Eigentümerwechsel verhindert nachträgliche Grundbuchrichtigstellung einer alten Erwerberhaftung

Redaktioneller Kernsatz

Eigentümerwechsel verhindert nachträgliche Grundbuchrichtigstellung einer alten Erwerberhaftung

Redaktionelle Zusammenfassung · 837 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Gemeinschaft scheitert mit dem Nachtrag ihrer Haftungsklausel

Zwei ältere Regelungen sollten ausdrücklich sichtbar gemacht werden

Die Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1998 enthielt sowohl eine Veräußerungsbeschränkung als auch eine Haftungsklausel. Für einen Verkauf war danach die Zustimmung des jeweiligen Verwalters erforderlich. Zusätzlich sollte der Rechtsnachfolger gesamtschuldnerisch für sämtliche Verbindlichkeiten des Veräußerers gegenüber der Gemeinschaft haften. Mit einem im Dezember 2025 verfassten Schreiben beantragte die Verwalterin die ausdrückliche Eintragung beider Regelungen. Das Schreiben ging Anfang Januar 2026 beim Grundbuchamt ein. Am folgenden Tag wurde für eine zur Anlage gehörende Sondereigentumseinheit ein Eigentumswechsel eingetragen. Erst anschließend entschied das Grundbuchamt über den Antrag der Gemeinschaft und wies ihn zurück.

Die Beschwerde betraf nur noch die Erwerberhaftung

Die beiden Teile des Antrags waren aus unterschiedlichen Gründen abgelehnt worden. Die Veräußerungsbeschränkung war bereits ausdrücklich in den Bestandsverzeichnissen der betroffenen Grundbuchblätter eingetragen. Insoweit bestand daher kein zusätzlicher Berichtigungsbedarf. Weil die Gemeinschaft dagegen keine inhaltlichen Einwände erhob, legte der Senat ihr Rechtsmittel nur als Angriff gegen die Ablehnung des Haftungsvermerks aus. In diesem Umfang war die Beschwerde zulässig. Die Gemeinschaft konnte sie aus dem ihr gesetzlich eingeräumten Antragsrecht auf Richtigstellung herleiten. Der Senat musste somit nicht erneut über die Wirksamkeit oder Eintragung der bereits sichtbaren Verwalterzustimmung entscheiden.

Haftung für Vorgängerschulden verlangt eine ausdrückliche Eintragung

Vereinbarungen der Wohnungseigentümer wirken gegenüber einem Sondernachfolger grundsätzlich nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Häufig darf der Eintrag zur näheren Beschreibung auf die Bewilligungsurkunde verweisen. Für die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden verlangt das seit Dezember 2020 geltende Recht jedoch eine ausdrückliche Angabe im Bestandsverzeichnis. Diese Anforderung betrifft auch ältere Haftungsvereinbarungen. Eine zuvor durch Bezugnahme wirksam einbezogene Klausel kann grundsätzlich nachgetragen werden. Der Gesetzgeber behandelt dies als Richtigstellung, die ein einzelner Eigentümer oder die Gemeinschaft beantragen kann. Eine solche Richtigstellung setzt aber eine noch bestehende rechtliche Grundlage voraus.

Die Übergangsregelung schützte nur frühere Sondernachfolgen

Die gesetzliche Übergangsregelung ließ die Bindung an ältere, noch nicht ausdrücklich eingetragene Haftungsklauseln fortbestehen, wenn der Erwerb bis zum Ende des Jahres 2025 erfolgte. Hier wurde der neue Eigentümer dagegen erst am 7. Januar 2026 eingetragen. Zu diesem Zeitpunkt fehlte weiterhin der erforderliche ausdrückliche Vermerk. Dass der Eintragungsantrag der Gemeinschaft bereits beim Grundbuchamt vorlag, ersetzte die tatsächliche Aufnahme in das Bestandsverzeichnis nicht. Der Senat leitete die fehlende Bindung aus dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz und dem Schutz des Erwerbers ab. Die gesetzliche Neuregelung ist danach mehr als eine bloße Vorschrift über die äußere Gestaltung des Grundbuchs.

Die Gemeinschaft wollte die Klausel für spätere Erwerber erhalten

Die Beschwerdeführerin vertrat sinngemäß die Auffassung, allenfalls der inzwischen eingetragene Erwerber müsse von der Haftung ausgenommen bleiben. Gegenüber den übrigen Eigentümern solle die Vereinbarung fortgelten und nach ihrem ausdrücklichen Nachtrag künftige Sondernachfolger wieder binden können. Der Senat verwarf diese Trennung. Eine Erwerberhaftung ist nach seiner Begründung keine dingliche Belastung des einzelnen Wohnungs- oder Teileigentums wie ein Grundpfandrecht. Sie beruht auf dem Eintritt des Erwerbers in ein rechtsgeschäftlich begründetes Verhältnis der Eigentümer untereinander. Fehlen die Voraussetzungen dieses Eintritts, kann die Gemeinschaft den Vorgang deshalb nicht wie eine lediglich punktuelle Ausnahme von einer fortbestehenden Grundstücksbelastung behandeln.

Fehlende Bindung eines neuen Eigentümers betrifft die Gesamtvereinbarung

Aus dem unterbliebenen Eintritt des neuen Eigentümers folgerte das Kammergericht, dass die Haftungsklausel mit dessen Aufnahme in die Gemeinschaft insgesamt hinfällig geworden war. Zur Begründung verwies es auf die rechtliche Behandlung lediglich schuldrechtlicher Vereinbarungen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Als Vergleich zog es insbesondere ein schuldrechtlich vereinbartes Sondernutzungsrecht heran, das einen neuen Eigentümer ohne entsprechende Übernahme nicht bindet. Für die begehrte Richtigstellung musste die rechtsgeschäftliche Bindung sämtlicher Eigentümer fortbestehen. Eine Bindung nur eines Teils genügte nicht. Diese Voraussetzung hatte das Grundbuchamt von Amts wegen zu prüfen und durfte den zwischenzeitlichen Eigentumswechsel deshalb nicht unberücksichtigt lassen.

Ein bloßer Nachtrag darf eine weggefallene Vereinbarung nicht neu begründen

Die Richtigstellung soll eine bereits vorhandene Rechtslage im Grundbuch ausdrücklich sichtbar machen. Nach der vom Senat vorgenommenen Bewertung bestand diese Grundlage nach dem Eigentümerwechsel nicht mehr. Der begehrte Vermerk hätte damit nicht nur die Darstellung klargestellt, sondern eine verlorene Bindung neu geschaffen. Dafür reichte das vereinfachte Richtigstellungsverfahren nicht aus. Eine Eintragung der Erwerberhaftung kam nach den Entscheidungsgründen nur noch in Betracht, wenn alle Wohnungseigentümer die entsprechende Klausel erneut vereinbarten und ihre Eintragung ausdrücklich bewilligten. Ob eine solche neue Verständigung erreichbar wäre, war nicht Gegenstand des Verfahrens. Der vorliegende Antrag stützte sich ausschließlich auf die alte Gemeinschaftsordnung.

Zeitliche Abfolge war entscheidend, Rechtsbeschwerde nicht zugelassen

Der Senat bestätigte damit die Ablehnung des Nachtrags und setzte den Beschwerdewert auf 5.000 Euro fest. Anlass zur Zulassung einer Rechtsbeschwerde sah er nicht, weil die maßgeblichen Grundsätze zur Wirkung unzulässiger Bezugnahmen bereits geklärt seien. Ausschlaggebend war die konkrete Reihenfolge: Der Antrag lag vor, die ausdrückliche Eintragung fehlte aber noch, als nach dem Jahreswechsel ein Sondernachfolger Eigentümer wurde. Der Beschluss entscheidet deshalb keinen Fall unverändert gebliebener Eigentümerverhältnisse. Ebenso wenig enthält er eine Entscheidung über konkrete rückständige Hausgeldforderungen. Er betrifft die Möglichkeit, die alte allgemeine Haftungsvereinbarung nach diesem Eigentumswechsel noch im Wege bloßer Richtigstellung einzutragen.