Bankbürgschaft, Abruf und Freigabe bei Gewerbemiete

Vertragliche Zusage und tatsächliche Bürgschaft abgleichen

Bei einer Bürgschaft verpflichtet sich der Sicherungsgeber nach § 765 BGB, für die gesicherte Forderung einzustehen. Begünstigter, Höchstbetrag, Sicherungszweck, Laufzeit und Rückgabe der Urkunde müssen eindeutig sein.

Der Mietvertrag sollte festlegen, welche Institute akzeptiert werden und ob eine unbefristete, unwiderrufliche Erklärung erforderlich ist. Muster des Vermieters und tatsächliche Bankurkunde dürfen sich nicht widersprechen.

Mietvertrag und Bürgschaft sind unterschiedliche Rechtsbeziehungen. Eine im Mietvertrag geforderte unbefristete Höchstbetragsbürgschaft wird nicht schon durch eine zeitlich begrenzte andere Urkunde erfüllt. Ebenso kann eine Bank dem Vermieter nicht allein deshalb mehr schulden, weil der Mietvertrag weitergehende Anforderungen an den Mieter enthält. Verpflichteter, Begünstigter, Hauptschuld und Umfang werden für beide Texte einzeln bestimmt. [1]

Schriftform und kaufmännische Besonderheit richtig einordnen

Unterschreibt ein Gesellschafter oder Geschäftsführer neben der Mietergesellschaft, kann eine zusätzliche persönliche Einstandspflicht entstehen. Höchstbetrag, Dauer, Verlängerungen und Nachhaftung sind vorab zu begrenzen.

Die Bürgschaft einer natürlichen Person unterliegt grundsätzlich Formanforderungen des § 766 BGB; für Handelsgeschäfte können Besonderheiten gelten. Eine bloße E-Mail genügt nicht in jeder Konstellation.

§ 766 BGB verlangt grundsätzlich die schriftliche Erteilung der Bürgschaftserklärung und schließt ihre elektronische Erteilung aus. § 350 HGB enthält eine Ausnahme, wenn die Bürgschaft auf der Seite des Bürgen ein Handelsgeschäft ist. Der Umstand, dass der Hauptmieter eine Gesellschaft ist, beantwortet nicht automatisch den persönlichen Status eines zusätzlich bürgenden Geschäftsführers. Person des Bürgen und Charakter seiner Verpflichtung sind gesondert zu prüfen. [2] [5]

Selbstschuldnerisch bedeutet nicht schrankenlos

Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft verzichtet der Bürge regelmäßig auf die Einrede der Vorausklage. Der Vermieter muss nicht erst erfolglos gegen den Mieter vollstrecken. Andere Einreden und Einwendungen können fortbestehen.

Die Formulierung darf nicht mit einer Bürgschaft auf erstes Anfordern verwechselt werden. Haftungsumfang und Fälligkeit der Hauptforderung bleiben zu prüfen.

§ 773 Abs. 1 Nr. 1 BGB erfasst den Verzicht auf die Einrede der Vorausklage. Daraus folgt nicht der Wegfall sämtlicher Einreden gegen die Hauptforderung. § 767 BGB bindet die Bürgschaft grundsätzlich an den jeweiligen Bestand der Hauptverbindlichkeit; § 768 behandelt Einreden des Bürgen. Forderungsgrund, Fälligkeit und Bürgschaftsumfang müssen daher auch bei selbstschuldnerischer Haftung nachvollziehbar bleiben. [1]

Abruf auf erstes Anfordern gesondert prüfen

Diese Form soll schnelle Liquidität verschaffen: Der Bürge zahlt zunächst bei formgerechter Anforderung; Streit wird häufig in einen Rückforderungsprozess verlagert. Sie ist besonders belastend und nicht in jeder AGB-Konstellation wirksam.

BGH IX ZR 325/95 unterscheidet die formale Schlüssigkeit des Abrufs von der materiellen Berechtigung. Bei wirksam übernommener Bürgschaft auf erstes Anfordern greift der Einwand fehlender materieller Berechtigung im Erstverfahren bei offensichtlichem Missbrauch, insbesondere wenn die entscheidenden Tatsachen unmittelbar beweisbar sind. Der Werklohnfall klärt den Abruf. Im Gewerbemietvertrag ist davon die Kontrolle der formularmäßigen Sicherungsabrede nach §§ 307, 310 BGB zu trennen. Maßgeblich sind Klausel, Sicherungszweck, Stellung der Beteiligten und das Liquiditätsrisiko. Eine generelle Wirksamkeitsaussage für Gewerbemietklauseln ergibt sich aus dem Urteil nicht. [6]

Laufzeit, Nachträge und Hauptschuldänderung zuordnen

Wesentliche Änderungen von Laufzeit, Fläche, Nutzung oder Miete können die Bürgschaft beeinflussen. Ein Bürge haftet nicht automatisch für jede spätere Erweiterung des Hauptvertrags.

Nachträge sollten Zustimmung des Sicherungsgebers oder eine wirksame Vorabregelung enthalten. Alt- und Neuforderungen sind zu trennen.

Nach § 767 Abs. 1 BGB erweitert ein nach Übernahme der Bürgschaft vorgenommenes Rechtsgeschäft des Hauptschuldners die Verpflichtung des Bürgen nicht einfach von selbst. Eine tatsächliche Erweiterung, eine bereits ursprünglich wirksam erfasste künftige Forderung und die unveränderte Fortsetzung derselben Verpflichtung sind deshalb zu unterscheiden. Nachträge werden mit dem Bürgschaftstext abgeglichen. [1]

Bei einem Vermieterwechsel werden die Übertragung der gesicherten Forderung, die gesetzliche Stellung des Erwerbers und etwaige erforderliche Erklärungen betrachtet. Eine neue Urkunde soll nicht unbemerkt einen zweiten Haftungsbestand schaffen. Bestehende Urkunde, Übergang und Enthaftung werden dokumentiert; Kaution und Barkaution bei Gewerbemiete erläutert die allgemeine Mietsicherheit beim Eigentümerwechsel.

Erfüllung, Rückgriff und Freigabe koordiniert abwickeln

Soweit der Bürge den Gläubiger befriedigt, sieht § 774 BGB einen gesetzlichen Forderungsübergang vor. Daraus folgt nicht, dass jede Zahlung des Bürgen im Innenverhältnis ungeprüft beim Mieter verbleiben muss. Gesicherte Forderung, tatsächliche Erfüllung und etwaige Rückforderungsfragen sind auseinanderzuhalten. Der bloße Abruf sagt noch nicht, dass die Hauptforderung auch endgültig materiell berechtigt war. [4]

Nach Wegfall des Sicherungszwecks sind Urkundenrückgabe und eine erforderliche Freigabe nach der konkreten Abrede zu organisieren. Einzelne offene Forderungen rechtfertigen nicht automatisch einen unbegrenzten Fortbestand jeder Sicherheit. Umgekehrt führt die bloße Rückgabe der Räume nicht zwingend zur sofortigen Freigabe, solange gesicherte und noch zu klärende Positionen bestehen. Betrag, Zweck und verbleibender Zeitraum werden nachvollziehbar bezeichnet.

Formularklausel, Abruf und Rückforderung

Zuerst ist die Verpflichtung zur Stellung der Sicherheit zu prüfen. Der BGH hat eine formularmäßige Pflicht des Bauunternehmers zur Vertragserfüllungsbürgschaft auf erstes Anfordern wegen der zusätzlichen Liquiditäts- und Rückforderungsrisiken für unwirksam gehalten (VII ZR 192/01). Für eine Gewerbemietklausel sind diese Gründe bei der Kontrolle nach §§ 307, 310 BGB heranzuziehen. Vertragsgegenstand, Sicherungszweck und konkrete Risikoverlagerung sind gesondert zu würdigen.

Bei wirksam übernommener Bürgschaft bestimmt die Urkunde die formalen Abrufvoraussetzungen. Materielle Einwendungen greifen beim ersten Zugriff nur ausnahmsweise, etwa wenn sie sich bei eindeutiger Rechtslage ohne Weiteres aus unstreitigen Tatsachen oder Urkunden ergeben. Sonst werden sie im Rückforderungsprozess geklärt. Dort muss der Gläubiger den materiellen Sicherungsfall und die fällige Forderung darlegen (VII ZR 199/06, Rn. 13–19).