Verzögerte Übergabe und Beginn der Mietpflicht

Übergabetermin, Ausbauzugang und Mietbeginn trennen

§ 535 BGB verpflichtet zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs und zur Überlassung in einem geeigneten Zustand. Was konkret geschuldet ist, ergibt sich aus dem Vertrag einschließlich Anlagen und Ausbaubeschreibung. Frühzeitiger Zugang zum Vermessen oder zu eigenen Ausbauarbeiten ist nicht automatisch die vollständige Überlassung des vereinbarten Mietgebrauchs. [1]

Die Terminübersicht unterscheidet geplante Fertigstellung, verbindliche Übergabe, Teilzugang, vollständige Überlassung und Zahlungsbeginn. Sind Bedingungen vereinbart, wird deren Eintritt gesondert festgestellt. Das bloße Datum einer Schlüsselquittung beantwortet nicht jede Frage zum Zustand oder zu den erlaubten Nutzungen. Ebenso belegt eine noch fehlende Betriebseröffnung nicht allein, dass der Vermieter seine konkret geschuldete Leistung nicht erbracht hat.

Den tatsächlich fehlenden Gebrauch bestimmen

Fehlende Raumübergabe, unvollständiger Vermieterausbau und vom Mieter selbst noch auszuführende Arbeiten sind auseinanderzuhalten. Auch öffentlich-rechtliche Nutzungsvoraussetzungen müssen dem richtigen Verantwortungsbereich zugeordnet werden. Ein behördliches Hindernis ist nicht automatisch allein Vermieter- oder allein Mieterrisiko. Der konkrete Vertragszweck und übernommene Pflichten sind maßgeblich. [1]

Für den Zustand werden Datum, betroffene Fläche und konkrete Nutzungseinschränkung dokumentiert. Ein Protokoll sollte benennen, ob lediglich Restarbeiten vorliegen oder wesentliche Funktionen fehlen. Allgemeine Bezeichnungen wie unfertig erklären die tatsächliche Gebrauchseignung nicht. Teilweise Nutzung und noch offene Leistungen werden getrennt erfasst; eine voreilige vollständige Abnahmebehauptung wird ebenso vermieden wie eine unbelegte Totalverweigerung.

Zahlungsanspruch und Leistungsstörung richtig einordnen

Die Mietabrede ist mit der tatsächlich geschuldeten Leistung zu vergleichen. Vor vollständiger Überlassung und bei Mängeln eines bereits überlassenen Objekts können unterschiedliche rechtliche Fragen entstehen. Allgemeines Leistungsstörungsrecht und mietrechtliche Mängelrechte werden deshalb nach der konkreten Phase und Pflicht eingeordnet. Nicht jede Verzögerung lässt sich pauschal durch denselben Minderungsprozentsatz nach § 536 BGB behandeln. [2]

Zu klären sind insbesondere Fälligkeit, etwaige Gegenrechte und die konkret betroffenen Zeiträume. Das ungeprüfte Einstellen sämtlicher Zahlungen kann zusätzliche Risiken schaffen, während eine vorbehaltlose Saldenbestätigung eigene Einwendungen verdecken kann. Eine nachvollziehbare Aufstellung nennt vertragliche Grundlage, Leistungslage und den aus der konkreten rechtlichen Einordnung folgenden Betrag.

BGH XII ZR 120/04 erläutert die Erfüllungsannahme bei einem Software-Nutzungsvertrag. Die Entscheidung trägt die allgemeine Beweislastabgrenzung. Vor Erfüllungsannahme muss der Vermieter die streitige vertragsgemäße Überlassung darlegen und beweisen. Nach Erfüllungsannahme muss der Mieter grundsätzlich den behaupteten Übergabemangel beweisen. Bei Gewerberäumen sind Besitzübertragung, Vertragszweck, Nutzung und Mängelrügen konkret festzustellen. Bei ganz ausgebliebener Überlassung sind insbesondere Fälligkeit, das Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB, bei Unmöglichkeit § 326 BGB und bei Verzögerung §§ 280, 286 BGB gesondert zu prüfen. [5]

Schadensposition und Verantwortlichkeit belegen

Für Ersatzansprüche wegen Verzögerung kommen je nach Anspruch die Voraussetzungen der §§ 280, 286 BGB und gegebenenfalls mietrechtliche Sonderregeln in Betracht. Eine tatsächliche Mehrausgabe wird nicht allein durch zeitliche Nähe zur Verzögerung ersatzfähig. Der konkrete Pflichtverstoß, sein Vertretenmüssen und die verursachte Position müssen zugeordnet werden. [2]

Belege können zusätzliche Lagerkosten, nachweislich vergebliche Einsatzzeiten oder notwendige Zwischenlösungen betreffen. Entgangener Gewinn verlangt nach § 252 BGB eine tragfähige Wahrscheinlichkeitsgrundlage und ist nicht identisch mit erhofftem Umsatz. Ersparte Kosten und zumutbare Schadensbegrenzung werden gesondert berücksichtigt. § 254 BGB ersetzt keine pauschale Kürzung allein wegen eigener Beteiligung am Ausbau. [3]

Abhilfe und Beendigung nicht vorschnell gleichsetzen

§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB nennt die nicht rechtzeitige Gewährung oder den Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs. Ob ein Kündigungsrecht besteht und eine Abhilfefrist oder Abmahnung erforderlich beziehungsweise entbehrlich ist, wird anhand von § 543 Abs. 3 und der konkreten Lage geprüft. Eine Verzögerungsmitteilung allein ist noch keine automatische Vertragsbeendigung. [4]

§ 543 Abs. 4 enthält unter anderem eine besondere Beweislastregel für den Streit über rechtzeitige Gebrauchsgewährung oder rechtzeitige Abhilfe. Die rechtliche Entscheidung muss daher an konkrete Termine und Inhalte anknüpfen. Eine vorzeitige endgültige Lösung sollte nicht allein auf eine unbestimmte Bauprognose oder eine nicht zugegangene Nachfrist gestützt werden. [4]

Terminänderung und Vergleich vollständig dokumentieren

Wird ein neuer Termin vereinbart, ist zu klären, ob nur die weitere Durchführung geordnet oder auch auf bisherige Ansprüche verzichtet wird. Mietfreistellung, Ausbauzuschuss, zusätzliche Zugangsmöglichkeit und Kostenübernahme haben unterschiedliche wirtschaftliche Funktionen. Eine pauschale Erledigungsklausel kann weiter reichen als die bloße Verschiebung des Mietbeginns. [1]

Die abschließende Vereinbarung sollte Leistung, Datum, Übergabezustand und Zahlungsfolge zusammenführen. Vorhandene gute Protokolle werden erhalten; spätere Änderungen erhalten einen eigenen nachvollziehbaren Stand. Ob besondere Formfragen einer langfristigen Bindung betroffen sind, prüft Textform und Übergangsrecht bei langfristiger Gewerbemiete. Bei endgültiger Aufhebung hilft Aufhebungsvertrag und Räumungsvereinbarung bei Gewerbemiete; die Höhe einzelner Ausbauleistungen bleibt in Mieterausbau und Eigentumszuordnung und Baukostenzuschuss und mögliche Rückforderung.