Rechtsglossar · Mietrecht und Gewerbemiete

Umsatzmiete

Bei einer Umsatzmiete entscheidet die vereinbarte Berechnungsgrundlage darüber, wie sich der Geschäftserfolg auf die Miete auswirkt. Die Bezeichnung allein sagt weder, welche Umsätze zählen, noch ob eine Grundmiete hinzukommt. Für eine verlässliche Abrechnung müssen Definition, Zeitraum, Nachweis und Fälligkeit zusammenpassen. Ein allgemeiner Hinweis auf das Mietrecht ersetzt diese konkreten Vertragsfragen nicht.

Additive Umsatzmiete und Mindestmiete unterscheiden

Nach § 535 Abs. 2 BGB schuldet der Mieter die vereinbarte Miete. Eine Grundmiete zuzüglich prozentualer Umsatzkomponente ist deshalb von einer Mindestmiete zu unterscheiden, auf die ein errechneter Umsatzbetrag angerechnet wird. Beide Modelle können bei identischem Umsatz und Prozentsatz deutlich unterschiedliche Zahlungen ergeben. Entscheidend ist der tatsächliche Erklärungsinhalt nach §§ 133 und 157 BGB. [1]

Ein vereinfachtes Beispiel zeigt den Unterschied: Bei 100.000 Euro Bemessungsumsatz ergeben acht Prozent 8.000 Euro. Wird dieser Betrag zusätzlich zu 10.000 Euro Grundmiete geschuldet, beträgt die Summe 18.000 Euro. Bei einer Mindestmiete von 10.000 Euro mit Anrechnung der Umsatzmiete bliebe es dagegen bei 10.000 Euro. Welche Variante gilt, muss der Vertrag bestimmen; das Beispiel ist kein gesetzlicher Berechnungsmaßstab.

Den vertraglichen Umsatzbegriff präzisieren

Festzulegen ist zunächst, ob die Bemessung netto oder einschließlich Umsatzsteuer erfolgt und wie Rückgaben, Stornierungen, Rabatte oder Gutscheine behandelt werden. Der vertragliche Umsatzbegriff ist nicht automatisch mit jedem steuerlichen oder handelsrechtlichen Begriff identisch. Auch die Zuordnung zu Filiale, Betrieb oder Mietfläche muss erkennbar sein. [1]

Bei Onlinebestellungen, Abholung, Lieferung und zentraler Abrechnung ist besonders wichtig, welcher Absatz dem Mietobjekt zugerechnet wird. Der reine Zahlungseingang auf einem Unternehmenskonto beantwortet dies nicht. Ein Vertrag sollte außerdem erkennen lassen, wie über den Jahreswechsel laufende Geschäfte und nachträgliche Korrekturen eingeordnet werden. Ohne diese Festlegung kann dieselbe wirtschaftliche Leistung mehrfach oder gar nicht in die Abrechnung gelangen.

Abrechnungszeitraum, Abschläge und endgültigen Saldo trennen

Monatliche Abschläge sind von der endgültigen Umsatzabrechnung zu unterscheiden. Für jeden Betrag werden Zeitraum, Berechnungsgrundlage, bereits geleistete Zahlung und verbleibender Saldo angegeben. Eine Betriebskostenabrechnung erfüllt nicht automatisch die andersartige Pflicht zur Umsatzabrechnung. Die im Vertrag festgelegte Abgabefrist ist zudem nicht notwendig zugleich die Fälligkeit jeder Nachzahlung. [1]

Bei Betriebsbeginn oder Vertragsende während einer Abrechnungsperiode ist zu klären, ob Mindestbeträge zeitanteilig gelten und welche Umsätze bis zu welchem Ereignis erfasst werden. Rückgabe der Räume, Geschäftsaufgabe und Ende des Mietvertrags können auseinanderfallen. Ein pauschal fortgeschriebener Vorjahresbetrag erklärt weder die tatsächlichen Erlöse noch die vertragliche Schlussabrechnung.

Auskunft und Belege auf die Verpflichtung beziehen

Eine Auskunfts- oder Abrechnungspflicht ist zunächst dem Vertrag beziehungsweise einer tragfähigen rechtlichen Grundlage zu entnehmen. § 259 BGB beschreibt den Umfang einer bestehenden Rechenschaftspflicht, schafft aber nicht für jede beliebige Nachfrage einen selbstständigen Anspruch. Soweit eine entsprechende Pflicht besteht, können geordnete Angaben und die nach dem gesetzlichen Maßstab vorzulegenden Belege erforderlich sein. [2]

Praktisch ist zu klären, ob Kassenauswertung, Abschlussübersicht, geeignete Buchführungsbelege oder eine vereinbarte Bestätigung benötigt werden. Ein pauschaler Zugriff auf sämtliche Konzernunterlagen oder jeden personenbezogenen Kundendatensatz folgt nicht allein aus dem Wort Umsatzmiete. Nachweisumfang und berechtigtes Prüfziel sollen zusammenpassen. Vertraulichkeit und eine gegebenenfalls vereinbarte Prüfung durch einen zur Verschwiegenheit verpflichteten Dritten sind gesondert zu organisieren.

Unklare Klauseln und fehlerhafte Abrechnung gezielt prüfen

Vorformulierte Regelungen unterliegen den einschlägigen AGB-Regeln. §§ 307 und 310 BGB sind auch im unternehmerischen Bereich nach ihrem jeweiligen Anwendungsbereich zu beachten. Eine Klausel wird nicht schon deshalb unangreifbar, weil beide Seiten gewerblich handeln. Umgekehrt macht eine wirtschaftlich ungünstige, aber wirksam vereinbarte Berechnung nicht allein ihre Höhe unwirksam. [3]

Eine Abrechnungsrüge sollte den konkreten Fehler benennen: falscher Zeitraum, doppelt erfasster Gutschein, unzutreffende Filialzuordnung oder abweichende Berechnungsformel. Ein niedrigerer als erwarteter Umsatz ist für sich kein Beweis einer falschen Auskunft. Wird eine eidesstattliche Versicherung nach § 259 Abs. 2 BGB erwogen, sind die dortigen Voraussetzungen einschließlich eines begründeten Sorgfaltszweifels gesondert zu prüfen. [2]

Auskunftsdurchsetzung und Zahlungsanspruch koordinieren

Ist die Höhe des Zahlungsanspruchs von noch geschuldeten Angaben abhängig, kann ein gestuftes Vorgehen nach § 254 ZPO zu prüfen sein. Auskunft, gegebenenfalls weitere gesetzlich vorgesehene Erklärung und die anschließende Zahlung haben unterschiedliche Voraussetzungen. Die bloße Bezeichnung als Stufenklage macht ein unbestimmtes oder unbegründetes Auskunftsbegehren nicht schlüssig. [4]

Für Fristen und Verzug werden Abrechnungs- und Zahlungspflicht getrennt verfolgt. Eine Aufforderung zur Unterlagenvorlage setzt nicht automatisch jede noch unbezifferte Mietforderung in Zahlungsverzug. Umgekehrt beseitigt ein Streit über die Umsatzkomponente nicht ohne Weiteres eine anderweitig fällige Mindestmiete. Vertragsgrundlage, Saldo und konkret fehlende Information werden deshalb parallel dokumentiert. [1] [5]