Schönheitsreparaturen: Unrenovierte Wohnung braucht einen angemessenen Ausgleich

Redaktioneller Kernsatz

Eine vorformulierte Übertragung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnung ist ohne angemessenen Ausgleich unwirksam.

Redaktionelle Zusammenfassung · 804 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Wohnung und Vertragsklauseln

Die Mieter hatten im Oktober 2002 eine Berliner Wohnung mit vier Zimmern übernommen. Der Formularmietvertrag übertrug ihnen die laufenden Schönheitsreparaturen und enthielt einen nach Raumarten gestaffelten, grundsätzlich flexiblen Fristenplan. Zugleich war handschriftlich vereinbart, dass die Mietzahlung erst zur Monatsmitte beginnen sollte, weil die Mieter in drei Zimmern noch Streicharbeiten vornehmen würden. Nach dem Ende des Mietverhältnisses verlangten die Vermieter Schadensersatz wegen unterlassener beziehungsweise nicht fachgerecht ausgeführter Renovierungsarbeiten. Die Mieter hielten die vertragliche Übertragung für unwirksam: Sie hätten die Wohnung renovierungsbedürftig erhalten, ohne durch den Nachlass einer halben Monatsmiete angemessen dafür entschädigt worden zu sein (Randnummern 1–6).

Ausgang des Rechtsstreits

Das Amtsgericht hatte den Vermietern einen Zahlungsanspruch zugesprochen; das Landgericht hielt ihn im Berufungsverfahren noch in Höhe von 5.453,14 Euro nebst Zinsen aufrecht. Der Bundesgerichtshof entschied zugunsten der Mieter. Er hob die angegriffene Entscheidung im maßgeblichen Umfang auf und wies die Zahlungsklage insgesamt ab. Eine Zurückverweisung war nicht erforderlich, weil die festgestellten Tatsachen eine abschließende Entscheidung erlaubten. Die Vermieter konnten keinen Schadensersatz statt der Leistung wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verlangen, da die Mieter schon nicht wirksam zu diesen Arbeiten verpflichtet worden waren. Der Tenor betrifft den Zahlungsanspruch; daneben war im bisherigen Verfahren ein kleiner Teil des Rechtsstreits für erledigt erklärt worden (Randnummern 5–7, 14 und 41–42).

Die tragende rechtliche Aussage

Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB liegt die Erhaltung der Mietsache grundsätzlich beim Vermieter. Eine formularmäßige Übertragung laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter unterliegt deshalb der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Der BGH hielt eine solche Übertragung bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenem Wohnraum ohne angemessenen Ausgleich für unwirksam. Der Mieter würde sonst auch mit Gebrauchsspuren belastet, die bereits vor seinem Einzug entstanden sind. Im ungünstigsten, bei der Klauselkontrolle relevanten Verständnis müsste er sogar vorzeitig renovieren oder die Wohnung in besserem Zustand zurückgeben, als er sie erhalten hat. Darin sah der Senat eine unangemessene Benachteiligung (Randnummern 15–27).

Weshalb ein flexibler Fristenplan nicht ausreicht

Die Vermieter konnten sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die üblichen Renovierungsfristen erst mit Beginn des Mietverhältnisses liefen. Der BGH gab insoweit seine frühere Rechtsprechung auf. Gerade flexible Fristen richten sich nach dem tatsächlichen Zustand der Räume. Ist die Dekoration bereits bei Einzug abgenutzt, beeinflusst dieser Altzustand den späteren Renovierungsbedarf. Die Formulierung lässt sich daher nicht zuverlässig auf die allein während der eigenen Mietzeit verursachte Abnutzung beschränken. Eine nachträgliche Auslegung, die der Klausel nur ihren gerade noch zulässigen Inhalt belässt, wäre mit den Maßstäben der AGB-Kontrolle nicht vereinbar. Auch eine lange Vertragsdauer beseitigt das ursprüngliche Problem nicht automatisch (Randnummern 16–27).

Wann eine Wohnung als unrenoviert gilt

Eine Wohnung muss für diese Bewertung weder völlig abgewohnt noch übermäßig stark beschädigt sein. Entscheidend sind Gebrauchsspuren aus der Zeit vor Vertragsbeginn. Unerhebliche Spuren, die bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen, bleiben allerdings außer Betracht. Der Vermieter muss deshalb nicht vor jeder Neuvermietung sämtliche Räume vollständig frisch renovieren. Ausschlaggebend ist der Gesamteindruck einer renovierten Wohnung. Diesen hat das Tatsachengericht unter Würdigung aller Umstände zu beurteilen. Eine starre Regel nach dem Alter des letzten Anstrichs oder nach einer bestimmten Anzahl kleiner Spuren stellt der BGH nicht auf. Im entschiedenen Fall waren in drei der vier Zimmer noch Streicharbeiten erforderlich (Randnummern 29–34).

Anforderungen an den Ausgleich

Ein angemessener Ausgleich kann die Benachteiligung grundsätzlich kompensieren. Er muss den Mieter wirtschaftlich so stellen, als wäre ihm renovierter Wohnraum überlassen worden. Als mögliche Gestaltung nennt das Gericht eine zeitweise reduzierte oder ausgesetzte Mietzahlung. Ob ein bestimmter Nachlass genügt, hängt aber vom tatsächlichen Renovierungsbedarf ab. Eine halbe Monatsmiete war hier angesichts der notwendigen Arbeiten in drei von vier Zimmern keine taugliche Kompensation. Das Urteil legt weder eine allgemeine Mindestzahl mietfreier Wochen noch einen festen Geldbetrag fest. Ein vereinbarter Nachlass ist daher nicht schon deshalb ausreichend, weil der Mietvertrag ihn ausdrücklich mit Arbeiten des Mieters in Verbindung bringt (Randnummern 35–37).

Wer welche Tatsachen beweisen muss

Der Mieter, der sich auf die Unwirksamkeit beruft, muss darlegen und bei Bestreiten beweisen, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Das kann Jahre später schwierig sein. Der BGH verweist deshalb auf Übergabeprotokolle, Fotos, Belege für eigene Renovierungskosten und Zeugen, etwa beteiligte Handwerker oder Helfer. Für einen angemessenen Ausgleich trägt dagegen der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Die Entscheidung verteilt die Nachweispflichten somit nach den jeweils maßgeblichen Umständen. Eine pauschale Behauptung zum Einzugszustand genügt im Streitfall ebenso wenig wie der bloße Hinweis, irgendeine Vergünstigung sei gewährt worden. Umfang und Wert der Kompensation müssen nachvollziehbar sein (Randnummern 32–36).

Folgen und Grenzen der Entscheidung

Die im Fall verwendete Übertragung der Schönheitsreparaturen war insgesamt unwirksam. Sie konnte nicht nachträglich auf ursprünglich renovierte Wohnungsteile reduziert werden. An ihre Stelle trat die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters. Der BGH erklärte allerdings nicht sämtliche Schönheitsreparaturklauseln in sämtlichen Mietverträgen für unwirksam. Auch verwarf er eine Klausel nicht allein deshalb, weil ihr Wortlaut abstrakt sowohl renovierte als auch unrenovierte Wohnungen erfassen könnte; der konkrete Vertragsgegenstand bleibt relevant. Ob und in welcher Form eigenständig begrenzte Vereinbarungen für renovierte Teile möglich wären, ließ der Senat offen. Gegenstand war zudem Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Renovierung, kein umfassender Prozess über jeden denkbaren Schaden an der Wohnung (Randnummern 28 und 38–41).