Angaben, hielt dessen durch Fotos und weitere Aussagen gestützte Zustandsbeschreibung aber dennoch für glaubhaft.

Bautenstandsbestätigung entlastete den erfahrenen Geschäftsführer nicht

Der bestätigende Sachverständige hatte das mehrgeschossige Gebäude nur kurz und teilweise mit unzureichender Beleuchtung besichtigt. Ihm fehlten Statik und Ausführungsplanung. Seine dennoch weitreichenden Aussagen zur Tragfähigkeit und zur vorhandenen Bausubstanz bewertete der Senat als Gefälligkeit. Der Geschäftsführer konnte sich nach der gerichtlichen Würdigung darauf nicht gutgläubig verlassen. Er verfügte über jahrzehntelange Sanierungserfahrung, kannte das Objekt und wusste, dass wesentliche Arbeiten und Prüfungen ausstanden. Die Bescheinigung war zudem erst eingeholt worden, nachdem frühere Ratenanforderungen bei einzelnen Käufern auf Widerstand gestoßen waren. Aus dieser Gesamtschau hielt der Senat die bewusste Anforderung einer noch nicht fälligen zweiten Rate für glaubhaft. Dafür nahm er eine persönliche Haftung wegen Verletzung der Schutzvorschriften der MaBV an.

Vertriebsprovisionen waren keine zulässige Verwendung des Baugelds

Unabhängig davon stellte der Senat auf die Weiterleitung von 781.608,03 Euro an eine andere Gesellschaft ab. Die Buchungen waren als Provisionen, die Rechnungen als Marketingkosten bezeichnet. Reine Verkaufs- und Vermarktungskosten dienten nach seiner Auslegung nicht der geschützten zweck- und objektgebundenen Verwendung von Erwerbergeldern zur Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens. Eine steuerrechtliche Anerkennung solcher Ausgaben beantwortete diese andere Schutzfrage nicht. Auch allgemeine Prüfberichte entlasteten den Geschäftsführer nicht, weil eine konkrete Prüfung vergleichbarer Geldflüsse nicht erkennbar war. Dieser Haftungsgrund betraf einen bereits in der zweiten Rate enthaltenen Betrag; beide Summen wurden nicht addiert. Ein etwaiger Irrtum über das Verbot hätte nach Auffassung des Senats nur bei Unvermeidbarkeit entlasten können, die er hier verneinte.

Warum die erste Rate nicht ebenfalls gesichert wurde

Für die erste Kaufpreisrate waren die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt. Dass gerade aus ihr zweckwidrige Provisionszahlungen finanziert worden waren, war nicht ausreichend dargelegt. Eine schon bei Vertragsschluss bestehende Insolvenzreife war ebenfalls nicht nachgewiesen. Aus dem später erkannten Vorgehen ließ sich kein vollständig betrügerisch angelegtes Gesamtgeschäft mit einem entsprechend weitergehenden Schaden ableiten. Auch eine allgemeine Pflicht des Verkäufers, jede hohe Innenprovision offenzulegen, nahm der Senat nicht an. Für die Zurechnung einer möglicherweise pflichtwidrigen Anlageberatung fehlten konkrete Tatsachen zu Beziehungen und Kenntnissen der Beteiligten. Der Erfolg bezüglich der zweiten Rate bedeutete deshalb keine Sicherung sämtlicher bereits geleisteter Kaufpreiszahlungen und keine Bestätigung aller von den Käufern erhobenen Betrugsvorwürfe.

Konkreter Sicherungsgrund und Grenzen der Pfändung

Den Arrestgrund leitete der Senat aus dem festgestellten Vorgehensmuster ab: Durch bewusst unrichtige Bautenstandsangaben waren Gelder mehrerer Käufer angefordert und anschließend dem Zugriff entzogen worden. Dies begründete aus seiner Sicht die Sorge, der Geschäftsführer werde auch den Zugriff auf sein persönliches Vermögen vereiteln oder erschweren. Pfändungen wurden unter anderem für ihm zustehende Bank- und Depotansprüche angeordnet. Ein konkret benanntes Konto der insolventen Gesellschaft durfte hingegen nicht zur Sicherung gegen ihn persönlich gepfändet werden. Mehrere Käufer erhielten keinen Vorrang allein aufgrund ihrer Reihenfolge im Rubrum. Der Beklagte konnte die Vollziehung durch festgesetzte Hinterlegungssummen abwenden. Die Kosten verblieben insgesamt zu 55 Prozent bei ihm und zu 45 Prozent bei den Klägern; deren Einzelquoten wurden später berichtigt.