Steuerbefreiung und Option als getrennte Stufen prüfen
§ 4 Nr. 12 UStG enthält Steuerbefreiungen für die dort bezeichneten Grundstücksumsätze und zugleich Ausnahmen. Nicht jede Leistung im Umfeld eines Gewerbeobjekts ist deshalb schon eine identische steuerfreie Grundstücksvermietung. Leistung, Nebenleistungen und tatsächliche Nutzung müssen zunächst eingeordnet werden. Auf dieser Grundlage ist zu prüfen, ob § 9 UStG einen Verzicht auf die Befreiung ermöglicht. [1]
§ 9 Abs. 1 UStG verlangt für den dort geregelten Verzicht insbesondere einen Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen. Dass ein Mietvertrag gewerblich heißt, beweist diese Voraussetzungen nicht abschließend. Vertragspartner und tatsächlicher Leistungsempfänger müssen zusammenpassen. Eine spätere Umstrukturierung oder Vertragsübernahme kann deshalb neben der mietrechtlichen auch eine steuerliche Zuordnung verlangen.
Die Nutzung durch den Mieter konkret feststellen
Für die in § 9 Abs. 2 UStG erfasste Grundstücksvermietung ist der Verzicht nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der Unternehmer muss die Voraussetzungen nachweisen. Die Tätigkeit des Mieters und die Nutzung der betroffenen Flächen sind deshalb konkret zu erfassen. [2]
Eine pauschale Zusage, der Betrieb sei gewerblich, genügt nicht als vollständige tatsächliche Beschreibung. Gemischte Nutzung, abgrenzbare Flächen und eine Weitervermietung können eine vertiefte Prüfung erfordern. Hier werden weder eine allgemeine Prozenttoleranz noch eine ausnahmslose Aussage für jede Berufsgruppe behauptet. Die steuerliche Einordnung und etwaige besondere Verwaltungsgrundsätze müssen zum tatsächlich vorliegenden Nutzungsmodell passen.
Abschnitt 9.2 UStAE prüft unterschiedlich genutzte Grundstücksteile gesondert. Bei einer Zwischenvermietung kommt es für die Option des Eigentümers auf die Umsätze des Zwischenmieters an. Vermietet dieser eine Wohnung steuerfrei weiter, fehlt insoweit regelmäßig die Voraussetzung für die Option des Eigentümers. Für eine getrennt nutzbare Gewerbeeinheit ist die Weitervermietung separat zu beurteilen. Vertraglich sollten Einheiten, tatsächliche Nutzung und Änderungen nachvollziehbar dokumentiert werden. Eine Nettomietklausel ersetzt den Nachweis nach § 9 Abs. 2 UStG nicht. [6]
Vertragliche Umsatzsteuerzahlung eindeutig auslegen
Die Mietabrede sollte erkennen lassen, ob ein Nettobetrag zuzüglich rechtlich geschuldeter Umsatzsteuer, ein Gesamtpreis oder eine andere Risikoverteilung vereinbart ist. §§ 133, 157 und 535 BGB sind für den zivilrechtlichen Inhalt maßgeblich. Eine falsch ausgewiesene Steuer darf nicht ohne Prüfung mit einer wirksam entstandenen mietvertraglichen Mehrforderung gleichgesetzt werden. [3]
Zu untersuchen sind außerdem Abrechnung, Rechnungsempfänger und Umgang mit späteren Korrekturen. Die steuerrechtliche Behandlung allein ersetzt keine klare Zahlungsvereinbarung. Umgekehrt ist ein zivilrechtlich vereinbarter Ausgleich nicht notwendig dieselbe Position wie Umsatzsteuer auf die ursprüngliche Mietleistung. Bei einer Korrektur werden Zeitraum, tatsächliche Leistung und konkrete Anspruchsgrundlage deshalb gesondert bezeichnet.
Nutzungszusagen und Informationspflichten begrenzen
Der Vertrag kann die beabsichtigte Nutzung beschreiben und Mitteilungen über relevante Änderungen vorsehen. Dabei muss klar sein, welche tatsächlichen Umstände der Mieter zusagt und welche steuerliche Bewertung gesondert erfolgt. Eine uneingeschränkte Garantie jedes künftigen steuerlichen Ergebnisses ist etwas anderes als die Pflicht, eine bekannte Nutzungsänderung mitzuteilen. [3]
Bei vorformulierten Risiko- und Ersatzklauseln sind §§ 307 und 310 BGB zu prüfen. Nicht jede weit formulierte Haftung für sämtliche steuerlichen Nachteile ist allein wegen der unternehmerischen Beteiligung wirksam. Andererseits kann eine konkrete, wirksam übernommene Pflicht zur vereinbarten Nutzung oder Information bei Verletzung Bedeutung haben. Inhalt, Verantwortungsbereich und tatsächliche Ursache müssen nachvollziehbar bleiben. [3]
Vorsteuerberichtigung und Altgebäude gesondert behandeln
§ 15a UStG kann bei einer Änderung maßgeblicher Verhältnisse eine Vorsteuerberichtigung auslösen. Für Grundstücke und die dort genannten gleichgestellten Wirtschaftsgüter nennt Absatz 1 einen zehnjährigen Berichtigungszeitraum. Daraus folgt keine automatische zivilrechtliche Haftung des Mieters für jeden Steuerbetrag. Zunächst muss die konkrete steuerliche Berichtigung mit Zeitraum und Ursache feststehen. [4]
Zusätzlich enthält § 27 Abs. 2 UStG besondere Übergangsvorschriften zur Anwendung des § 9 Abs. 2 bei bestimmten Altgebäuden. Fertigstellung, Baubeginn und Verwendungszweck sind dabei nach den gesetzlichen Fallgruppen zu prüfen. Eine allein aus der heutigen Mieternutzung gezogene pauschale Aussage kann diese Übergangsprüfung übergehen. Gebäudedaten gehören deshalb gegebenenfalls in die Unterlagenbasis. [5]
Einen behaupteten Steuerschaden tatsächlich belegen
Für einen Ersatzanspruch sind die konkrete vertragliche Pflichtverletzung, der hierdurch entstandene Schaden und das Vertretenmüssen nach der einschlägigen Anspruchsgrundlage zu prüfen. § 280 BGB macht aus einer steuerlichen Nachforderung nicht schon für sich eine Forderung gegen den Mieter. Benötigt werden etwa Mietabrede, Nutzungsangaben, Änderungsmitteilungen und nachvollziehbare steuerliche Berechnung. [3]
Bescheide, Korrekturen und tatsächliche Nutzung werden nach Zeitraum zugeordnet. Mögliche eigene Ursachen, ersparte Aufwendungen und zumutbare Schadensbegrenzung sind gesondert zu berücksichtigen. Vor einer Vertragsübernahme oder Aufhebung wird geklärt, ob offene Steuerfragen ausdrücklich erhalten oder geregelt werden sollen. Die konkrete steuerliche Umsetzung und eine allgemeine mietrechtliche Erledigungsklausel dürfen dabei nicht unbemerkt aneinander vorbeigehen. [3]
Rechtsprechung und Rechtsgrundlagen
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