Ferienvermietung: Unbestimmter Schuldspruch und fehlende Flächenfeststellungen ließen Bußgeldurteil scheitern

Redaktioneller Kernsatz

Ferienvermietung: Unbestimmter Schuldspruch und fehlende Flächenfeststellungen ließen Bußgeldurteil scheitern

Redaktionelle Zusammenfassung · 802 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Geldbuße von 6.000 Euro musste erneut verhandelt werden

Wohnungsvermietung war nur ungenau nach Fläche und Nutzungsart festgestellt

Nach den erstinstanzlichen Urteilsgründen hatte der Betroffene zwischen Oktober 2022 und Oktober 2023 Teile seiner gemieteten Berliner Wohnung über Airbnb für jeweils kurze Zeiträume als Ferienunterkunft vermietet. Er hatte die Nutzung dem Bezirksamt nicht angezeigt und verfügte weder über eine Genehmigung noch über eine Registriernummer.
Das Amtsgericht beschrieb den vermieteten Anteil lediglich als vermutlich weniger als 49 Prozent der Wohnfläche. Die gesamte Wohnungsgröße und die konkret fremdgenutzte Fläche wurden nicht festgestellt. Ebenso fehlte eine ausreichende Feststellung dazu, ob die Wohnung tatsächlich den Lebensmittelpunkt des Betroffenen bildete.
Der Verteidiger beanstandete deshalb unter anderem die unzureichende Prüfung einer genehmigungsfreien Nutzung, die Annahme vorsätzlichen Handelns und die Bußgeldhöhe. Der Senat musste nicht sämtliche Einwendungen abschließend behandeln. Schon der unbestimmte Schuldspruch und die lückenhafte Sachverhaltsdarstellung verhinderten eine verlässliche rechtliche Kontrolle des Urteils.

Elektronischer Versand und nachgewiesene Zustellung waren nicht dasselbe

Die Geschäftsstelle hatte die schriftlichen Urteilsgründe am 14. Mai 2025 elektronisch an den Verteidiger übermittelt. Dieser bestätigte den Empfang mit elektronischem Empfangsbekenntnis vom 2. Juni. Seine Rechtsbeschwerdebegründung ging am 30. Juni beim Amtsgericht ein.
Das Amtsgericht stellte auf die im Justizprogramm dokumentierte technische Übermittlung vom 14. Mai ab. Es hielt das Empfangsbekenntnis für unbeachtlich und verwarf die Rechtsbeschwerde deshalb als nicht fristgerecht begründet. Gegen diesen Verwerfungsbeschluss beantragte der Betroffene die Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts.
Der Senat gab ihm Recht. Die elektronische Zustellung gegenüber dem Rechtsanwalt wurde nach den einschlägigen Verfahrensvorschriften durch dessen elektronisches Empfangsbekenntnis nachgewiesen. Die für andere Empfänger vorgesehene Zustellungsfiktion war hier nicht anwendbar. Weil die Begründungsfrist daher erst mit der Zustellung am 2. Juni begann, war der Eingang am 30. Juni rechtzeitig. Die Rechtsbeschwerde musste inhaltlich geprüft werden.

Allgemeiner Verweis auf das Zweckentfremdungsverbot bezeichnete den Tatbestand nicht

Das amtsgerichtliche Urteil sprach lediglich von einem vorsätzlichen Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbotsgesetz und nannte allgemein dessen §§ 1 und 7. Daraus ergab sich nach dem Kammergericht nicht, welche der mehreren gesetzlichen Varianten das Gericht als verwirklicht ansah.
Die Vorschrift des § 7 Absatz 1 enthielt nach der im Beschluss zugrunde gelegten Gesetzesfassung elf unterschiedliche Ordnungswidrigkeiten. Hinweise auf eine fehlende Genehmigung und eine fehlende Registriernummer ließen zwar vermuten, dass zwei bestimmte Tatbestände gemeint waren. Eine solche Vermutung konnte einen klaren Schuldspruch aber nicht ersetzen.
Weder Tenor noch Normenliste oder rechtliche Begründung beseitigten diese Unbestimmtheit. Für den Betroffenen und das Rechtsbeschwerdegericht musste erkennbar sein, welche konkrete gesetzliche Pflichtverletzung die Verurteilung trug. Das war auch für die rechtliche Bewertung möglicher Konkurrenzverhältnisse und den später anzuwendenden Bußgeldrahmen von Bedeutung. Die pauschale Zusammenfassung unterschiedlicher Versäumnisse genügte deshalb nicht.

Überwiegende Wohnnutzung der tatsächlichen Hauptwohnung musste geprüft werden

Für eine Verurteilung wegen ungenehmigter Zweckentfremdung benötigte das Amtsgericht konkrete Feststellungen zum Verhältnis der Flächen. Die bloße Annahme eines wahrscheinlich unter 49 Prozent liegenden Vermietungsanteils enthielt keine ausreichend sichere Tatsachengrundlage.
Nach der vom Senat angeführten Ausnahme liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn die tatsächliche Berliner Hauptwohnung zu anderen Zwecken mitbenutzt wird, die Wohnnutzung aber insgesamt überwiegt. Dafür waren sowohl der tatsächliche Lebensmittelpunkt als auch Gesamtfläche und Umfang der anderweitigen Nutzung maßgeblich. Bei Küche und Bad war nach der beschriebenen Regelung jeweils eine hälftige Nutzung zu berücksichtigen.
Die Urteilsfeststellungen hätten erkennen lassen müssen, weshalb solche tatbestandsausschließenden Umstände nicht vorlagen. Aus einem vermuteten Flächenanteil allein ließ sich weder eine sichere Genehmigungspflicht noch umfassende Genehmigungsfreiheit ableiten. Der Senat ließ deshalb gerade die Tatsachenprüfung neu durchführen. Unabhängige Pflichten zur Anzeige eines Angebots waren damit ebenfalls noch nicht erledigt.

Genehmigung, Registriernummer und Anzeige waren getrennt einzuordnen

Für die neue Verhandlung erläuterte das Kammergericht das Verhältnis mehrerer Bußgeldtatbestände. Eine ungenehmigte genehmigungsbedürftige Zweckentfremdung nach § 7 Absatz 1 Nummer 1 ließ sich danach nicht zugleich als Verstoß gegen die Pflicht zur sichtbaren Angabe einer Registriernummer nach Nummer 8 ahnden.
Die Begründung knüpfte daran an, dass bei einer nicht genehmigten genehmigungsbedürftigen Nutzung gerade keine Registriernummer erteilt wird. Nummer 8 setzte nach der Auslegung des Senats demgegenüber eine genehmigte Zweckentfremdung voraus. Dieser Tatbestand war daher erst zu prüfen, wenn die Voraussetzungen der Nummer 1 ausgeschlossen waren.
Anders konnte es bei der fehlenden vorherigen Anzeige nach Nummer 7 liegen. Seit der im Beschluss erläuterten Gesetzesänderung von 2021 genügte hierfür das Unterlassen der Anzeige des Anbietens und Bewerbens; eine entsprechende Tat konnte zugleich mit ungenehmigter Zweckentfremdung verwirklicht werden. Abschließend erinnerte der Senat an die unterschiedlichen gesetzlichen Bußgeldrahmen. Eine neue konkrete Geldbuße setzte er selbst nicht fest.