Denkmalabschreibung: Rentabilität von Dachausbau und Balkonen wird revisionsgerichtlich geklärt

Redaktioneller Kernsatz

Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Beschluss vom 19. August 2026 – 4 B 16.26 – die Revision in einem Streit um denkmalrechtliche Steuerbescheinigungen teilweise zugelassen. Es geht um die Frage, ob eine Baumaßnahme zur sinnvollen Nutzung eines Baudenkmals erforderlich sein kann, wenn ohne sie eine beabsichtigte Vermietung nicht rentabel betrieben werden könnte. Die Zulassung betrifft Aufwendungen für den Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken sowie für Balkone und Loggien. Über die Berechtigung dieser Aufwendungen entschied der Senat damit noch nicht endgültig.

Redaktionelle Zusammenfassung · 832 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Beschluss vom 19. August 2026 – 4 B 16.26 – die Revision in einem Streit um denkmalrechtliche Steuerbescheinigungen teilweise zugelassen. Es geht um die Frage, ob eine Baumaßnahme zur sinnvollen Nutzung eines Baudenkmals erforderlich sein kann, wenn ohne sie eine beabsichtigte Vermietung nicht rentabel betrieben werden könnte. Die Zulassung betrifft Aufwendungen für den Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken sowie für Balkone und Loggien. Über die Berechtigung dieser Aufwendungen entschied der Senat damit noch nicht endgültig.

Die Klägerin verlangte Bescheinigungen über Aufwendungen von insgesamt 4.128.474,28 Euro für die Sanierung einer denkmalgeschützten Wohnanlage. Sie berief sich auf §§ 7i, 10f, 10g und 11b EStG. Das Verwaltungsgericht Dresden hatte die Klage am 25. April 2017 im Verfahren 7 K 1869/15 abgewiesen. Das Sächsische Oberverwaltungsgericht verpflichtete die Beklagte mit Urteil vom 15. September 2025 – 1 A 616/17 – lediglich zur Bescheinigung bestimmter Aufwendungen für Innenhof und Einfriedungsmauern nach § 10g EStG in Höhe von 185.624,22 Euro. Im Übrigen blieb die Berufung erfolglos (Randnummer 1).

Zunächst prüfte der Senat die geltend gemachte Divergenz nach § 132 Absatz 2 Nummer 2 VwGO. Diese setzt einen Widerspruch in einem tragenden abstrakten Rechtssatz voraus. Die Klägerin leitete aus früheren Beschlüssen ab, auch wirtschaftliche Gründe könnten die Erforderlichkeit einer Baumaßnahme begründen. Soweit der Beschluss vom 8. Juli 2014 – 4 B 18.14 – andere wirtschaftliche oder rechtliche Gründe erwähnt hatte, lag darin jedoch kein tragender Rechtssatz der behaupteten Reichweite. Eine Abweichung vom Beschluss vom 28. Juni 2017 – 4 B 22.17 – war ebenfalls nicht aufgezeigt (Randnummern 3 bis 7).

Das Beschwerdevorbringen enthielt nach Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts aber eine grundsätzlich bedeutsame Frage im Sinne von § 132 Absatz 2 Nummer 1 VwGO. Zu klären ist, ob die Erforderlichkeit zur sinnvollen Nutzung nach § 7i Absatz 1 Sätze 1 und 2 EStG auch dann vorliegen kann, wenn ohne die betreffende Maßnahme die beabsichtigte Vermietung unrentabel wäre. Eine unter dem Gesichtspunkt der Divergenz formulierte Rüge kann zur Revisionszulassung wegen grundsätzlicher Bedeutung führen, wenn sie tatsächlich eine entsprechende offene Rechtsfrage aufwirft. Maßgeblich ist der Inhalt des Vorbringens (Randnummer 8).

Diese Frage war allerdings nur für einen Teil des Streitgegenstands entscheidungserheblich. Bei Dachgeschossausbau, Balkonanlagen und Loggien hatte das Oberverwaltungsgericht den Anspruch tragend mit fehlender Erforderlichkeit verneint. Nur insoweit ließ der Senat die Revision zu. Andere Aufwendungen hatte die Vorinstanz aus eigenständigen Gründen abgelehnt, die mit der Rentabilitätsfrage nicht zusammenhingen. Die Teilzulassung darf deshalb weder als Anerkennung sämtlicher Sanierungskosten noch als positive Entscheidung über die steuerliche Begünstigung der drei genannten Maßnahmengruppen verstanden werden (Randnummern 9 und 10).

Für eine Tiefgarage sah der Senat keinen zusätzlichen Klärungsbedarf. § 7i Absatz 1 Satz 1 EStG begünstigt nach der angeführten Rechtsprechung Maßnahmen an einem bestehenden, als Baudenkmal geschützten Gebäude. Neue selbständige Anlagen, die nicht Teil des Denkmals sind oder werden, fallen nicht allein deshalb darunter, weil sie dessen Nutzung erleichtern. Auch eine bauliche Verbindung mit denkmalgeschützten Gebäuden führt nicht ohne Weiteres zur Begünstigung. Bei Gebäudeteilen muss sich die Maßnahme auf den denkmalschutzrechtlich relevanten Teil beziehen. Für selbst nicht geschützte Teile einer geschützten Gesamtanlage gelten die besonderen Voraussetzungen des § 7i Absatz 1 Satz 4 EStG (Randnummern 13 bis 16).

Weitere Fragen zu Wirtschaftlichkeitsberechnungen rechtfertigten ebenfalls keine Revisionszulassung. Die Klägerin wollte unter anderem Anforderungen an Methodik, Daten, Prognosezeitraum und Berücksichtigung persönlicher Steuermerkmale klären lassen. Das Oberverwaltungsgericht hatte die Ablehnung der streitigen Vergünstigungen aber nicht auf Mängel einer solchen Berechnung gestützt. Fragen, auf die die Vorinstanz nicht entscheidend abgestellt hat, sind für die Zulassung grundsätzlich nicht erheblich. Eine wirtschaftliche oder methodische Fragestellung kann noch so interessant sein; sie muss für die konkret angegriffene Entscheidung tatsächlich Bedeutung haben (Randnummern 17 und 18).

Bei weiteren Kostenpositionen genügte die Grundsatzrüge nicht den Darlegungsanforderungen. Betroffen waren etwa vorbereitende oder begleitende Aufwendungen, Einrichtungs- und Beleuchtungskosten sowie Kosten im Zusammenhang mit Entmietung, Umzügen und Rechtsbeiständen. Die Beschwerde hätte sich mit den jeweiligen Gründen des Berufungsurteils substantiiert auseinandersetzen müssen. Die bloße Behauptung, die Fragen seien entscheidungserheblich und höchstrichterlich ungeklärt, reichte nach § 133 Absatz 3 Satz 3 VwGO nicht aus. Der Senat traf damit keine losgelöste Pauschalentscheidung über jede denkbare Kostenart (Randnummer 19).

Auch Gehörs- und Aufklärungsrügen blieben im nicht zugelassenen Teil erfolglos. Die Klägerin beanstandete, ihre Berechnungen zur Wirtschaftlichkeit seien nicht ausreichend berücksichtigt und kein Sachverständigengutachten eingeholt worden. Nach dem maßgeblichen materiell-rechtlichen Standpunkt der Vorinstanz war die Rentabilität für die betreffenden Kostenpositionen jedoch nicht entscheidend. Ein Anspruch auf rechtliches Gehör verpflichtet nicht dazu, einer Rechtsauffassung zu folgen. Ebenso kann eine unterbliebene Beweiserhebung nur dann einen Aufklärungsmangel begründen, wenn sie eine entscheidungserhebliche Tatsache betrifft. Darauf stützte der Senat die Zurückweisung dieser Rügen (Randnummern 20 bis 27).

Im Ergebnis wurde die Revision nur hinsichtlich der bezeichneten Aufwendungen für Dachgeschosse, Balkone und Loggien eröffnet. Im Übrigen blieb die Beschwerde erfolglos. Der Klägerin wurden elf Fünfundzwanzigstel der Beschwerdekosten auferlegt; die restliche Kostenentscheidung bleibt der Hauptsache vorbehalten. Für das Beschwerdeverfahren setzte das Gericht einen Streitwert von 1.314.283 Euro fest, für das Revisionsverfahren vorläufig 739.700 Euro. Der hier besprochene Beschluss markiert damit eine offene Klärungsfrage. Eine Aussage über den späteren Ausgang des zugelassenen Revisionsverfahrens ist damit nicht verbunden.