Mietpreisbremse: Eine neue schriftliche Beauftragung kann trotz fehlerhaftem Online-Button tragen

Redaktioneller Kernsatz

Der BGH hielt die Revision der Vermieterin für aussichtslos: Nach unwirksamer Online-Beauftragung konnte eine neue schriftliche Vereinbarung die Anspruchsverfolgung tragen. Das Verfahren endete später durch Rücknahme.

Redaktionelle Zusammenfassung · 878 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Der Bundesgerichtshof hat sich am 30. Juni 2026 mit der Beauftragung eines registrierten Inkassodienstleisters zur Durchsetzung der Mietpreisbremse befasst. Im Verfahren VIII ZR 150/22 kündigte der VIII. Zivilsenat an, die Revision einer Vermieterin nach § 552a Zivilprozessordnung zurückweisen zu wollen. Der veröffentlichte Beschluss ist deshalb ein Hinweis auf die beabsichtigte Entscheidung und keine abschließende Revisionszurückweisung. Das amtliche PDF vermerkt, dass das Revisionsverfahren später durch Rücknahme erledigt wurde. Inhaltlich ging es um einen unwirksamen Online-Vertrag, eine anschließende schriftliche Beauftragung und die Wirksamkeit der vorherigen Rüge einer überhöhten Miete.

Das Mietverhältnis betraf eine Berliner Wohnung und begann im Juni 2015. Für Mai 2017 war eine Nettokaltmiete von 482,30 Euro vereinbart. Nach den maßgeblichen Feststellungen überschritt diese die damals zulässige Miete um 64,30 Euro. Der Mieter beauftragte über eine Internetseite eine im Rechtsdienstleistungsregister eingetragene GmbH mit der Durchsetzung seiner Ansprüche. Die verwendete Schaltfläche war mit „Auftrag verbindlich erteilen“ beschriftet. Vorgesehen waren unter anderem eine Erfolgsprovision und unter bestimmten Voraussetzungen eine weitere Vergütung nach anwaltlichen Gebührenmaßstäben. Zugleich sollten Ansprüche gegen die Vermieterin an die Dienstleisterin abgetreten werden.

Die Dienstleisterin rügte am 11. März 2017 den Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangte Auskünfte sowie die Rückzahlung überhöhter Miete. Am folgenden Tag unterschrieb der Mieter eine zusätzliche Urkunde. Darin bestätigte und wiederholte er die Bevollmächtigung und die Abtretung; bereits vorgenommene Rechtshandlungen genehmigte er vorsorglich rückwirkend. Ende März folgte ein Mahnschreiben. Im späteren Rechtsstreit verlangte die Dienstleisterin unter anderem 64,30 Euro für Mai 2017 und vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten. Der Auskunftsstreit hatte sich durch spätere Auskunftserteilung der Vermieterin erledigt. Nach einem ersten Revisionsdurchgang gab das Landgericht der Klage überwiegend statt.

Die Vermieterin griff dieses Ergebnis erneut an. Der BGH sah jedoch weder einen noch offenen Zulassungsgrund noch Aussicht auf Erfolg. Zwischenzeitlich hatte der Europäische Gerichtshof im Verfahren C-400/22 die Anwendbarkeit der verbraucherschützenden Button-Regelung auch auf eine erfolgsabhängige Vergütung geklärt. Ein erneutes Vorabentscheidungsersuchen war deshalb aus Sicht des Senats nicht erforderlich. Damit stellte sich auch die vom Berufungsgericht angesprochene abstrakte Frage nach dem Verhältnis europarechtlicher Vorlagepflichten zur Bindung nach einer revisionsgerichtlichen Zurückverweisung nicht mehr entscheidungserheblich. Die konkrete Vertragsgestaltung konnte anhand der vorhandenen Rechtsprechung beurteilt werden.

Die ursprüngliche elektronische Beauftragung war nach dieser Prüfung unwirksam. Die verwendete Beschriftung des Buttons erfüllte § 312j Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch nicht. Daran änderte sich nichts dadurch, dass eine Vergütung vom Erfolg der Tätigkeit abhing. Weil Auftrag, Abtretung und Vollmacht im konkreten Modell als einheitliches Geschäft ausgestaltet waren, erfasste die Unwirksamkeit nach § 139 Bürgerliches Gesetzbuch auch die zunächst elektronisch erklärten weiteren Bestandteile. Der BGH billigte den Online-Vertrag also gerade nicht. Die Dienstleisterin konnte ihre Anspruchsberechtigung im Ergebnis auf eine andere, später wirksam geschaffene Grundlage stützen.

Diese Grundlage lag in der vom Mieter unterzeichneten schriftlichen Urkunde vom 12. März 2017. Nach deren Auslegung erklärte er erneut sein Einverständnis mit der Dienstleistung und trat die näher bezeichneten Ansprüche ab. Die Dienstleisterin nahm dieses Angebot nach § 151 Bürgerliches Gesetzbuch an. Der Wille des Mieters war erkennbar darauf gerichtet, die Durchsetzung seiner Rechte auch dann zu ermöglichen, wenn die vorherige elektronische Erklärung unwirksam gewesen sein sollte. Dabei ging der Senat von einem entsprechenden Bewusstsein der Entgeltlichkeit aus. Die schriftliche Vereinbarung war ein neuer, nicht elektronisch durch den beanstandeten Button geschlossener Vertrag.

Unter den konkreten Umständen lag darin auch keine unzulässige Umgehung des Verbraucherschutzes. Die Button-Regelung schützt den Verbraucher vor einer unklar ausgelösten Zahlungspflicht. Sie hindert ihn nicht ohne Weiteres daran, anschließend bewusst eine neue Vereinbarung abzuschließen. Die Vermieterin konnte diesen Schutz des Mieters im Innenverhältnis zur Dienstleisterin nicht gegen dessen ausdrücklich gewollte Anspruchsverfolgung wenden. Der Senat unterschied den Fall zugleich von anderen Entscheidungen zur nachträglichen Bestätigung unwirksamer Verbraucherverträge. Maßgeblich waren die vorliegende Urkunde, ihr Inhalt und der erkennbare Wille des Mieters; eine automatische Heilung jedes fehlerhaften Online-Vertrags lässt sich daraus nicht ableiten.

Auch die bereits am Vortag erklärte Mietpreisrüge konnte wirksam werden. Die ursprünglich erteilte Vollmacht war zwar ebenfalls von der Unwirksamkeit betroffen. Der Mieter hatte jedoch in der schriftlichen Urkunde alle bisherigen Rechtshandlungen ausdrücklich rückwirkend genehmigt. Der BGH behandelte die Rüge als geschäftsähnliche Handlung und wandte die einschlägigen Vertretungs- und Genehmigungsvorschriften entsprechend an. Dabei war wesentlich, dass die Vermieterin die behauptete Vollmacht nicht rechtzeitig beanstandet hatte. Die Voraussetzungen für eine rückwirkende Genehmigung lagen deshalb nach der im Beschluss erläuterten Prüfung vor. Dieser Gesichtspunkt ist bei abweichenden Verfahrensabläufen gesondert zu untersuchen.

Auf dieser Grundlage hielt der Senat die zugesprochenen Ansprüche für berechtigt. Die Überzahlung von 64,30 Euro war nach den bindenden Feststellungen unstreitig. Die Rüge war vor Fälligkeit der betroffenen Monatsmiete erfolgt. Daneben bestand jedenfalls in Höhe von 400,01 Euro ein Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten. Die Auskunftsverpflichtung war erst während des Prozesses erfüllt worden, weshalb insoweit die Erledigung festgestellt werden konnte. Der Beschluss wendet dabei die für das Jahr 2017 maßgeblichen Fassungen der miet- und gebührenrechtlichen Vorschriften an. Seine konkreten Berechnungen sind nicht ohne Prüfung auf heutige Fälle zu übertragen.

Für die Praxis trennt die Entscheidung drei Ebenen: die Wirksamkeit des ursprünglichen Online-Auftrags, den späteren eigenständigen Vertragsschluss und die Genehmigung bereits abgegebener Erklärungen. Ein Fehler auf der ersten Ebene muss die Anspruchsdurchsetzung nicht endgültig ausschließen, wenn die weiteren Voraussetzungen wirksam hergestellt wurden. Dazu bedarf es aber einer tragfähigen Vertrags- und Vollmachtsdokumentation. Der verfahrensrechtliche Schluss bleibt ebenfalls präzise: Der BGH kündigte eine Zurückweisung an, gab Gelegenheit zur Stellungnahme und dokumentierte anschließend eine Rücknahme der Revision. Ein gesondertes endgültiges Zurückweisungsurteil ist mit diesem PDF nicht veröffentlicht.