Nutzung von Nachlassimmobilien

Tatsächliche Nutzung und Rechtsgrund

Festzuhalten sind Bewohner, Einzugszeitpunkt, frühere Vereinbarungen mit dem Erblasser und spätere Erklärungen der Miterben. Ein fortbestehender Mietvertrag, ein dingliches Wohnrecht und eine bloße familiäre Duldung können unterschiedliche Folgen haben. Der Erbfall beendet nicht unterschiedslos jede bisherige Nutzungsposition.

Die Gemeinschaftsregeln ersetzen nicht den Inhalt solcher Rechte. Umgekehrt wird ein Miterbe nicht allein deshalb von jeder Mitwirkungspflicht frei, weil er die Immobilie schon lange bewohnt. Die Ansprüche müssen jeweils auf den richtigen Rechtsgrund gestützt werden.

Ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB kann die Benutzung bestimmter Räume unter Ausschluss des Eigentümers erlauben. Maßgeblich sind der Grundbuchinhalt und die zugrunde liegende Bewilligung. Eine Gemeinschaftsregelung kann ein fortbestehendes dingliches Recht nicht beliebig beseitigen. § 1093 Abs. 2 und 3 regelt die Aufnahme bestimmter Personen und die Mitbenutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen.

Für die erste Zeit nach dem Erbfall ist außerdem § 1969 BGB zu prüfen. Familienangehörige, die zum Hausstand des Erblassers gehörten und von ihm Unterhalt bezogen, können grundsätzlich für die ersten 30 Tage Unterhalt und die bisherige Wohnungs- und Haushaltsgegenstandsbenutzung beanspruchen. Eine abweichende letztwillige Anordnung ist möglich. Der bloße Status als Angehöriger reicht ohne die weiteren Voraussetzungen nicht aus.

Gebrauchsregelung und Ausgleich

§ 2038 verweist unter anderem auf §§ 743 und 745. Umfang zulässiger Nutzung und eine ordnungsmäßige Neuregelung sind danach konkret zu prüfen. Eine Nutzungsvergütung entsteht nicht als einfache automatische Monatsrechnung seit Todesdatum in jeder Alleinnutzungskonstellation.

Nach BGH, Urteil vom 10. Juni 2015, IV ZR 69/14, Rn. 21, steht eine Nutzungsentschädigung frühestens ab dem Zeitpunkt zu, ab dem eine Neuregelung nach § 745 Abs. 2 BGB verlangt werden kann und tatsächlich verlangt wird. Ein Verlangen sollte die künftig beanspruchte Regelung und den Ausgleich erkennen lassen. Zugang, Nutzungsumfang und entgegenstehende Rechte werden dokumentiert.

Wer Nutzungsentschädigung fordert, muss die Nutzung für den gesamten beanspruchten Zeitraum darlegen und beweisen. Im BGH-Fall scheiterte die Forderung für die Zeit nach dem mitgeteilten Auszug am fehlenden Nutzungsnachweis. Aus der früheren Alleinnutzung folgt daher keine unbegrenzte Fortrechnung (IV ZR 69/14, Rn. 21). Abweichende vertragliche Ansprüche sind nach ihren eigenen Voraussetzungen zu beurteilen.

Kosten und Erhaltung

Laufende Lasten, verbrauchsbezogene Kosten, Instandhaltung und wertsteigernde Arbeiten sind getrennt aufzuschlüsseln. Wer allein wohnt und bestimmte Rechnungen bezahlt, kann nicht ohne Weiteres sämtliche Kosten mit einer frei angenommenen Nutzungsvergütung saldieren.

Dringende Erhaltung und größere Umbauten unterliegen unterschiedlichen Voraussetzungen. Die Abrechnung nennt Zahlung, Rechtsgrund, Nutzen für den Nachlass und etwaige Beschlüsse. Persönliche Aufwendungen eines Bewohners sind nicht allein aufgrund des Standorts des Gebäudes Nachlassverwaltungskosten.

Vermietung, Verwertung und Grenzen

Bei Vermietung an Dritte müssen Vertretung, Vertragsinhalt und erforderliche Mitwirkung geklärt werden. Ein Familienbeschluss ist nicht in jeder Hinsicht mit einer vollständig abgegebenen Vermietererklärung identisch. Die Erträge werden im Gemeinschaftskonto erfasst.

Eine Veräußerung oder Teilungsversteigerung beendet den internen Streit nicht automatisch in allen Punkten. Abrechnung, Belastungen und Verteilung des Erlöses bleiben zu klären. Die besondere Verfahrensprüfung einer Teilungsversteigerung wird nicht mit einer pauschalen Verkaufsempfehlung ersetzt.