Garten gehört zum Elternhaus: Warum der BFH die Steuerbefreiung mehr als verdoppelte

Ein Haus, ein Garten und die Zufahrt gehören im Alltag zusammen. Im Steuerbescheid wurden sie dagegen getrennt: Als ein Sohn das selbst bewohnte Haus seines Vaters erbte und einzog, wollte das Finanzamt die Familienheim-Befreiung nur auf das mit dem Haus bebaute Flurstück anwenden. Der Bundesfinanzhof korrigierte das. Statt 521.417 Euro musste ein Wert von 1.174.438 Euro als steuerfrei berücksichtigt werden.

Das Urteil vom 17. Juni 2026 – II R 27/23 wurde am 13. August 2026 veröffentlicht. Es zeigt, warum Erben neben dem Erbschaftsteuerbescheid auch die gesonderte Grundstücksbewertung genau lesen sollten.

Sechs Flurstücke geerbt, drei davon bildeten eine Einheit

Der Vater war im August 2020 gestorben. Zu seinem Nachlass gehörten sechs Flurstücke. Auf einem stand das Wohnhaus, daneben lagen unter anderem ein mitgenutzter Garten und ein L-förmiger Weg. Der Sohn übernahm das Familienheim zur eigenen Nutzung.

Das für die Grundstücksbewertung zuständige Finanzamt hatte Hausgrundstück, Garten und Weg bereits verbindlich als eine wirtschaftliche Einheit behandelt. Für diese drei Flurstücke samt Gebäude stellte es einen Grundbesitzwert von insgesamt 1.379.965 Euro fest. Bei der späteren Erbschaftsteuerberechnung wollte das andere zuständige Finanzamt trotzdem nur das Hausflurstück begünstigen. Garten und Weg blieben außen vor. Auch das Finanzgericht hielt diese Beschränkung zunächst für richtig.

Entscheidend war die wirtschaftliche Einheit

Der BFH stellte auf den Grundstücksbegriff des Bewertungsgesetzes ab. Danach können mehrere Flurstücke zusammen ein Grundstück im steuerlichen Sinn bilden. Ob sie im Grundbuch unter derselben Nummer stehen, entscheidet darüber nicht allein. Maßgeblich sind unter anderem ihre tatsächliche Nutzung, Zweckbestimmung und wirtschaftliche Zusammengehörigkeit.

Hier war diese Frage bereits im gesonderten Feststellungsbescheid entschieden worden. Dessen Bindungswirkung erfasst nach dem BFH nicht nur den Eurobetrag, sondern auch den Umfang der wirtschaftlichen Einheit. Das Erbschaftsteuerfinanzamt durfte deshalb Garten und Weg nicht nachträglich aus der begünstigten Grundstückseinheit herauslösen.

Daraus folgt kein pauschaler Anspruch auf Steuerfreiheit für jedes benachbarte Grundstück. Ein separat genutztes Baugrundstück gehört nicht allein deshalb zum Familienheim, weil es demselben Eigentümer gehörte. Im entschiedenen Fall zählten gerade die gemeinsame Nutzung und die verbindliche Feststellung der drei Flurstücke.

Warum trotzdem nicht der gesamte Wert steuerfrei blieb

Das Haus hatte 235 Quadratmeter Wohnfläche. Bei der Vererbung des Familienheims an ein Kind begrenzt § 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG die Befreiung auf den Anteil bis zu 200 Quadratmetern. Deshalb waren 200/235 des festgestellten Gesamtwerts begünstigt: 1.174.438 Euro.

Die Grenze von 200 Quadratmetern betrifft die Wohnfläche, nicht die Fläche von Hausgrundstück und Garten. Ein größeres Wohnhaus fällt zudem nicht insgesamt aus der Begünstigung; die Befreiung wird anteilig berechnet. Der hier genannte Betrag ist der steuerfreie Vermögenswert und keine Steuerrückzahlung in dieser Höhe. Die neue Berechnung der Erbschaftsteuer musste das Finanzamt vornehmen.

Garten später verkaufen? Das kann steuerliche Folgen haben

Der BFH verwies zugleich auf die Kehrseite seiner Entscheidung. Für das geerbte Familienheim gilt grundsätzlich eine zehnjährige Selbstnutzungsbindung; das Gesetz kennt eine Ausnahme bei zwingenden Hinderungsgründen. Wird ein mitbegünstigtes Gartenflurstück innerhalb dieses Zeitraums abgetrennt und auf einen Dritten übertragen, kann das den Nachversteuerungstatbestand auslösen.

Wer nach dem Einzug einen Teil des Gartens verkaufen oder anderweitig übertragen möchte, sollte deshalb die Folgen für die bereits gewährte Befreiung vor dem Vertragsschluss prüfen. Das Urteil bietet keine Grundlage dafür, alle Flächen zunächst steuerfrei zu übernehmen und anschließend folgenlos einzeln zu verwerten.

Bei welchem Bescheid muss ein Fehler angegriffen werden?

Für Erben ist die Trennung der Verfahren besonders wichtig: Ob mehrere Flurstücke eine wirtschaftliche Einheit bilden und welchen Wert diese hat, wird im Feststellungsbescheid geklärt. Einwendungen gegen diese Feststellungen gehören grundsätzlich in dieses Verfahren. Im Erbschaftsteuerverfahren werden dagegen die weiteren Befreiungsvoraussetzungen geprüft, etwa die unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung.

Hilfreich sind deshalb der vollständige Feststellungsbescheid, der Erbschaftsteuerbescheid, Lagepläne und Unterlagen zur bisherigen und künftigen Nutzung. Bei einem geerbten Haus erläutert unsere Seite zum Erbrecht weitere Fragen der Nachlassregelung.

Amtliche Quellen: BFH, Urteil vom 17.06.2026 – II R 27/23; Pressemitteilung vom 13.08.2026.