Gebrauchstauglichkeit und öffentliches Recht

Gewerberäume und behördliche Nutzungsbeschränkungen: Wann liegt ein Mietmangel vor?

Die Räume sind übergeben, der Betrieb ist vorbereitet – doch die Behörde beanstandet die Nutzung. Für Gewerbemieter kann eine solche Situation die gesamte Investition gefährden. Ob daraus Ansprüche gegen den Vermieter entstehen, entscheidet sich jedoch nicht allein am fehlenden Genehmigungsbescheid. Zu prüfen sind der vereinbarte Mietzweck, die Ursache des behördlichen Hindernisses, seine tatsächlichen Auswirkungen und die vertragliche Risikoverteilung. Eine Anhörung, eine abgelehnte Genehmigung und eine vollziehbare Nutzungsuntersagung haben dabei unterschiedliche Bedeutung.

Der vereinbarte Nutzungszweck ist der Ausgangspunkt

Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Räume in einem Zustand überlassen und erhalten, der den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Was geschuldet ist, ergibt sich aus dem Vertrag einschließlich seiner Anlagen und wirksamen Ergänzungen. Die Vermietung als Lager, Büro, Restaurant oder Verkaufsfläche kann deshalb zu unterschiedlichen Anforderungen führen. Eine vom Mieter später gewünschte Nutzung ist nicht schon deswegen vom Vertrag gedeckt, weil sie wirtschaftlich naheliegt oder in vergleichbaren Gebäuden vorkommt. [1]

Die Prüfung sollte den Mietzweck möglichst konkret erfassen: Welche Tätigkeiten, welche Nebenflächen und welche Einrichtungen sind vereinbart? Enthält der Vertrag ausdrückliche Aussagen zum Genehmigungsstand? Welche Ausbauarbeiten sollen noch erfolgen? Eine allgemein gehaltene Bezeichnung als „Gewerberäume“ löst diese Fragen nicht. Ebenso sind die mietvertragliche Erlaubnis des Vermieters und die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit einer Nutzung getrennt zu untersuchen.

Objektbezogenes Hindernis oder betriebliches Risiko?

Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse können einen Sachmangel im Sinne von § 536 BGB begründen. Nach der Rechtsprechung des BGH kommt es darauf an, ob sie mit der konkreten Beschaffenheit des Mietobjekts zusammenhängen oder ihre Ursache in persönlichen beziehungsweise betrieblichen Umständen des Mieters haben. Die behördliche Beanstandung muss deshalb inhaltlich ausgewertet werden. Der Briefkopf der Behörde und die Tatsache eines laufenden Verfahrens reichen für die Einordnung nicht aus. [2] [3]

Wird etwa die bauliche Eignung der Räume für den vereinbarten Gebrauch beanstandet, kann dies die vom Vermieter geschuldete Gebrauchstauglichkeit betreffen. Knüpft eine Beschränkung dagegen an die Person des Betreibers oder die Art seiner Betriebsführung an, kann sie seinem eigenen Risikobereich zuzuordnen sein. Diese Unterscheidung ist keine schematische Zuständigkeitsliste. Einzelfall, Vertragsinhalt und konkrete Anforderung müssen zusammen betrachtet werden. [3] [4]

Nicht jede ungeklärte Genehmigungslage ist bereits ein Mietmangel

Ein öffentlich-rechtliches Hindernis muss den vertragsgemäßen Gebrauch tatsächlich beeinträchtigen. Im Urteil vom 20. November 2013 – XII ZR 77/12 hat der BGH ausgeführt, dass dies regelmäßig bei einem rechtswirksamen und unanfechtbaren Nutzungsverbot der Fall ist. Der Mieter muss grundsätzlich auch die Rechtmäßigkeit einer behördlichen Anordnung prüfen. Zugleich erkennt der BGH an, dass eine lang andauernde Unsicherheit über die Zulässigkeit einer Nutzungsuntersagung im Einzelfall selbst eine relevante Beeinträchtigung begründen kann. [3]

Es wäre deshalb ebenso unzutreffend, jedes fehlende Genehmigungspapier automatisch mit einem Mietmangel gleichzusetzen, wie sämtliche Rechte bis zur letzten verwaltungsgerichtlichen Entscheidung auszuschließen. Entscheidend sind die konkrete Nutzbarkeit, der Stand des Verfahrens und die begründete Erwartung weiterer behördlicher Maßnahmen. Diese mietrechtliche Bewertung beantwortet allerdings noch nicht, ob der Betrieb öffentlich-rechtlich aufgenommen oder fortgeführt werden darf.

Was hat der BGH zur behördlichen Anhörung entschieden?

Im Verfahren XII ZR 77/12 hatte die Behörde im Rahmen einer Anhörung mitgeteilt, eine beantragte Nutzungsänderung sei nicht genehmigungsfähig. Die Mieterseite kündigte daraufhin außerordentlich. Der BGH bestätigte die Unwirksamkeit der Kündigung: Das Anhörungsschreiben enthielt noch keine endgültige Entscheidung; unter den festgestellten Umständen fehlte eine hinreichend begründete Besorgnis, die Räume nicht nutzen zu können. Die Genehmigung wurde später erteilt. [3]

Eine Anhörung dient dazu, den Beteiligten vor einer belastenden Entscheidung Gelegenheit zur Äußerung zu geben. § 28 VwVfG beschreibt diese Funktion für seinen Anwendungsbereich; im konkreten Verfahren ist auch das einschlägige Landesverfahrensrecht zu beachten. Ein Anhörungsschreiben verlangt daher eine fristgerechte, sachliche Reaktion. Es darf weder als bereits erteilte Genehmigung noch ohne Prüfung als endgültige Nutzungsuntersagung behandelt werden. [5]

Eine vollziehbare Anordnung verlangt eine eigene Reaktion

Liegt tatsächlich eine Nutzungsuntersagung vor, sind insbesondere ihr Regelungsumfang, ihre Wirksamkeit, die Rechtsbehelfsfristen und eine mögliche sofortige Vollziehbarkeit zu prüfen. Mietrechtliche Ansprüche gegen den Vermieter ersetzen die Auseinandersetzung mit der Behörde nicht. Auch ein Rechtsbehelf führt nicht in jedem Fall dazu, dass eine Anordnung vorläufig unbeachtet bleiben darf. § 80 VwGO regelt die aufschiebende Wirkung sowie ihre Ausnahmen und Möglichkeiten des vorläufigen Rechtsschutzes. [6]

Die beiden Verfahren sollten aufeinander abgestimmt werden: Welche bauliche oder rechtliche Abhilfe kommt in Betracht? Welche Unterlagen kann der Vermieter bereitstellen? Muss eine behördliche Einschätzung angegriffen werden? Ist ein Umbau erforderlich oder betrifft die Beanstandung eine vom Mietzweck nicht erfasste Betriebsänderung? Widersprüchliche Erklärungen gegenüber Vermieter und Behörde können die Klärung erschweren.

Kann der Vertrag sämtliche Genehmigungsrisiken auf den Mieter verlagern?

Genehmigungsklauseln sind nach ihrem genauen Inhalt zu prüfen. Im Urteil vom 24. Oktober 2007 – XII ZR 24/06 beanstandete der BGH einen formularmäßigen Haftungsausschluss, der auch die Versagung einer erforderlichen Genehmigung aus Gründen erfasste, die ausschließlich auf Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts beruhten. Die Regelung schloss damit nicht nur Gewährleistungsrechte, sondern auch die außerordentliche Kündigung aus. Eine derart weitgehende Risikoverlagerung hielt der BGH nach § 307 BGB für unwirksam. [7] [8]

Im selben Verfahren stellte der BGH klar, dass eine Klausel über vom Mieter beabsichtigte bauliche Änderungen nicht ohne Weiteres die Pflicht umfasst, die grundlegende Genehmigung der vertraglich vorgesehenen Nutzung selbst zu beschaffen. Die Zustimmung zu einem Mieterausbau, dessen Genehmigung und die ursprüngliche Eignung des Objekts sind unterschiedliche Fragen. Ob im entschiedenen Fall die Kündigung letztlich wirksam war, musste nach Zurückverweisung weiter aufgeklärt werden. Das Urteil ist daher kein Beleg für ein automatisches Kündigungsrecht bei jeder fehlenden Nutzungsänderungsgenehmigung. [7]

Was gilt bei späteren Gesetzesänderungen?

Auch neue gesetzliche Anforderungen können die Nutzung während eines laufenden Vertrags verändern. Für die Mangelprüfung bleibt bedeutsam, ob die Einschränkung an das Objekt oder an betriebliche Verhältnisse anknüpft. Im Urteil vom 13. Juli 2011 – XII ZR 189/09 verneinte der BGH einen Mangel einer verpachteten Gaststätte wegen des damals eingeführten gesetzlichen Rauchverbots in Rheinland-Pfalz. Das Verbot betraf nach seiner Einordnung die Betriebsführung und nicht die konkrete bauliche Beschaffenheit. [4]

Der Verpächter musste im entschiedenen Fall auch nicht durch Umbauten einen abgetrennten Raucherbereich ermöglichen. Der BGH hat damit jedoch nicht jede Anpassungspflicht an geänderte öffentlich-rechtliche Vorgaben ausgeschlossen. Objektbezogene Anforderungen können Erhaltungsmaßnahmen erforderlich machen. Die Entscheidung erläutert die zivilrechtliche Risikoverteilung anhand der damaligen Rechtslage; sie ersetzt keine Prüfung heutiger gaststätten- oder nichtraucherschutzrechtlicher Vorschriften am jeweiligen Standort. [4]

Welche Ansprüche kommen gegen den Vermieter in Betracht?

Liegt eine vom Vermieter zu behebende Abweichung vom geschuldeten Zustand vor, ist zunächst die erforderliche Abhilfe zu bestimmen. Bei einer erheblichen Einschränkung kann die Miete nach § 536 BGB gemindert sein. Schadensersatz setzt die zusätzlichen Voraussetzungen des § 536a Absatz 1 BGB voraus, etwa einen anfänglichen Mangel, einen später vom Vermieter zu vertretenden Mangel oder Verzug mit der Beseitigung. Die wirtschaftliche Bedeutung einer Betriebseröffnung ersetzt diese Anspruchsvoraussetzungen nicht. [1] [2] [9]

Eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB erfordert eine gesonderte Prüfung. Dazu gehören die Schwere der Gebrauchsentziehung, die konkrete Vertragslage und, soweit erforderlich, eine erfolglose Abhilfefrist oder Abmahnung. Bei neu auftretenden Hindernissen sind außerdem die Anzeigepflichten nach § 536c BGB zu beachten. Wer eine behördliche Mitteilung zum Anlass nimmt, sofort auszuziehen und sämtliche Zahlungen einzustellen, muss deshalb zuvor klären, welche rechtliche Wirkung diese Mitteilung tatsächlich hat. [10] [11]

Welche Unterlagen entscheiden über die Bewertung?

Benötigt werden der Mietvertrag mit allen Nutzungs- und Ausbauvereinbarungen, vorhandene Genehmigungen, genehmigte Pläne und die vollständige Behördenkorrespondenz. Hinzu kommen die Anträge, die für sie eingereichten Unterlagen und Nachweise über deren Zugang. Bei baulichen Beanstandungen sind technische Feststellungen und mögliche Abhilfemaßnahmen relevant. Eine bloße Mitteilung, die Nutzung sei „nicht erlaubt“, lässt regelmäßig offen, auf welcher tatsächlichen und rechtlichen Grundlage diese Aussage beruht.

Eine belastbare Chronologie hält fest, wann welche Nutzung vereinbart, beantragt, aufgenommen, beanstandet oder untersagt wurde. Sie unterscheidet tatsächliche Betriebsausfälle von einer vorsorglichen Einstellung des Betriebs. Auf dieser Grundlage lassen sich Behördenverfahren, Mangelbeseitigung, Mietzahlung und mögliche Beendigung des Vertrags gemeinsam bewerten. So wird erkennbar, welche Rechte bereits bestehen und welche Fragen zunächst im Genehmigungsverfahren geklärt werden müssen.