Der Bedarf muss konkret begründet werden
Zu prüfen ist zunächst, für welche Person die Wohnung benötigt wird und aus welchen nachvollziehbaren Gründen sie diese nutzen soll. Die Gründe für das berechtigte Interesse müssen nach § 573 Absatz 3 BGB im Kündigungsschreiben angegeben werden. Eine bloße Wiederholung des Wortes Eigenbedarf ersetzt keine Beschreibung des tatsächlichen Nutzungswunsches. Vermieter sollten die persönlichen und zeitlichen Umstände deshalb sorgfältig zusammentragen. Mieter sollten prüfen, ob die genannte Person zum gesetzlichen Kreis gehört und ob die Begründung einen konkreten Wohnbedarf erkennen lässt.
Rechtsprechung: Wer zählt zur Familie?
Der Bundesgerichtshof grenzte mit Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 276/23 den Familienbegriff anhand der persönlichen Zeugnisverweigerungsrechte in § 383 ZPO und § 52 StPO ab. Cousins gehören danach nicht zu diesem privilegierten Familienkreis; auch eine enge persönliche Bindung erweitert ihn nicht. Das Verfahren betraf eine Ausnahme von der Kündigungssperrfrist beim Wohnungserwerb. Der BGH stellte zugleich klar, dass derselbe Familienbegriff für den Eigenbedarf gilt. Davon zu unterscheiden ist die eigenständige gesetzliche Alternative der Haushaltsangehörigen, deren Voraussetzungen separat geprüft werden müssen.
Form, Kündigungsfrist und Sperrfristen
Die Kündigung von Wohnraum bedarf nach § 568 BGB der Schriftform. Nach § 573c BGB hängt der Beendigungszeitpunkt insbesondere vom Zugang ab; für den Vermieter verlängert sich die gesetzliche Frist nach fünf und acht Jahren seit Überlassung jeweils um drei Monate. Zusätzlich können Kündigungsausschlüsse im Vertrag oder gesetzliche Sperrfristen relevant sein. Bei umgewandelten Eigentumswohnungen und bestimmten Erwerbskonstellationen ist insbesondere § 577a BGB zu prüfen. Der Eigentumswechsel allein verschafft deshalb nicht automatisch die Möglichkeit, den bestehenden Mietvertrag sofort wegen Eigenbedarfs zu beenden.
Härtewiderspruch des Mieters
Auch bei einem grundsätzlich tragfähigen Kündigungsgrund kann der Mieter nach § 574 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Das Gesetz erfasst auch den Fall, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Erforderlich ist eine Abwägung mit den berechtigten Interessen des Vermieters. Einzelne Schlagworte wie Alter oder Krankheit ersetzen keine Darstellung der konkreten Belastung. Entsprechende Umstände und Nachweise sollten daher frühzeitig zusammengestellt werden.
Welche Schritte sind nach Zugang sinnvoll?
Notieren Sie den Zugangstag und bewahren Sie das Schreiben samt Mietvertrag auf. Für den Härtewiderspruch verlangt § 574b BGB Textform; grundsätzlich muss er spätestens zwei Monate vor Beendigung erklärt sein. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist hingewiesen, kann der Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erfolgen. Verlassen Sie sich dennoch nicht auf eine spätere Korrekturmöglichkeit. Eine frühzeitige Prüfung sollte Kündigungsgrund, Personenkreis, Form, Fristen und Härtegründe gemeinsam erfassen. Auch Vermieter profitieren davon, diese Punkte vor Versand des Schreibens zu klären. Bewahren Sie auch spätere Mitteilungen über Änderungen des behaupteten Bedarfs auf.
Die Wohnungssuche dokumentieren
Wird fehlender Ersatzwohnraum als Härtegrund angeführt, sollten konkrete Suchbemühungen nachvollziehbar bleiben. Bewahren Sie passende Angebote, Anfragen, Antworten und gegebenenfalls Absagen auf. Notieren Sie, weshalb ein Angebot nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen nicht in Betracht kam. Dadurch lässt sich die tatsächliche Suche besser beurteilen als anhand einer allgemeinen Aussage über den Wohnungsmarkt. Welche Bemühungen im jeweiligen Fall zumutbar sind, hängt dabei von den individuellen Umständen ab.