Was bedeutet Arglist?
Arglist setzt grundsätzlich voraus, dass der Täuschende die Unrichtigkeit kennt oder zumindest für möglich hält und damit rechnet, dass der andere Teil dadurch zu seiner Erklärung veranlasst wird. Eine besondere Schädigungsabsicht ist nicht stets erforderlich. Bloße Fahrlässigkeit reicht dagegen nicht aus. Erklärungen ohne verlässliche Tatsachengrundlage können problematisch sein, wenn sie als gesicherte Kenntnisse dargestellt werden. Für die Prüfung sind deshalb nicht nur der objektiv richtige Sachverhalt, sondern auch Wissen, Kenntnisquellen und Vorstellung des Erklärenden erheblich.
Wann ist Schweigen eine Täuschung?
Verhandlungspartner müssen nicht sämtliche für die andere Seite möglicherweise interessanten Informationen ungefragt offenlegen. Eine Aufklärungspflicht kann aber bei Umständen bestehen, die für den Vertragszweck wesentlich sind und deren Mitteilung redlicherweise erwartet werden darf. Wer auf eine konkrete Frage antwortet, darf den Sachverhalt nicht bewusst irreführend darstellen. Auch Teilinformationen können ein falsches Gesamtbild erzeugen. Bei Immobilienkäufen betrifft der Streit häufig bekannte Mängel, erhebliche Kostenrisiken und die Frage, ob übergebene Unterlagen eine notwendige Aufklärung tatsächlich geleistet haben.
Rechtsprechung: Ein Datenraum ersetzt nicht jede Aufklärung
Der BGH entschied im Urteil vom 15. September 2023 – V ZR 77/22 – zu vorvertraglichen Aufklärungspflichten beim Immobilienkauf. Das Einstellen einer Information in einen Datenraum genügt nicht automatisch; maßgeblich ist, ob der Verkäufer berechtigt mit ihrer Kenntnisnahme rechnen darf. Das Urteil verdeutlicht den Umfang möglicher Offenbarungspflichten. Ob zusätzlich sämtliche Voraussetzungen einer Anfechtung wegen arglistiger Täuschung erfüllt sind, muss gesondert geprüft werden.
Muss die Täuschung den Vertragsschluss verursacht haben?
Die Täuschung muss für die konkrete Erklärung zumindest mitursächlich geworden sein. Entscheidend ist, ob der Betroffene die Erklärung ohne die Irreführung nicht oder nicht mit diesem Inhalt abgegeben hätte. Eine falsche Angabe ohne Einfluss auf seine Entscheidung genügt dafür nicht. Stammt die Täuschung von einem Dritten, enthält § 123 Absatz 2 BGB zusätzliche Voraussetzungen. Dann kann unter anderem maßgeblich sein, ob der Erklärungsempfänger die Täuschung kannte oder kennen musste. Die beteiligten Rollen sind daher genau zu unterscheiden.
Welche Fristen und Rechtsfolgen gelten?
Die Anfechtung muss nach § 124 BGB grundsätzlich binnen eines Jahres ab Entdeckung der Täuschung erfolgen. Zusätzlich besteht eine gesetzliche absolute Ausschlussgrenze. Die Erklärung ist gegenüber dem richtigen Anfechtungsgegner abzugeben. Bei wirksamer Anfechtung wird das Geschäft grundsätzlich rückwirkend nichtig; erbrachte Leistungen sind rechtlich geordnet zurückabzuwickeln. Daneben können Schadensersatz- oder Gewährleistungsansprüche bestehen. Ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss schützt einen Verkäufer nach § 444 BGB nicht, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Die einzelnen Anspruchswege besitzen unterschiedliche Voraussetzungen.
Welche Beweise sind besonders hilfreich?
Gesichert werden sollten Anzeigen, Vertragsunterlagen, beantwortete Fragen, E-Mails, Gutachten und mögliche frühere Hinweise auf den verschwiegenen Umstand. Für Arglist sind häufig Indizien wichtig, etwa nachweisbare frühere Reparaturen oder widersprüchliche Angaben. Solche Umstände müssen im Einzelfall bewertet werden; aus einem später entdeckten Mangel folgt noch kein sicherer Täuschungsvorsatz. Der Zeitpunkt der Entdeckung sollte ebenfalls dokumentiert werden. Vor einer endgültigen Rückabwicklung ist zu klären, welche Ansprüche zusammenpassen und wie laufende Fristen sowie bereits erbrachte Leistungen rechtlich behandelt werden. Eine vorschnelle Behauptung strafbaren Betrugs ersetzt die zivilrechtliche Prüfung nicht. Täuschung, Arglist, Ursächlichkeit und rechtzeitige Anfechtung müssen vielmehr jeweils anhand konkreter Tatsachen nachvollziehbar begründet werden.