Tod des Mieters jahrelang verschwiegen: Kammergericht bestätigte Räumung und verlängerte die Räumungsfrist

Redaktioneller Kernsatz

Tod des Mieters jahrelang verschwiegen: Kammergericht bestätigte Räumung und verlängerte die Räumungsfrist

Redaktionelle Zusammenfassung · 860 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Berufung gegen Räumungsurteil wurde endgültig zurückgewiesen

Vermieter erhielten noch Jahre nach dem Tod eine angebliche Erklärung des Mieters

Der ursprüngliche Mieter war bereits 2019 verstorben. Die Beklagte teilte dies den Vermietern zunächst nicht mit. Noch im April 2023 übersandte sie ein mit seinem Namen unterzeichnetes Schriftstück, nach dem sie seine Partnerin sei und vorsorglich um Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung gebeten werde. Auch in telefonischer Kommunikation und über einen Nachrichtendienst entstand nach dem unbestrittenen Vortrag der Eindruck, der Mieter lebe noch.
Die neuen Vermieter erfuhren erst durch eine Melderegisteranfrage vom 24. April 2023 von seinem Tod. Am 5. Mai 2023 kündigten sie ein etwa bestehendes Mietverhältnis aus wichtigem Grund. Im anschließenden Prozess erklärte die Beklagte den Todesfall nach der Darstellung des Beschlusses erst ausdrücklich in ihrer Klageerwiderung vom Dezember 2023.
Das Landgericht verurteilte sie im Februar 2025 zur Räumung. Ihre Berufung griff daneben die Bewertung verspäteter Mietzahlungen an und berief sich auf eine schwere Erkrankung. Hilfsweise begehrte sie eine längere Frist für den Auszug.

Außerordentliche Kündigung nach Mietereintritt hat eine eigene Monatsfrist

Das Kammergericht hielt die Kündigung vom Mai 2023 unabhängig vom Streit über spätere Zahlungstermine für wirksam. Es stützte sich auf § 563 Absatz 4 BGB. Danach kann der Vermieter unter den dort genannten Voraussetzungen gegenüber einer in das Mietverhältnis eingetretenen Person außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn ein wichtiger Grund in deren Person vorliegt.
Diese Kündigung ist von einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu unterscheiden. Die im Beschluss behandelte Monatsfrist betrifft den Zeitraum, innerhalb dessen der Vermieter nach Kenntnis vom endgültigen Eintritt die Kündigung erklären muss. Die Erklärung vom 5. Mai 2023 war nach der erst am 24. April erlangten Kenntnis jedenfalls rechtzeitig.
Die Vermieter hatten den personenbezogenen Grund zudem ausreichend bezeichnet, indem sie auf die unterbliebene Mitteilung des Todes Bezug nahmen. Auf eine spätere weitere Kündigung nach dem ausdrücklichen Eingeständnis im Prozess kam es deshalb nicht mehr entscheidend an. Der Senat prüfte somit bereits die erste Erklärung als selbständig tragende Grundlage der Räumung.

Dauerhafte Täuschung machte Fortsetzung für die Vermieter unzumutbar

Ein wichtiger Grund verlangt nach dem erläuterten Maßstab konkrete und nachgewiesene Umstände, aus denen sich ergibt, dass die Fortsetzung gerade mit der eingetretenen Person nicht zumutbar ist. Bloße subjektive Befürchtungen des Vermieters reichen dafür nicht. Ein Verschulden der betreffenden Person ist dagegen nicht zwingende Voraussetzung.
Hier beschränkte sich das Verhalten nach Auffassung des Gerichts nicht auf ein einmaliges Versäumnis bei einer Mitteilung. Die Beklagte hatte über längere Zeit gegenüber früheren und jetzigen Vermietern sowie einer mit dem Verkauf befassten Maklerin eine unzutreffende Darstellung aufrechterhalten. Besonders ins Gewicht fiel die später noch unter dem Namen des bereits Verstorbenen abgegebene Erklärung.
Die geltend gemachte Erkrankung erklärte dieses anhaltende Verhalten nach der gerichtlichen Würdigung nicht nachvollziehbar. Seit 2019 hatte ausreichend Gelegenheit bestanden, die Situation zu offenbaren oder sich über das Vorgehen zu informieren. Der Beschluss knüpft den wichtigen Grund damit an den konkreten Vertrauensverlust durch das unstreitige Gesamtverhalten, nicht schon abstrakt an jede verspätete Todesmitteilung.

Schwere Erkrankung genügte hier nicht für eine Fortsetzung wegen Härte

Der Senat prüfte auch einen Härteeinwand nach § 574 BGB. Die schwere Erkrankung und eine dauerhaft erforderliche Behandlung unterstellte er zugunsten der Beklagten. Gleichwohl sah er nach dem vorgetragenen Sachverhalt keine ausreichende Grundlage für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Seit der Kündigung im Mai 2023 wusste die Beklagte um die mögliche Beendigung. Dennoch hatte sie keine Bemühungen um Ersatzwohnraum dargelegt, weder eigene noch solche mit Unterstützung Dritter. Auch aus den vorgelegten Attesten ergab sich nach der Bewertung des Gerichts nicht nachvollziehbar, dass ein Umzug dauerhaft unmöglich wäre.
Zusätzlich blieb ungeklärt, weshalb die Beklagte seit Jahren unter einer anderen Berliner Anschrift gemeldet war und dort nicht wohnen konnte. Dies ersetzte keine Feststellung tatsächlich verfügbaren Ersatzwohnraums, gehörte aber zu den offenen Punkten ihres Vortrags. Das Gericht verneinte deshalb eine hinreichend dargelegte unzumutbare Härte im konkreten Fall; eine generelle Unerheblichkeit schwerer Krankheiten folgt daraus nicht.

Gesundheitliche Belastung rechtfertigte dennoch einen späteren Auszugstermin

Die Kündigungsgrundlage war bereits in erster Instanz erörtert worden. Deshalb musste der Senat wegen seiner ergänzenden Begründung nicht vom Beschlussverfahren zur mündlichen Verhandlung übergehen. Am vorausgegangenen Hinweis hielt er nach erneuter Beratung und Auswertung des ergänzenden Vortrags fest.
Beim Streit um die Mietzahlung im Juli 2024 blieb es außerdem dabei, dass die Verspätung erstinstanzlich unstreitig gewesen war. Den geänderten Vortrag im Berufungsverfahren berücksichtigte das Gericht nicht mehr. Auf diese Frage allein war die Entscheidung wegen der selbständig tragenden Kündigung aus Mai 2023 jedoch nicht angewiesen.
Obwohl der Härteeinwand den Räumungsanspruch nicht abwendete, berücksichtigte der Senat die unterstellte Erkrankung bei § 721 ZPO. Eine weitere Räumungsfrist von gut acht Monaten hielt er trotz fehlender nachgewiesener Wohnungssuche noch für angemessen und den Vermietern zumutbar. Dadurch verschob sich die gewährte Auszugsfrist bis Ende Juni 2026, ohne das Mietverhältnis fortzusetzen.