Mietrückstände können den Bestand eines Mietverhältnisses binnen kurzer Zeit gefährden. Ob eine fristlose oder ordentliche Kündigung wirksam ist, hängt jedoch nicht allein vom Saldo des Mietkontos ab. Fälligkeit, Rückstandshöhe, Tilgungsbestimmung, Mietminderung, Aufrechnung, Verschulden, Zugang der Kündigung und spätere Zahlungen müssen für jeden Monat nachvollziehbar geprüft werden.
Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückständen richtet sich vor allem nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB. Das Gesetz unterscheidet zwei Fallgruppen. Eine Kündigung kommt in Betracht, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist. Sie kann außerdem gerechtfertigt sein, wenn sich über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen ein Rückstand ansammelt, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Bei Wohnraum konkretisiert § 569 Absatz 3 BGB die erste Fallgruppe: Der rückständige Teil ist nur dann nicht unerheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Maßgeblich ist deshalb nicht lediglich, ob irgendein offener Betrag besteht. Rückstandshöhe und Verteilung auf die einzelnen Fälligkeitstermine müssen den jeweiligen gesetzlichen Tatbestand erfüllen.
Vermieter erklären häufig zugleich eine fristlose und hilfsweise eine ordentliche Kündigung. Beide Erklärungen verfolgen dasselbe Ziel, beruhen aber auf unterschiedlichen Voraussetzungen. Für die fristlose Kündigung gelten die besonderen Rückstandsgrenzen der §§ 543, 569 BGB. Die ordentliche Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung stützt sich auf § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB.
Bei der ordentlichen Kündigung sind Höhe und Dauer des Rückstands, Ursachen, Verschulden, vorheriger Verlauf des Mietverhältnisses und spätere Zahlungen umfassend zu würdigen. Eine Unterschreitung der Schwellen für die fristlose Kündigung bedeutet daher nicht automatisch, dass auch eine ordentliche Kündigung ausscheidet. Umgekehrt ist nicht jede verspätete Zahlung bereits eine hinreichend erhebliche Pflichtverletzung.
Eine belastbare Prüfung beginnt mit einer vollständigen Zahlungsaufstellung. Für jeden Monat sind geschuldete Miete, Fälligkeit, tatsächlich eingegangene Zahlungen, Gutschriften und offene Beträge auszuweisen. Ein fortgeschriebener Gesamtsaldo genügt nicht, wenn nicht erkennbar ist, wie er entstanden ist.
Zu klären ist insbesondere:
Fehler bei der Zuordnung können darüber entscheiden, ob die gesetzlichen Kündigungsgrenzen erreicht sind. Fehlt eine wirksame Tilgungsbestimmung, richtet sich die Anrechnung mehrerer Forderungen grundsätzlich nach den gesetzlichen Regeln der §§ 366, 367 BGB. Auch nach Ausspruch der Kündigung muss das Mietkonto bis zum Abschluss eines Räumungsverfahrens fortgeschrieben werden.
Bei Wohnraummietverhältnissen ist für die Kündigung wegen Zahlungsverzugs grundsätzlich die vereinbarte laufende Gesamtmiete einschließlich geschuldeter Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen relevant. Nicht jede sonstige Forderung aus dem Mietverhältnis wird dadurch zur Miete im Sinne des Kündigungstatbestandes. Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung, Schadensersatz, Kaution, Mahnkosten oder Rechtsanwaltskosten müssen deshalb gesondert eingeordnet werden.
Auch die Bezugsgröße „eine Monatsmiete“ ist sauber zu bestimmen. Haben sich Miete oder Vorauszahlungen geändert, kann nicht ohne Weiteres mit einem historischen oder pauschalen Betrag gerechnet werden. Für jede Kündigung ist auf den bei den maßgeblichen Fälligkeitsterminen tatsächlich geschuldeten Betrag abzustellen.
Bei einem erheblichen Mangel ist die Miete unter den Voraussetzungen des § 536 BGB kraft Gesetzes gemindert. Soweit die Minderung berechtigt ist, entsteht in dieser Höhe kein Mietrückstand. Streit besteht häufig darüber, ob ein Mangel vorlag, rechtzeitig angezeigt wurde und welche Minderungsquote angemessen war.
Eine eigenmächtig zu hoch angesetzte Kürzung kann dagegen einen kündigungsrelevanten Rückstand entstehen lassen. Zusätzlich ist zu unterscheiden zwischen Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht und Aufrechnung. Diese Instrumente haben unterschiedliche Voraussetzungen und Rechtsfolgen. Mieter sollten daher nicht allein aufgrund einer ungeprüften Prozentangabe Zahlungen kürzen; Vermieter dürfen umgekehrt nicht ohne Prüfung von der ungekürzten Vertragsmiete ausgehen.
Die Miete ist nach § 556b Absatz 1 BGB grundsätzlich zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts zu entrichten. Für die Rechtzeitigkeit der Überweisung kommt es im Wohnraummietrecht grundsätzlich darauf an, dass der Mieter den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag erteilt und das Konto ausreichend gedeckt ist; das Risiko banküblicher Laufzeiten darf nicht formularvertraglich vollständig auf ihn verlagert werden.
Ein Kündigungstatbestand wegen Zahlungsverzugs setzt voraus, dass die Nichtzahlung dem Mieter rechtlich als Verzug zugerechnet werden kann. Bei der fristlosen Kündigung sind fehlendes Verschulden oder außergewöhnliche Zahlungsstörungen daher zu prüfen. Leistungen öffentlicher Stellen werfen zusätzliche Zurechnungsfragen auf, wenn der Mieter rechtzeitig alles Erforderliche veranlasst hat, die Behörde aber verspätet zahlt.
Bei den ausdrücklich geregelten Rückstandsfällen des § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB ist eine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung grundsätzlich entbehrlich. Das folgt aus § 543 Absatz 3 Satz 2 Nummer 3 BGB. Der Vermieter muss also nicht erst eine weitere Zahlungsfrist setzen, wenn die gesetzlichen Rückstandsgrenzen bereits erreicht sind.
Außerhalb dieser Tatbestände kann die vorherige Beanstandung dennoch rechtlich bedeutsam sein, etwa bei fortgesetzt unpünktlichen Zahlungen. Dann richten sich Kündigungsgrund und Erfordernis einer Abmahnung nach dem konkreten Fehlverhalten. Eine Abmahnung wegen unpünktlicher Zahlung darf nicht mit einer Kündigung wegen eines bestimmten Mietrückstands gleichgesetzt werden.
Wird der Vermieter vor Zugang der Kündigung hinsichtlich des kündigungsrelevanten Rückstands vollständig befriedigt, ist die fristlose Kündigung wegen dieses Rückstands ausgeschlossen. Entscheidend ist der tatsächliche Zugang der Kündigungserklärung beim Mieter. Der Zeitpunkt ihrer Abfassung oder Absendung genügt nicht.
Teilzahlungen können den Rückstand unter eine gesetzliche Schwelle senken. Ob dies im Einzelfall genügt, hängt von der Rückstandsvariante und der genauen monatlichen Zuordnung ab. Auch eine Aufrechnung kann die Kündigung beeinflussen, wenn der Mieter mit einer fälligen Gegenforderung aufrechnen durfte und die gesetzlichen Erklärungsanforderungen erfüllt.
Bei Wohnraum kann eine fristlose Kündigung unter den Voraussetzungen des § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB nachträglich unwirksam werden. Erforderlich ist grundsätzlich, dass der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs vollständig befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Die Heilung ist ausgeschlossen, wenn innerhalb der vorangegangenen zwei Jahre bereits eine Kündigung auf diesem Weg unwirksam geworden ist.
Die Zahlung muss sämtliche für die Heilung maßgeblichen Rückstände erfassen. Deshalb ist eine präzise aktuelle Forderungsaufstellung unerlässlich. Die Schonfristregelung gilt für Wohnraum; auf Gewerberaummietverhältnisse ist sie nicht ohne Weiteres übertragbar.
Eine fristgerechte Schonfristzahlung beseitigt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nur die fristlose Kündigung. Eine zugleich erklärte ordentliche Kündigung wird dadurch nicht automatisch unwirksam (BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04). Sie muss vielmehr eigenständig nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB beurteilt werden.
Die vollständige Zahlung kann bei dieser Würdigung dennoch Bedeutung haben. Sie kann Rückschlüsse auf Gewicht, Fortwirkung und Verschulden der Pflichtverletzung zulassen. Ob die ordentliche Kündigung Bestand hat, hängt deshalb von sämtlichen Umständen ab; weder Vermieter noch Mieter sollten allein aus der Heilung der fristlosen Kündigung auf den Ausgang des Räumungsprozesses schließen.
Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf nach § 568 BGB der Schriftform. Bei einer außerordentlichen Kündigung muss der wichtige Grund im Kündigungsschreiben angegeben werden; für die ordentliche Vermieterkündigung verlangt § 573 Absatz 3 BGB ebenfalls die Angabe der Kündigungsgründe.
Der Mieter muss erkennen können, auf welche Rückstände die Kündigung gestützt wird. Regelmäßig sind die betroffenen Monate und die jeweiligen offenen Beträge so darzustellen, dass eine Prüfung möglich ist. Zu kontrollieren sind außerdem Vermieterstellung, Vertretungsmacht, Unterzeichnung, Adressierung an sämtliche Mieter und nachweisbarer Zugang. Form- oder Begründungsfehler können die konkrete Kündigung unwirksam machen, schließen eine spätere neue Kündigung bei fortbestehendem Grund aber nicht zwingend aus.
Haben mehrere Personen den Mietvertrag als Mieter geschlossen, muss die Kündigung grundsätzlich allen gegenüber erklärt und wirksam zugeleitet werden. Eine bloße Übersendung an eine Person genügt nicht automatisch. Auf Vermieterseite müssen grundsätzlich alle Vermieter handeln oder wirksam vertreten sein.
Änderungen durch Trennung, Tod, Eigentumswechsel oder Vertragsübernahme können die Beteiligtenstellung komplizieren. Vor Ausspruch oder Zurückweisung einer Kündigung sollte deshalb geklärt werden, wer aktuell Vertragspartei ist und ob Vollmachten oder Rechtsnachfolgen nachgewiesen sind.
Gibt der Mieter die Wohnung trotz wirksamer Beendigung nicht zurück, kann der Vermieter Räumung und Herausgabe nach § 546 BGB verlangen. Im Prozess werden Kündigungserklärung, Zugang, vollständiges Mietkonto, Minderungen, Zahlungen, Aufrechnung, Schonfrist und die Voraussetzungen einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung geprüft.
Für den Vermieter ist eine lückenlose Aktualisierung des Rückstands erforderlich. Der Mieter muss sämtliche Einwendungen rechtzeitig und mit Belegen vortragen. Sind Sozialleistungen betroffen, sollte unverzüglich geklärt werden, ob Rückstände übernommen werden können. Gerichtliche Mitteilungen an Sozialleistungsträger ersetzen keine eigene Antragstellung und gewährleisten keine Zahlung.
Auch bei erfolgreicher Räumungsklage erfolgt die Zwangsräumung nicht unmittelbar mit Verkündung des Urteils. Ein Räumungsurteil muss vollstreckbar sein und durch den Gerichtsvollzieher umgesetzt werden. Das Gericht kann dem Mieter unter den Voraussetzungen des § 721 ZPO eine angemessene Räumungsfrist gewähren.
Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO kommt nur unter engen Voraussetzungen in Betracht, wenn die Vollstreckung wegen ganz besonderer Umstände eine mit den guten Sitten unvereinbare Härte bedeuten würde. Räumungsfrist und Vollstreckungsschutz beseitigen die Kündigung nicht; sie betreffen allein den Zeitpunkt oder die Art der Durchsetzung.
Vor der Kündigung sollte der Vermieter das Mietkonto anhand der Originalbelege rekonstruieren, Minderungen und Gegenforderungen prüfen und den Zugang der Erklärung beweissicher vorbereiten. In die Kündigung gehören die tragenden Rückstände und – bei einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung – eine eigenständige Begründung. Spätere Zahlungen müssen unverzüglich zugeordnet werden.
Vorschnelle Räumung, Schlossaustausch oder Versorgungssperren ohne Vollstreckungstitel sind kein zulässiger Ersatz für das gerichtliche Verfahren. Besteht Zahlungs- oder Räumungsbereitschaft, können belastbare Vereinbarungen über Rückzahlung und Herausgabe sinnvoll sein. Sie müssen Fälligkeit, Folgen eines erneuten Verzugs und die Behandlung bereits erklärter Kündigungen eindeutig regeln.
Nach Erhalt einer Kündigung sollten Mieter nicht bis zur Räumungsklage abwarten. Benötigt werden Kündigungsschreiben, Mietvertrag, vollständige Kontoauszüge, Mängelanzeigen, Schriftverkehr, Bescheide und Nachweise über jede Zahlung. Das Mietkonto ist aus eigener Sicht Monat für Monat nachzurechnen.
Bestehen Rückstände, sollte unverzüglich geprüft werden, ob vollständige Zahlung, Aufrechnung, Unterstützung durch Sozialleistungsträger oder eine tragfähige Vereinbarung möglich ist. Eine Teilzahlung ohne klare Zuordnung kann hinter dem zur Heilung erforderlichen Betrag zurückbleiben. Zugleich dürfen berechtigte Einwendungen nicht vorschnell durch ein umfassendes Anerkenntnis aufgegeben werden.
Nicht ohne Weiteres. Die Rückstände müssen einen der gesetzlichen Tatbestände des § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB erfüllen. Bei Wohnraum gelten ergänzend die Schwellen des § 569 Absatz 3 BGB. Wiederholt unpünktliche Zahlungen können allerdings unter anderen Voraussetzungen kündigungsrelevant werden.
Eine vor Zugang geleistete Teilzahlung kann den Rückstand unter die gesetzliche Grenze senken. Nach Zugang genügt eine Teilzahlung für die Schonfristheilung regelmäßig nicht, wenn noch kündigungsrelevante Rückstände offenbleiben. Entscheidend sind Zeitpunkt, Betrag und Tilgungszuordnung.
Ja, wenn nach objektiver Prüfung ein kündigungsrelevanter Rückstand besteht und die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind. Eine berechtigte Minderung reduziert dagegen die geschuldete Miete. Das Risiko einer zu hohen oder nicht belegbaren Kürzung muss deshalb frühzeitig bewertet werden.
Die besondere Heilungsregel des § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB betrifft Wohnraum. Für Gewerberaum bestehen andere rechtliche und vertragliche Rahmenbedingungen. Zahlungen können dort gleichwohl für den Fortbestand, Vergleichsverhandlungen oder die Bewertung des Kündigungsgrundes relevant sein.
Für eine belastbare Prüfung werden Mietvertrag, Kündigung, vollständiges Mietkonto, Kontoauszüge, Zahlungsbelege, Mängelanzeigen, Aufrechnungen sowie Schreiben von Sozialleistungsträgern benötigt. Bereits zugestellte gerichtliche Schriftstücke und sämtliche Fristen sollten sofort mitgeteilt werden.