Untervermietung und Betreiberwechsel

Untervermietung und Betreiberwechsel bei Gewerberäumen

Ein Betrieb lässt sich wirtschaftlich übertragen, ohne dass damit zugleich der Mietvertrag über seine Räume übergeht. Wer einen Nachfolger einsetzen, eine Teilfläche weitervermieten oder den gesamten Betrieb überlassen will, muss deshalb zunächst das geplante Rechtsverhältnis bestimmen. Untervermietung, Vertragsübernahme und bloßer Wechsel der Beteiligungsverhältnisse haben unterschiedliche Auswirkungen auf Zustimmung, Haftung und Kündigungsrechte.

Untervermietung lässt den Hauptmietvertrag bestehen

Bei einer Untervermietung bleibt der bisherige Mieter Vertragspartner seines Vermieters. Er räumt dem Untermieter aufgrund eines eigenen Vertrags den Gebrauch der Räume ein. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt dafür grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters. Die Vorschrift erfasst nicht nur den ausdrücklich als Untermiete bezeichneten Vertrag, sondern auch andere Formen der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten. Entscheidend ist deshalb die tatsächliche und rechtliche Gestaltung, nicht allein die Überschrift einer Vereinbarung. [1]

Mit der Erlaubnis wird der Untermieter nicht zum Hauptmieter. Der bisherige Mieter bleibt zur Erfüllung seiner Verpflichtungen aus dem Hauptvertrag gebunden. § 540 Abs. 2 BGB ordnet außerdem an, dass er ein dem Dritten beim Gebrauch zur Last fallendes Verschulden auch dann zu vertreten hat, wenn die Überlassung erlaubt wurde. Eine Zustimmung ist daher nicht mit einer Haftungsentlassung zu verwechseln. [1]

Soll der bisherige Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheiden, muss gerade dieser Wechsel mit dem Vermieter vereinbart werden. Die Bereitschaft eines Unternehmenskäufers, künftig Miete zu zahlen, belegt noch keine Zustimmung des Vermieters zur Entlassung des bisherigen Mieters. Auch eine als Betreiberwechsel bezeichnete Vereinbarung muss darauf geprüft werden, ob nur die Nutzung, eine Schuld oder die gesamte Vertragsstellung übertragen werden soll.

Die Regeln über Wohnraum helfen im Gewerbe nicht automatisch

§ 553 BGB kann unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erlaubnis begründen, einen Teil von Wohnraum einem Dritten zu überlassen. Für die gewöhnliche Gewerberaummiete gilt diese besondere Wohnraumschutzregelung nicht. Ein wirtschaftliches Interesse an einer Untervermietung begründet daher nicht schon für sich denselben gesetzlichen Anspruch. Ausgangspunkt ist § 540 BGB, ergänzt durch die konkrete vertragliche Regelung. [2] [1]

Der Vertrag kann die Zustimmung bereits für bestimmte Nutzungen erteilen, sie von Voraussetzungen abhängig machen oder ihre Verweigerung auf wichtige Gründe beschränken. Solche Gestaltungen sind voneinander zu unterscheiden. Ein Vertrag, der nur einen Erlaubnisvorbehalt enthält, ist anders auszulegen als eine Vereinbarung, nach der der Vermieter die Erlaubnis ausschließlich aus näher bezeichneten Gründen verweigern darf. Auch eine formularmäßige Einschränkung ist im Gesamtvertrag an § 307 BGB zu messen. [3]

Eine konkrete Erlaubnisanfrage vorbereiten

Die Anfrage sollte erkennen lassen, wer die Räume übernehmen soll, welche Flächen betroffen sind, welche Tätigkeit vorgesehen ist und wann sowie für welchen Zeitraum die Überlassung stattfinden soll. Nutzungszweck, Sortimente und öffentlich-rechtliche Anforderungen können für die Entscheidung erheblich sein. Eine Erlaubnis für einen bestimmten Dritten ist nicht ohne Weiteres eine allgemeine Freigabe für beliebig wechselnde Betreiber.

Der BGH hat im Urteil vom 15.11.2006 – XII ZR 92/04, Entscheidungsgründe 2 a aa–dd, den Informationsbedarf bei einem gewerblichen Mietverhältnis näher beschrieben. Der Vermieter soll prüfen können, ob in der Person des vorgesehenen Untermieters ein wichtiger Grund liegt. Der Mieter muss den Interessenten grundsätzlich konkret benennen und auf berechtigte Nachfrage weitere entscheidungserhebliche Angaben machen. Der BGH hat zugleich zwischen tatsächlich verlangten Auskünften und Angaben unterschieden, die das Berufungsgericht ohne entsprechende Nachfrage zusätzlich gefordert hatte. [4]

Wann wirtschaftliche Angaben zum Untermieter verlangt werden dürfen

Besondere Bedeutung hatte in XII ZR 92/04 die Betriebspflicht des Hauptmieters in einem Einkaufszentrum. Der Vermieter hatte ein Interesse an einem verlässlichen Betreiber, kontinuierlicher Nutzung und der Vermeidung von Leerstand. Deshalb durfte er dort Informationen zur wirtschaftlichen Situation des Untermieters und zu wesentlichen Bedingungen des vorgesehenen Untermietvertrags verlangen. Dazu gehörten insbesondere Miethöhe und Laufzeit. Dass der Hauptmieter selbst zahlungsfähig blieb, beseitigte dieses Interesse nicht. [4]

Der BGH ließ ausdrücklich offen, ob derselbe Informationsumfang bei sämtlichen gewerblichen Mietverhältnissen gerechtfertigt wäre. Aus der Entscheidung folgt deshalb kein unbegrenztes Recht auf Offenlegung sämtlicher Geschäftsunterlagen. Die verlangten Angaben müssen zur konkreten Zustimmungsprüfung passen. Praktisch sollte nachvollziehbar erläutert werden, welche Information für welchen Prüfpunkt benötigt wird; umgekehrt sollte eine berechtigte Nachfrage nicht mit dem pauschalen Hinweis zurückgewiesen werden, nur die Bonität des Hauptmieters sei relevant.

Eine abgestimmte Vertragsvorbereitung vermeidet dabei den Zirkelschluss, dass noch kein Untermietvertrag abgeschlossen werden könne, bevor die Zustimmung vorliegt, aber ohne Vertragsbedingungen keine Zustimmung erteilt werde. Der vorgesehene Vertrag kann die erforderliche Zustimmung berücksichtigen und sein Wirksamwerden entsprechend ausgestalten. Welche Bindungen bereits vor Zustimmung entstehen sollen, muss ausdrücklich geregelt werden; eine ungeklärte Übergabe sollte nicht vorgezogen werden.

Verweigerung und berechtigte Rückfrage sind nicht dasselbe

Nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB kann der Mieter bei verweigerter Erlaubnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Im Fall XII ZR 92/04 lag eine solche Verweigerung jedoch nicht vor: Der Vermieter hatte seine Entscheidung berechtigt von weiteren Auskünften abhängig gemacht und die Nachreichung offengehalten. Eine Anfrage, Antwort und spätere Kündigung müssen deshalb im Zusammenhang gelesen werden. [1] [4]

Lehnt der Vermieter jede Untervermietung von vornherein generell und ausnahmslos ab, kann nach der genannten Entscheidung eine andere Lage vorliegen; dann muss nicht notwendig erst ein konkreter Interessent benannt werden. Auch dies ist aber anhand des wirklichen Erklärungsinhalts festzustellen. Eine Bitte um Unterlagen, eine Ablehnung des vorgeschlagenen Nutzungszwecks und ein endgültiges Verbot jeder Untervermietung sind unterschiedliche Erklärungen. [4]

Das Kündigungsrecht ist zudem nicht mit einer fristlosen Kündigung zu verwechseln. Bei Geschäftsräumen verweist die gesetzliche Frist auf § 580a Abs. 2 und 4 BGB: Maßgeblich sind der dritte Werktag eines Kalendervierteljahres und das Ende des folgenden Kalendervierteljahres. Vertragliche Abweichungen und ihre Wirksamkeit sind gesondert zu prüfen. Ein konkretes Vertragsende lässt sich erst nach Prüfung der maßgeblichen Vereinbarungen und des nachweisbaren Zugangs bestimmen. [5]

Bei Pacht ist das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen

Bei Restaurants, Hotels und anderen Betrieben muss zuerst geklärt werden, ob ein Mietvertrag oder ein Pachtvertrag vorliegt. § 581 Abs. 1 BGB beschreibt die Pacht als Überlassung des Gebrauchs und des Fruchtgenusses. Nach Absatz 2 gelten zwar grundsätzlich die mietrechtlichen Vorschriften entsprechend. Diese Verweisung steht jedoch unter dem Vorbehalt der besonderen Pachtregelungen. [6]

Eine solche Sonderregelung enthält § 584a Abs. 1 BGB: Dem Pächter steht das Kündigungsrecht aus § 540 Abs. 1 BGB nicht zu. Die verweigerte Erlaubnis zur Unterverpachtung eröffnet deshalb nicht automatisch den gleichen Ausweg wie bei einer Gewerberaummiete. Vertragliche Lösungsrechte oder andere Kündigungsgründe müssen eigenständig geprüft werden. Wer bei einer Betriebsübernahme lediglich die Bezeichnung des Vertrags übernimmt, ohne seinen Inhalt einzuordnen, kann gerade an dieser Stelle zu einem falschen Ergebnis gelangen. [7]

Ein Betreiberwechsel kann mehrere Vereinbarungen erfordern

Bei einer Unternehmensübertragung sind Kaufvertrag, Mietvertrag und mögliche Untervermietung miteinander abzustimmen. Eine im Unternehmenskauf vereinbarte Übergabe ersetzt keine erforderliche Zustimmung des Vermieters. Der Erwerber muss wissen, welche Nutzung tatsächlich gesichert ist; der bisherige Betreiber muss erkennen können, ob und ab wann er aus den laufenden Mietverpflichtungen entlassen wird. Eine bloße Bezeichnung als Nachfolger beantwortet diese Fragen nicht.

Bei einem Wechsel der Gesellschafter einer mietenden Gesellschaft ist dagegen zu untersuchen, ob die Vertragspartei überhaupt wechselt. Bleibt dieselbe Gesellschaft Mieterin, liegt darin allein noch keine Untervermietung. Vertragliche Zustimmungsklauseln für Änderungen der Beteiligungs- oder Kontrollverhältnisse können dennoch Bedeutung haben. Wird der Betrieb tatsächlich einer anderen Person oder Gesellschaft überlassen, ist die Gebrauchsüberlassung unabhängig von gesellschaftsrechtlichen Verbindungen nach § 540 BGB zu prüfen. [1]

Wesentliche Änderungen eines langfristigen Gewerbemietvertrags müssen zudem unter Beachtung von § 578 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 BGB und § 550 BGB dokumentiert werden. Nach dem geltenden Gewerberaummietrecht ist dafür Textform maßgeblich. Dies ersetzt nicht die inhaltliche Einigung über Eintritt, Austritt, Haftung, Sicherheiten und Übergabetag. Ältere Entscheidungen zur damaligen Schriftform dürfen bei neuen Gestaltungen nicht unbesehen als heutiger Formmaßstab verwendet werden. [8]

Unerlaubte Nutzung und das Ende des Hauptvertrags

Eine eigenmächtige Überlassung kann nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB einen wichtigen Grund zur Kündigung darstellen, wenn sie die Rechte des Vermieters erheblich verletzt. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 BGB, insbesondere Abhilfefrist oder Abmahnung, sind dabei zu beachten. Ein bloßes Schweigen des Vermieters sollte daher nicht ohne Prüfung als Zustimmung behandelt werden. [9]

Endet der Hauptmietvertrag, kann der Vermieter die Räume nach § 546 Abs. 2 BGB auch vom Untermieter herausverlangen. Haupt- und Untermietvertrag sollten deshalb hinsichtlich Laufzeit, Verlängerungsrechten und Rückgabe aufeinander abgestimmt sein. Für die Vorbereitung gehören der vollständige Hauptvertrag, die vorgesehene Überlassungsvereinbarung, Angaben zum künftigen Betreiber und die bisherige Zustimmungskorrespondenz zusammen. Erst aus diesem Gesamtbild ergibt sich, ob ein Betreiberwechsel rechtlich abgesichert ist oder neue Haftungsrisiken schafft. [10]