Wer eine Mietforderung für unberechtigt hält, muss zwischen Zahlungs- und Rückforderungsrisiko abwägen. Eine klar erklärte Vorbehaltszahlung kann einen Mietrückstand vermeiden und zugleich deutlich machen, dass die Forderung nicht anerkannt wird. Einen Rückzahlungsanspruch schafft der Vorbehalt jedoch nicht selbst.
Eine vollständige und vorbehaltlos erfüllende Zahlung beseitigt zunächst die geltend gemachte Geldforderung. Bei einer Zahlung unter Rückforderungsvorbehalt wird der geschuldete Betrag ebenfalls geleistet; zugleich erklärt der Zahlende, dass er die Berechtigung der Forderung bestreitet und nach Klärung Rückzahlung verlangen will. Dadurch kann vermieden werden, dass allein aus dem streitigen Betrag ein kündigungsrelevanter Mietrückstand entsteht.
Davon zu unterscheiden ist eine nur bedingt angebotene Zahlung, über die der Empfänger nicht frei verfügen darf. Eine solche Gestaltung kann die Erfüllungswirkung gefährden. Die Erklärung sollte deshalb deutlich machen, dass der Betrag zunächst gezahlt wird, die rechtliche Anerkennung und eine spätere Rückforderung aber vorbehalten bleiben.
Der Vorbehalt begründet keinen eigenen Zahlungsanspruch. Eine Rückforderung setzt voraus, dass die Miete oder Nebenforderung tatsächlich ganz oder teilweise ohne Rechtsgrund gezahlt wurde. Anspruchsgrundlage ist regelmäßig § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Nach § 814 BGB kann die Rückforderung ausgeschlossen sein, wenn der Leistende positiv wusste, dass er zur Zahlung nicht verpflichtet war. Bloße Zweifel, eine unsichere Rechtslage oder die Kenntnis der Tatsachen genügen nicht ohne Weiteres; maßgeblich ist die Kenntnis der fehlenden Zahlungspflicht.
Eine nachweisbare Vorbehaltserklärung verdeutlicht, dass die Leistung gerade nicht als endgültige Anerkennung der Forderung erfolgen soll. Der Bundesgerichtshof hat im Zusammenhang mit einer unsicheren Mietminderung darauf hingewiesen, dass ein Mieter die Miete unter Vorbehalt zahlen und seine Rechte anschließend gerichtlich klären lassen kann, ohne zunächst das Risiko eines kündigungsrelevanten Rückstands einzugehen (BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11).
Umgekehrt bedeutet eine Zahlung ohne Vorbehalt nicht automatisch, dass jede Rückforderung ausgeschlossen ist. Für § 814 BGB kommt es auf die positive Kenntnis von der Nichtschuld an; die konkreten Umstände und deren Beweisbarkeit bleiben entscheidend (BGH, Beschluss vom 4. September 2018 – VIII ZR 100/18). Der Vorbehalt verbessert die Dokumentation, ersetzt aber nicht die Prüfung sämtlicher bereicherungsrechtlicher Einwendungen.
Typische Anwendungsfälle sind:
Welche Rechte durch Zahlung, Teilzahlung oder Schweigen berührt werden, hängt vom jeweiligen Anspruch ab. Für Mieterhöhungen, Betriebskosten, Mietpreisbremse und Mängel gelten unterschiedliche Anzeige-, Begründungs- und Einwendungsvorschriften. Ein allgemeiner Vorbehalt ersetzt diese besonderen Voraussetzungen nicht.
Die Erklärung sollte dem Vermieter vor oder spätestens gleichzeitig mit der Zahlung zugehen. Ein Vermerk im Überweisungstext kann als Hinweis dienen, ist aber häufig zu knapp und später schwer einzuordnen. Belastbarer ist eine gesonderte Erklärung in Textform mit Zugangsnachweis.
Sie sollte erkennen lassen:
Eine mögliche Ausgangsformulierung lautet: „Die konkret bezeichnete Zahlung für den betroffenen Monat oder die benannte Forderung wird zur Vermeidung eines Zahlungsrückstands geleistet. Die Berechtigung der Forderung wird weiterhin bestritten; die Zahlung erfolgt ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und unter ausdrücklichem Vorbehalt der Rückforderung.“ Betrag, Zeitraum und Einwand müssen tatsächlich feststehen und an den Einzelfall angepasst werden.
Ein pauschaler Dauervermerk für sämtliche künftigen Zahlungen kann unklar werden, wenn sich Forderungsgrund oder Sachlage ändern. Bei wiederkehrenden Zahlungen sollte deshalb bestimmt werden, wie lange der Vorbehalt gelten soll und ob er nach neuen Abrechnungen oder Erklärungen erneuert werden muss.
Diese Instrumente erfüllen unterschiedliche Zwecke. Eine Mietminderung nach § 536 BGB setzt einen erheblichen Mangel voraus und reduziert die geschuldete Miete kraft Gesetzes. Ein Zurückbehaltungsrecht dient als vorübergehendes Druckmittel, um den Vermieter zur Mangelbeseitigung anzuhalten. Die Zahlung unter Vorbehalt lässt die laufende Zahlung zunächst vollständig erfolgen und verlagert den Streit auf eine spätere Rückforderung.
Bestehen erhebliche Zweifel an Ursache, Umfang oder Minderungsquote, kann eine Vorbehaltszahlung das geringere Bestandsrisiko darstellen. Sie ersetzt aber weder die Mängelanzeige nach § 536c BGB noch eine erforderliche Beanstandung, Auskunft oder Fristsetzung. Wer trotz Kenntnis des Mangels längere Zeit ohne Vorbehalt zahlt, muss außerdem prüfen lassen, ob und für welche Zeiträume eine Rückforderung noch durchsetzbar ist.
Bei einer Betriebskostennachforderung sollte vor der Zahlung geprüft werden, ob die Abrechnung formell ordnungsgemäß, fristgerecht und inhaltlich nachvollziehbar ist. Das Recht auf Belegeinsicht und die gesetzliche Einwendungsfrist bestehen neben einer Vorbehaltszahlung. Der Vorbehalt verlängert diese Fristen nicht.
Bei einer Mieterhöhung ist zwischen Zustimmung und Zahlung zu unterscheiden. Die Zahlung eines erhöhten Betrags kann je nach Umständen als Zustimmung gewertet werden. Ein Vorbehalt kann gegen eine solche Auslegung sprechen, verhindert sie aber nicht losgelöst von Wortlaut, Dauer und Begleitumständen. Deshalb muss vor der ersten erhöhten Zahlung geklärt werden, ob eine Zustimmungserklärung verlangt wurde und welche Reaktion rechtlich sinnvoll ist.
Nach Klärung der Sachlage sollte die Überzahlung für jeden Monat und jeden Forderungsgrund nachvollziehbar berechnet werden. Bei Mängeln sind Beginn, Dauer und Intensität der Gebrauchsbeeinträchtigung darzulegen. Bei Betriebskosten oder Mieterhöhungen müssen Erklärung, Abrechnung, Vertragsgrundlage und bereits geleistete Zahlungen geprüft werden.
Die Rückforderung sollte Betrag, Zeitraum, Rechtsgrund und Zahlungsfrist eindeutig bezeichnen. Kommt keine Einigung zustande, kann der Anspruch im Zahlungsprozess geltend gemacht oder unter den gesetzlichen Voraussetzungen gegen laufende Forderungen aufgerechnet werden. Eine eigenmächtige Verrechnung ohne vorherige Prüfung kann jedoch erneut einen Mietrückstand erzeugen.
Die Vorbehaltserklärung hemmt die Verjährung nicht. Bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche unterliegen regelmäßig der dreijährigen Verjährungsfrist der §§ 195, 199 BGB. Der konkrete Beginn hängt von Entstehung und Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände ab.
Daneben können besondere mietrechtliche Fristen bestehen, etwa für Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen. Verhandlungen können die Verjährung unter den Voraussetzungen des § 203 BGB hemmen; einseitige Schreiben oder bloßes Schweigen des Vermieters reichen dafür nicht automatisch aus. Der Fristablauf sollte daher ausdrücklich berechnet und gesichert werden.
Der Vermerk ist besser als eine völlig vorbehaltlose Zahlung, kann aber offenlassen, welcher Einwand und welcher Teilbetrag gemeint sind. Eine gesonderte, nachweisbare Erklärung ist regelmäßig belastbarer.
Nein. Die Forderung muss tatsächlich nicht bestanden haben; außerdem dürfen keine gesetzlichen oder vertraglichen Ausschlussgründe, Einwendungen oder Verjährung entgegenstehen.
Soweit die geschuldete Miete vollständig und erfüllungswirksam gezahlt wird, entsteht aus diesem Betrag kein Rückstand. Andere Zahlungsrückstände oder Kündigungsgründe beseitigt der Vorbehalt nicht.
Vor einer Mietkürzung, Zustimmung, Aufrechnung oder Rückforderung sollten Forderungsgrund, Vertragslage, Beweismittel und laufende Fristen gemeinsam geprüft werden. Die Kanzlei Steinwachs berät Mieter und Vermieter bei streitigen Mietzahlungen.
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