Alte Hausgeldhaftung kann auch nach 2025 ausdrücklich ins Grundbuch eingetragen werden

Redaktioneller Kernsatz

Alte Hausgeldhaftung kann auch nach 2025 ausdrücklich ins Grundbuch eingetragen werden

Redaktionelle Zusammenfassung · 841 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Gemeinschaft erreicht erneute Prüfung ihres Eintragungsantrags

Die Gemeinschaftsordnung regelte eine zusätzliche Erwerberhaftung

Die Teilungserklärung aus dem Jahr 2005 sah bei einem Eigentümerwechsel eine gesamtschuldnerische Haftung von Veräußerer und Erwerber gegenüber der Gemeinschaft für rückständige Verpflichtungen des Veräußerers vor. Besonders genannt waren offene Hausgeldforderungen; ein Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsvollstreckung war ausgenommen. Die Verwalterin beantragte im Dezember 2025, diese Haftung von Sondernachfolgern ausdrücklich im Grundbuch zu vermerken. Das Grundbuchamt nahm einen Antragseingang erst Anfang Januar 2026 an, während der Senat einen Eingang am 30. Dezember 2025 feststellte. Auf diese Differenz kam es für die grundsätzliche Zulässigkeit einer späteren Richtigstellung jedoch nicht entscheidend an.

Bei Erwerberhaftung genügt die Bezugnahme nicht dauerhaft

Vereinbarungen der Wohnungseigentümer wirken gegenüber Sondernachfolgern grundsätzlich nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Zur näheren Beschreibung kann häufig auf die Eintragungsbewilligung verwiesen werden. Für Veräußerungsbeschränkungen und eine Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden verlangt das seit Dezember 2020 geltende Recht jedoch eine ausdrückliche Eintragung. Diese Anforderung erfasst auch ältere Vereinbarungen. Eine zuvor zulässigerweise durch Bezugnahme einbezogene Haftungsklausel lässt sich deshalb nachträglich im Bestandsverzeichnis sichtbar machen. Das Gesetz behandelt diesen Vorgang als Richtigstellung und gibt dafür sowohl einzelnen Wohnungseigentümern als auch der Gemeinschaft ein Antragsrecht. Aus diesem Recht folgte hier zugleich deren Beschwerdebefugnis.

Das Ende der Übergangszeit betrifft die materielle Wirkung

Der Senat leitete die Bedeutung der Übergangsregelung aus dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz ab. Ob eine bloße Bezugnahme ausreicht, entscheidet darüber, ob eine Regelung Inhalt des eingetragenen Rechts wird und gegenüber einem Erwerber wirkt. Die Übergangszeit bis Ende 2025 sicherte die Bindung von Sondernachfolgern an ältere, noch nicht ausdrücklich vermerkte Haftungsklauseln. Ihr Ablauf verändert diese materiell-rechtliche Wirkung, verbietet aber keine späteren Anträge. Deshalb durfte das Grundbuchamt die begehrte Richtigstellung nicht schon mit der Begründung verweigern, sie müsse zwingend vor Jahresende beantragt oder vorgenommen worden sein. Auch nach dem Jahreswechsel bleibt eine Eintragung unter den weiteren Voraussetzungen möglich.

Die Auslegungsregel für alte Gemeinschaftsordnungen steht nicht entgegen

Ein weiteres Hindernis sah das Grundbuchamt in § 47 WEG. Diese Vorschrift betrifft ältere Vereinbarungen, die von später geänderten gesetzlichen Regelungen abweichen. Sie soll insbesondere verhindern, dass eine bloße Wiederholung früheren Gesetzesrechts in einer Gemeinschaftsordnung die Anwendung des modernisierten Wohnungseigentumsrechts blockiert. Die hier vereinbarte Haftung fällt nach Auffassung des Kammergerichts nicht in diesen Anwendungsbereich. Das Wohnungseigentumsgesetz ordnet gerade keine entsprechende allgemeine Haftung des Erwerbers für Geldschulden oder sonstige Verbindlichkeiten des Veräußerers gegenüber der Gemeinschaft an. Es fehlt damit an der für § 47 WEG vorausgesetzten Konkurrenz zwischen einer vertraglichen und einer inhaltlich abweichenden gesetzlichen Regelung.

Eine Richtigstellung darf keine verlorene Bindung neu schaffen

Die Zulässigkeit eines späteren Antrags bedeutet allerdings nicht, dass jede alte Haftungsklausel jederzeit nachgetragen werden kann. Eine Richtigstellung darf die bestehende Rechtslage nur deutlicher verlautbaren, sie aber nicht sachlich verändern. Sind nach Ablauf der Übergangszeit Eigentumsrechte auf Sondernachfolger übergegangen, bevor die Haftung ausdrücklich eingetragen wurde, kann die notwendige Bindung fehlen. Der Senat verweist darauf, dass in solchen Fällen die alte Haftungsvereinbarung nicht durch bloßen Nachtrag wiederhergestellt werden darf. Eine trotzdem vorgenommene Eintragung würde eine tatsächlich nicht mehr bestehende Rechtslage ausweisen. Ob zusätzlich ein klarstellender Vermerk über den eingeschränkten Umfang früherer Bezugnahmen geboten wäre, ließ er offen.

Eigentumserwerb und Gesamtrechtsnachfolge sind zu unterscheiden

Maßgeblich für die fortdauernde Bindung ist der Zeitpunkt des Eigentumserwerbs. Bei rechtsgeschäftlichem Erwerb kommt es auf die Grundbucheintragung an, im Zwangsversteigerungsverfahren grundsätzlich auf den Zuschlag. Sind sämtliche Eigentümer weiterhin wirksam an die Vereinbarung gebunden, kann die Richtigstellung auch nach Beginn des Jahres 2026 erfolgen. Nachträglich verschärfte Eintragungsanforderungen beseitigen nicht allein die bereits entstandene rechtsgeschäftliche Bindung unter den Eigentümern. Ein Erbfall ist zudem anders zu behandeln als eine Sondernachfolge: Der Erbe übernimmt als Gesamtrechtsnachfolger die Rechtsstellung des Erblassers einschließlich dessen Bindung an eine Haftungsvereinbarung. Dafür ist die ausdrückliche Grundbucheintragung nach den Entscheidungsgründen nicht ausschlaggebend.

Bloße Vermutungen über ungebuchte Wechsel tragen keine Ablehnung

Das Grundbuchamt hatte ferner befürchtet, die Eigentümerverhältnisse könnten sich bereits geändert haben, ohne dass dies im Grundbuch erkennbar sei. Eine solche abstrakte Möglichkeit rechtfertigt nach der Entscheidung keine Ablehnung. Regelmäßig bildet der Grundbuchinhalt die Grundlage der Prüfung; ohne konkrete Anhaltspunkte besteht keine Pflicht zu weitergehenden Ermittlungen. Anders kann es bei einem eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk liegen, wenn inzwischen ein Zuschlag erteilt wurde. Die Unterscheidung richtet den Blick auf feststellbare rechtliche Veränderungen. Ein lediglich denkbarer Erbfall genügt schon deshalb nicht als Einwand, weil die Gesamtrechtsnachfolge die Bindung des Erblassers grundsätzlich fortsetzt.

Verwalternachweis bleibt als behebbares Hindernis bestehen

Im konkreten Fall fehlte schließlich ein ausreichender Nachweis, dass die handelnde Verwalterin die Gemeinschaft aktuell vertreten durfte. In den Grundakten lag lediglich eine Niederschrift über eine Bestellung aus dem Jahr 2018, deren Amtszeit Ende 2023 abgelaufen war. Eine erneute Bestellung musste deshalb belegt werden. Der Senat nennt hierfür die Niederschrift über den Bestellungsbeschluss mit öffentlich beglaubigten Unterschriften der gesetzlich bezeichneten Personen. Weil die Richtigstellung hier einen Antrag voraussetzt, kann das Grundbuchamt den fehlenden Vertretungsnachweis im Wege einer Zwischenverfügung anfordern. Die Beschwerde hatte somit vorläufig Erfolg; die tatsächliche Eintragung blieb von der Beseitigung dieses Hindernisses abhängig.