Beschluss (EU) 2015/507 der Kommission vom 16. September 2014 über die Maßnahme SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) Deutschlands (Bekanntgegeben unter Aktenzeichen C(2014) 6411) Text von Bedeutung für den EWR

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Mio. EUR (57). Nach Abzug der Sanierungskosten in Höhe von […] EUR, der Privatisierungskosten in Höhe von […] EUR sowie der Steuern/Gebühren in Höhe von […] EUR belief sich der Verkaufspreis auf […] EUR (58). (114) Dieser Endpreis wurde dann in den Preis für die Gebäude ([…] % = […] EUR) und den kapitalisierten Erbbauzins auf Grund und Boden ([…] % = […] EUR) aufgespalten (59). Die auf Grund und Boden und auf die Gebäude entfallenden Beträge wurden nicht gesondert berechnet, sondern jeweils als Anteil des Gesamtverkaufspreises festgelegt. (115) Die ersten Vorteile, die NEUWOGES aus dem Geschäft erwuchsen, waren somit die Barzahlung in Höhe von […] EUR und die Einnahmen aus den nach Ablauf von 30 Jahren von BAVARIA zu zahlenden Erbbauzinsen. 7.2.3.1. Sonstige Faktoren Privatisierungsvergütung (116) Zunächst ist festzustellen, dass in jedem Fall die von BAVARIA als Privatisierungsvergütung an NEUWOGES geleisteten Barzahlungen in Höhe von […] EUR zu berücksichtigen sind. (117) Als Käuferin der Gebäude und Inhaberin der Erbbaurechte an den Grundstücken hatte BAVARIA gemäß den in Rede stehenden Verträgen klar vorgeschriebene Anstrengungen zur Veräußerung eines Teils der Wohnungen an die Mieter zu unternehmen. Diese Auflage war vertraglich festgelegt, sodass eine Veräußerung als „Privatisierung an Zwischenerwerber“ für die Zwecke des AHG anerkannt werden konnte. Nach diesem Gesetz hatte sich ein gewerblicher Käufer zu bemühen, einen möglichst großen Teil, mindestens aber 1/3 des im Rahmen des Geschäfts übernommenen Wohnungsbestands, an die Mieter zu veräußern (60). Im Rahmen dieser Verpflichtung waren auch Bemühungen zu unternehmen, um die Mieter über die für sie bestehenden Möglichkeiten zu informieren und ihr Interesse am Wohnungskauf zu erkunden. Die Aufgabe, entsprechende Bemühungen zu unternehmen, wurde durch den EBV (Teil V §§ 1-3) auf NEUWOGES rückübertragen. Außerdem wurde vereinbart, dass NEUWOGES hierfür eine Vergütung in Höhe von […] EUR/m2 erhält, womit sich die Gesamtvergütung für die Privatisierungsbemühungen auf […] EUR bemaß. (118) Zunächst war nicht geplant, dass NEUWOGES eine Vergütung für ihre Privatisierungsbemühungen erhält; der später separat als Vergütung für die Privatisierungsbemühungen gezahlte Betrag war ursprünglich schlicht Teil des ins Auge gefassten Verkaufspreises (61). In der Tat machte es für BAVARIA keinen Sinn, NEUWOGES für Tätigkeiten, an denen BAVARIA keinerlei wirtschaftliches Interesse hatte, eine Vergütung zu zahlen. Die Gewährung einer Entlastung nach dem AHG, die an die Auflage von Privatisierungsbemühungen geknüpft war, lag allein im wirtschaftlichen Interesse von NEUWOGES. (119) Die Vergütung für die Privatisierungsbemühungen wurde jedoch später vom Verkaufspreis abgezogen und stattdessen in Form einer separaten Zahlung ausgezahlt. Der Grund hierfür dürfte darin bestanden haben, dass der in Rede stehende Betrag, wenn er Teil des Verkaufspreises geblieben wäre, der Verpflichtung zur Abführung an den ETF unterlegen hätte. Der von BAVARIA an NEUWOGES gezahlte Verkaufspreis wurde um den entsprechenden Betrag gemindert. Aus der Sicht von BAVARIA machte dies wirtschaftlich gesehen keinen Unterschied. NEUWOGES erhielt genau denselben Betrag von BAVARIA, den sie erhalten hätte, wenn keine separate Privatisierungsvergütung vereinbart worden wäre. Tatsächlich rechnete NEUWOGES selbst die Privatisierungszahlungen zu den zu erwartenden Erlösen aus dem Sale-and-lease-back-Geschäft hinzu (62). (120) Die Abrechnung dieser Zahlungen als separate Vergütung und nicht als Teil des Verkaufspreises war für NEUWOGES nur vor dem Hintergrund des AHG von Relevanz. Wie bereits weiter oben (siehe Erwägungsgrund 101) dargelegt, hätte ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter das AHG außer Acht gelassen. Der Umstand, dass NEUWOGES die Privatisierungsbemühungen unternommen und dafür Ressourcen aufgewendet hat, ist im vorliegenden Kontext nicht von Bedeutung. Ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter, der nicht im Kontext des AHG agiert, hätte keine Privatisierungsbemühungen unternommen, weshalb diese auch nicht im Zuge der Anwendung des Kriteriums des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten berücksichtigt werden können. (121) Entsprechend ist die von BAVARIA an NEUWOGES gezahlte Vergütung für die Privatisierungsbemühungen als relevanter Vorteil für NEUWOGES zu betrachten, der zum Verkaufspreis hinzugerechnet werden muss, um die finanziellen Auswirkungen des Sale-and-lease-back-Geschäfts für NEUWOGES in Gänze zu bestimmen. Sanierung (122) Die im Rahmen des Sale-and-lease-back-Geschäfts durchgeführte Sanierung hatte für NEUWOGES zusätzliche finanzielle Auswirkungen. Es ist daran zu erinnern, dass die Sanierungskosten unmittelbar mit der Zahlung von BAVARIA an NEUWOGES nach dem EBV in Verbindung standen, die sich aus der Berechnung des Gesamtinvestitionsvolumens abzüglich der Kosten — einschließlich Sanierungskosten — ergab (siehe Erwägungsgrund 109). Anders ausgedrückt: Je höher die Sanierungskosten, desto niedriger der Kaufpreis. Aus diesem Grund lag bei einer alternativen Berechnung der Transaktion, bei der von niedrigeren Mieten, einer geringeren Indexierung und somit deutlich niedrigeren Leasingraten ausgegangen wurde, der Kaufpreis trotzdem immer noch über dem im EBV vereinbarten Preis; in erster Linie war dies darauf zurückzuführen, dass die Sanierungskosten in dieser alternativen Berechnung wesentlich niedriger angesetzt wurden als letztlich zwischen BAVARIA und BRG vereinbart (63). (123) Vor diesem Hintergrund ist anzumerken, dass der von BAVARIA an BRG, einer 100 %ige Tochter von NEUWOGES, nach dem GPV gezahlte Pauschalbetrag für die Sanierungsarbeiten erheblich über den ursprünglich von NEUWOGES geschätzten Sanierungskosten lag (64). Während NEUWOGES die Kosten in ihrer ursprünglichen Schätzung mit insgesamt […] EUR bzw. […] EUR/m2 angesetzt hatte, belief sich der zwischen BAVARIA und der NEUWOGES-Tochter BRG schließlich vereinbarte Pauschalbetrag für die Sanierung auf […] EUR bzw. […] EUR/m2. Anders ausgedrückt: Die vereinbarten Kosten überstiegen die ursprünglich geschätzten Kosten um […] EUR bzw. […] %. Die deutliche höhere vereinbarte Kostenpauschale senkte den nach dem EBV von BAVARIA an NEUWOGES gezahlten Kaufpreis signifikant. (124) Eine Begründung für die Differenz zwischen der ursprünglichen Kostenschätzung und dem vereinbarten Pauschalbetrag wurde nicht genannt. Dies ist umso überraschender, als NEUWOGES die geschätzten Sanierungskosten in Höhe von durchschnittlich […] EUR/m2 ursprünglich als „allgemein üblich“ bezeichnet hatte (65). Auch in dem von NEUWOGES beigebrachten Gutachten Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern (im Folgenden „Pestel-Gutachten“) wurden die Kosten einer Sanierung, ähnlich wie sie von BRG durchgeführt wurde, auf […] EUR/m2 bis […] EUR/m2 veranschlagt (66). Als Eigentümerin und Verwalterin der Gebäude verfügte NEUWOGES über eine genaue Kenntnis des Sanierungsbedarfs, und es ist schwer nachvollziehbar, warum dieser so drastisch unterschätzt wurde. (125) Die Sanierungskosten sind bei der Bestimmung der finanziellen Auswirkungen des EBV zu berücksichtigen. Zunächst einmal liegt auf der Hand, dass es für BAVARIA irrelevant war, in welcher Höhe die NEUWOGES-Tochter BRG ihr Sanierungskosten in Rechnung stellen würde, da alle zusätzlichen Sanierungskosten einfach mit dem Kaufpreis verrechnet würden. NEUWOGES hingegen hatte ein offenkundiges wirtschaftliches Interesse daran, dass BAVARIA einen Vertrag mit BRG über die Durchführung der Sanierungsarbeiten schließt und dass ein Teil des Verkaufspreises den Sanierungskosten zugerechnet wird. Letztere Überlegung basierte auf der Tatsache, dass der von der NEUWOGES-Tochter durch die Sanierung erwirtschaftete Gewinn nicht der Abführungspflicht nach dem AHG unterlag. Nach eigenen Schätzungen belief sich der von BRG (und folglich von NEUWOGES) aus den BAVARIA-Sanierungen erwirtschaftete Gewinn auf […] EUR (67). Dieser Gewinn stellt einen unmittelbaren Vorteil für NEUWOGES dar, den es zu berücksichtigen gilt. Tatsächlich verwies auch die NEUWOGES-Geschäftsleitung zur Rechtfertigung des Verkaufspreises auf den mit BRG geschlossenen Vertrag über die Durchführung der Sanierungsarbeiten (68). Erbbauzins auf Grund und Boden (126) Hinsichtlich des Erbbauzinses muss an dieser Stelle auf das Argument von NEUWOGES eingegangen werden, dass BAVARIA für die ersten 30 Jahre de facto keine Zahlungen leisten müsse, da der kapitalisierte Erbbauzins im Verkaufspreis enthalten war. Die Frage, ob der Erbbauzins jährlich oder vorab als kapitalisierter Erbbauzins entrichtet wird, ist für die vorzunehmende Würdigung jedoch kaum von Belang. Es gibt keine Anzeichen dafür, dass eine derartige Vereinbarung unvernünftig war; sie war lediglich Ausdruck einer Präferenz von NEUWOGES zugunsten einer Vorabliquidität. (127) Schließlich darf nicht vergessen werden, dass BAVARIA auch nach Ablauf des GVV zur Zahlung des Erbbauzinses auf Grund und Boden verpflichtet ist. Ab dem 1. Januar 2029 muss BAVARIA über einen Zeitraum von zehn Jahren jährlich einen Erbbauzins in Höhe von […] % des derzeitigen Grundstückswerts entrichten, d. h. von […] EUR/m2. Für die Restlaufzeit ist eine Anpassung des Erbbauzinses an den Index der Gesamtlebenshaltungskosten vorgesehen, sofern sich dieser um mehr als […] % verändert. Geht man der Einfachheit halber davon aus, dass der Lebenshaltungskostenindex nicht schwanken wird, wären diese künftigen Zahlungen mit einem nominalen Wert von […] EUR zu veranschlagen. Bei einer Gesamtbewertung ist der auf das Jahr 1998 abgezinste Wert dieser künftigen Zahlungen ebenfalls als Teil des von NEUWOGES erzielten Vorteils anzusehen. 7.2.3.2. Schlussfolgerungen (128) An dieser Stelle sei daran erinnert, dass die vorstehende Analyse zum Ziel hatte, die finanziellen Auswirkungen des EBV für NEUWOGES so genau wie möglich zu ermitteln. Aus der Analyse geht hervor, dass die von NEUWOGES erhaltenen relevanten Vorteile Folgendes umfassen: a) den von BAVARIA gezahlten Barpreis ([…] EUR); b) die für die Privatisierungsbemühungen gezahlte Vergütung ([…] EUR); c) die durch die Sanierung erwirtschafteten Gewinne ([…] EUR); d) den Barwert des Erbbauzinses für die Zeit ab 2029 (abgezinst […] EUR). 7.2.4. Bestimmung der erwartbaren finanziellen Auswirkungen des GVV für NEUWOGES (129) Nach dem GVV ist NEUWOGES für die Verwaltung der in Rede stehenden Gebäude zuständig. NEUWOGES stehen sämtliche Einnahmen aus der Vermietung der Wohnungen und Gewerbeeinheiten zu. Im Gegenzug hat sie der Eigentümerin (BAVARIA) eine feste monatliche Leasingrate zu zahlen, die auf […] EUR bis zum Abschluss der Sanierungsarbeiten und auf […] EUR für die Zeit danach festgesetzt ist (§ 3 GVV). Der Vertrag hat eine Laufzeit von 30 Jahren, gerechnet ab Beendigung der Sanierungsarbeiten (§ 2 Abs. 1). Die monatliche Leasingrate ist mit […] % pro Jahr indexiert (§ 4 Abs. 2). Zweck der folgenden Analyse ist es, die finanziellen Auswirkungen des GVV für NEUWOGES zu bestimmen. 7.2.4.1. Hintergrund (Berechnungen) (130) Die monatliche Leasingrate ergibt sich durch Multiplikation der erwarteten Nettomiete pro m2 und Monat — abzüglich Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallrisiko — mit der Zahl der verfügbaren Quadratmeter (69). Die zentralen Annahmen betreffen somit die erwartete Nettomiete pro m2 und Monat sowie die erwarteten Kosten. Im GVV gingen die Parteien von einer Nettomiete von […] EUR/m2 nach der Sanierung und Kosten in Höhe von […] EUR/m2 aus; entsprechend wurde die monatliche Leasingrate auf […] EUR/m2 festgesetzt (70). (131) Bei der Festlegung der konkreten Parameter, die schließlich in den GVV übernommen wurden, hatte NEUWOGES die Wahl (71). Sie hatte die Möglichkeit, die von ihr während der Vertragslaufzeit zu leistenden monatlichen Zahlungen sowie den Verkaufserlös durch Festsetzung einer unterschiedlichen Miethöhe oder einer höheren Indexierung genau zu bestimmen (72). Es bestand eine direkte Korrelation zwischen der Übernahme eines höheren oder niedrigeren Risikos durch Festlegung einer bestimmten Leasingrate (etwa durch Festlegung unterschiedlicher Miethöhen, einer unterschiedlichen Indexierung und unterschiedlicher Kosten) und der in Form des Verkaufspreises erhaltenen Liquidität. So hätte beispielsweise nach einer von BAVARIA angestellten alternativen Berechnung, bei der eine Indexierung von 2,0 %, eine Miethöhe von […] EUR und damit ein Leasingpreis von […] EUR zugrunde gelegt wurde, der monatliche Leasingbetrag […] EUR anstelle von […] EUR betragen (73). Selbstverständlich wäre auch der Verkaufspreis niedriger ausgefallen. 7.2.4.2. Analyse der finanziellen Auswirkungen Allgemeine Erwägungen (132) Bei der Bestimmung der finanziellen Auswirkungen des GVV für NEUWOGES sind zwei Überlegungen zu berücksichtigen. Erstens: Die Leasingrate wird auf Quadratmeter-Basis berechnet. Da einige Wohnungen nach Vertragsabschluss von BAVARIA verkauft wurden, änderte sich die Gesamtquadratmeterzahl von ursprünglich […] m2 auf […] m2 im Jahr 1999, […] m2 im Jahr 2000 und […] m2 im Jahr 2001. Nach 2001 blieb die maßgebliche Quadratmeterzahl unverändert bei […] m2. In ihren Stellungnahmen legte NEUWOGES bei der Berechnung der projizierten Finanzströme diese schrittweise abnehmende Quadratmeterzahl zugrunde. Da aber allein die Ex-ante-Perspektive von Bedeutung ist, hätte NEUWOGES nicht die ihren Berechnungen zugrunde liegende Gesamtquadratmeterzahl um die tatsächlich verkaufte Quadratmeterzahl reduzieren dürfen, sondern um die Quadratmeterzahl, von deren Weiterverkauf sie Anfang 1998 ausging. Entsprechend stützt sich die folgende Analyse nicht auf die von NEUWOGES in ihren Stellungnahmen genannten Zahlen; vielmehr werden die Zahlen zugrunde gelegt, von denen NEUWOGES in ihrer ursprünglichen Gewinnprojektion ausging, nämlich einer schrittweisen Reduzierung von […] m2 auf […] m2 bis 2003. Zweitens: Um die zum Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses erwarteten finanziellen Auswirkungen des Vertrags für NEUWOGES zu bestimmen, müssen die künftigen Einnahmen und Kosten abgezinst werden, was die Festlegung eines Abzinsungssatzes erfordert. Im Einklang mit ihrem ursprünglichen Schreiben und den von NEUWOGES vorgelegten Cashflow-Analysen geht die Kommission von einem Abzinsungssatz von 5 % pro Jahr aus (74). Zuverlässigkeit der Cashflow-Analysen von NEUWOGES (133) Vor einer unabhängigen wirtschaftlichen Analyse des GVV bedarf es zunächst einer Kommentierung der von NEUWOGES vorgelegten Ex-post-Cashflow-Analysen, die aufzeigen sollen, welche Ex-ante-Erwartungen ein umsichtig und marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter hinsichtlich des durch den GVV generierten Cashflows gehabt hätte. NEUWOGES argumentiert, dass der GVV bei Zugrundelegung realistischer Ex-ante-Annahmen — um solche handelte es sich aus ihrer Sicht bei einer Mieterhöhung von […] % pro Jahr, einer Indexierung der Kosten mit […] % pro Jahr und einem Leerstand von […] % — einen negativen Gesamt-Cashflow von nominal –[…] EUR und abgezinst –[…] EUR (75) hätte erwarten lassen. NEUWOGES macht ferner geltend, dass der GVV nur im Falle angeblich unrealistischer Ex-ante-Annahmen — Mieterhöhung von […] % pro Jahr, Leerstand von […] %, stabile Kosten — einen positiven Wert von nominal […] EUR und abgezinst […] EUR hätte erbringen können (76). Somit sei nach Auffassung von NEUWOGES von vornherein klar gewesen, dass allein um die Leasingrate zu erwirtschaften, alljährlich Mieterhöhungen von […] % durchgesetzt werden müssten, wobei kein Raum für Kostensteigerungen geblieben wäre. (134) In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass NEUWOGES von Annahmen bezüglich der Höhe der Kosten ausgeht, die wenig überzeugend sind (das Ausgangsniveau der Kosten ist in allen von NEUWOGES vorgelegten Analysen identisch). Die dem abgeschlossenen GVV zugrunde liegenden Berechnungen gehen von Gesamtkosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko) in Höhe von ca. […] % der Mieten aus, die Cashflow-Analysen von NEUWOGES hingegen von einem Kostenniveau (nach der Sanierung) von mindestens […] % ([…] % Mietausfallrisiko, […] % Verwaltung und Instandhaltung). Selbst wenn man den dramatischen Anstieg bei den Mietausfällen (von […] % auf […] %) außer Acht lässt, bleibt bei den übrigen Kosten immerhin noch ein Anstieg von […] % auf […] % der Mieten festzustellen. Eine hinreichende Begründung für diesen Anstieg findet sich in den Stellungnahmen von NEUWOGES nicht. Im Gegensatz stellt NEUWOGES fest, dass […] % ([…] EUR/m2) ein plausibler Wert für die Zeit unmittelbar nach der Modernisierung sei, dass sich dieser Wert dann aber in der Folge jährlich um […] % pro Jahr erhöhen müsse (77). Auch das Verkehrswertgutachten, das NEUWOGES vor dem Verkauf in Auftrag gegeben hatte, ging von einem Gesamtkostenniveau (einschließlich Mietausfallrisiko (78)) zwischen […] % und […] % (Gutachten von 1997) aus. Da in dem Gutachten nicht genau angegeben wird, mit welchem Prozentsatz Mietausfälle veranschlagt werden, kann nicht ermittelt werden, inwieweit die zugrunde liegenden Annahmen hinsichtlich sonstiger Kosten von den NEUWOGES-Annahmen abweichen. In jedem Fall sind die von NEUWOGES jetzt veranschlagten sonstigen Kosten höher, selbst bei der Annahme, dass das Mietausfallrisiko im Gutachten von 1997 mit […] % angesetzt worden wäre. Vor diesem Hintergrund können die Cashflow-Analysen von NEUWOGES nicht akzeptiert werden und müssen unter Zugrundelegung eines Ausgangskostenniveaus von […] % — ohne Mietausfallrisiko — korrigiert werden (79). (135) Ferner ist in diesem Zusammenhang festzustellen, dass die Behauptung von NEUWOGES, dass Mieterhöhungen von […] % durchgesetzt werden müssten, um allein die Steigerung der Leasingrate zu kompensieren, falsch ist. Da die Leasingrate als Prozentanteil der ursprünglichen Gesamtmiete (in diesem Fall […] %) berechnet wird, würde eine Mieterhöhung um […] % es ermöglichen, sowohl die Steigerung der Leasingrate als auch eine Erhöhung der Kosten um […] % aufzufangen. Bei stabilen Kosten würde bereits eine geringere Mieterhöhung ausreichen, um die Steigerung der Leasingrate zu kompensieren. Tatsächlich wäre bei Zugrundelegung eines Mietausfallrisikos von […] % und ansonsten stabiler Kosten eine jährliche Mieterhöhung von […] % ausreichend, um die Steigerung der Leasingrate auszugleichen. Jede darüber hinausgehende Erhöhung könnte NEUWOGES für die Begleichung steigender Kosten oder für die Erzielung eines Gewinns nutzen. Analyse der finanziellen Auswirkungen (136) Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hat NEUWOGES selbst eine Analyse des nominalen Cashflows vorgenommen (80). In dieser Analyse ging sie davon aus, dass ihre eigenen Kosten (Verwaltung, Instandhaltung) um […] % pro Jahr steigen würden, dass sie die Mieten alle drei Jahre um […] % erhöhen könnte, dass eine Leerstandsquote von […] % gehalten werden könnte und dass […] % der Wohnungen an die Mieter verkauft würden. Auf dieser Grundlage erwartete NEUWOGES einen durch den GVV generierten nominalen Cashflow von […] EUR während der Laufzeit von 30 Jahren. (137) Im Rahmen des förmlichen Prüfverfahrens wurden keine Erkenntnisse gewonnen, die die Vermutung nahelegen würden, dass die genannten Berechnungen bewusst auf der Grundlage zu optimistischer Erwartungen vorgenommen worden seien. Es liegen keinerlei Anhaltspunkte dafür vor, dass die Vertreter von NEUWOGES, die dem NEUWOGES-Aufsichtsrat diese Zahlen vorlegt haben, dies in dem Bewusstsein getan hätten, dass es sich um unkorrekte Zahlen handelte. Tatsächlich scheint NEUWOGES auch nicht zu behaupten, dass ihre Geschäftsleitung sich aus politischen Gründen wissentlich auf ein nachteiliges Geschäft eingelassen hätte, sondern vielmehr, dass man einer Fehleinschätzung bei der Bewertung der wirtschaftlichen Auswirkungen erlegen sei (was nach Auffassung von NEUWOGES im Falle eines marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten nicht geschehen wäre) (81). (138) Nichtsdestoweniger gilt es zu prüfen, ob die Erwartungen tatsächlich derart waren, dass kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter seine Entscheidung darauf gestützt hätte. In diesem Zusammenhang sei angemerkt, dass nach Ansicht von NEUWOGES ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter von einer Mieterhöhung von lediglich […] % pro Jahr, einem Mietausfallrisiko von […] % und einem Anstieg der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten um […] % ausgegangen wäre (82). Bei Zugrundelegung dieser Annahmen würde NEUWOGES zufolge der Gesamt-Cashflow nominal –[…] EUR und abgezinst –[…] EUR betragen, wobei vor allem der um mehr als das Siebenfache erhöhte Mietausfall zu Buche schlägt. 7.2.4.3. Markterwartungen (139) Zunächst sei auf die Unterlagen verwiesen, die Aufschluss über die tatsächlichen Erwartungen der beiden an dem Geschäft beteiligten Parteien geben. Erstens ist dem Protokoll der Aufsichtsratssitzung am 16. Dezember 1997 zu entnehmen, dass die Geschäftsleitung von NEUWOGES die mit dem Geschäft verbundenen Risiken als „tragbar“ einstufte (83). Weiterhin geht aus dem Protokoll hervor, dass sich NEUWOGES in ihrem Handeln auf Berechnungen stützte, die von einer Mieterhöhung um […] % alle drei Jahre, einem Kostenanstieg (ohne Mietausfallrisiko) von […] % und einem Mietausfallrisiko von […] % ausgingen (84). (140) Vor Unterzeichnung der Verträge konsultierte NEUWOGES das Wirtschaftsprüfungsunternehmen Nordrevision, nach dessen Einschätzung eine Mieterhöhung von […] % zwar der allgemeinen Inflationsrate entsprach, aber kaum realisierbar sei (85). Außerdem vertrat Nordrevision die Auffassung, dass das Ausgangsniveau der Kosten (die Berechnungen stützen sich auf geschätzte Kosten in Höhe von […] % der Mieten) bei Annahme eines Null-Leerstands realistisch sei, dass jedoch eine Indexierung der Kosten entsprechend der Indexierung der Leasingrate notwendig sei (86). (141) BAVARIA ging ihrerseits davon aus, dass angesichts einer voraussichtlich gleichbleibenden Bevölkerungsentwicklung in Neubrandenburg (aufgrund der Ansiedlung verschiedener großer Dienstleister) (87) und der guten Lage der Gebäude eine sehr geringe Leerstandsquote zu erwarten sei (88). Außerdem ging sie davon aus, dass Mieterhöhungen entsprechend der Indexierung der Leasingzahlungen möglich seien (89). (142) Schließlich wird darauf hingewiesen, dass das von NEUWOGES vor dem Verkauf in Auftrag gegebene Verkehrswertgutachten von 1997 Angaben zu den erwarteten einschlägigen Entwicklungen enthielt. Das Gutachten von 1997 ging von einem Kostenniveau von […] % bis […] % aus, wobei jedoch keine Angaben dazu gemacht wurden, mit welchem Prozentsatz das Mietausfallrisiko veranschlagt wurde (90). 7.2.4.4. Würdigung Verwaltungskosten (143) Zunächst einmal erscheinen die Erwartungen hinsichtlich der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowohl in Bezug auf das Ausgangsniveau ([…] EUR/m2 bzw. […] % der Mieten) als auch in Bezug auf den erwarteten Anstieg ([…] % pro Jahr) plausibel. Was das Ausgangsniveau der Kosten betrifft, ergibt sich diese Schlussfolgerung aus der Feststellung von NEUWOGES selbst, dass damit die Kosten zumindest für die Zeit unmittelbar nach der Sanierung ausreichend hoch angesetzt waren. Zweitens wurde im Pestel-Gutachten festgestellt, dass sich die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten im Jahr 1997 auf durchschnittlich […] EUR/m2 belaufen würden; dies sind […] EUR weniger als für dieselben Kosten im Rahmen des Sale-and-lease-back-Geschäfts angesetzt waren (91). Schließlich bewegten sich auch die im Sachverständigengutachten angesetzten Kosten in dieser Größenordnung. Von einem Anstieg dieser Kosten war mit Sicherheit auszugehen; die Annahme eines Anstiegs um […] % pro Jahr erschien plausibel und eher vorsichtig geschätzt. Nordrevision hatte lediglich vorgeschlagen, eine derartige Indexierung der Verwaltungskosten an der Indexierung der Leasingrate auszu