Ein Enddatum allein macht einen Wohnungsmietvertrag nicht wirksam befristet. § 575 BGB verlangt einen gesetzlich anerkannten Befristungsgrund, den der Vermieter dem Mieter bereits bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen muss.
Ein Wohnraummietverhältnis kann nach § 575 Abs. 1 BGB nur dann auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit
Andere Motive – etwa der Wunsch, nach einigen Jahren neu über die Vermietung zu entscheiden, einen Verkauf offenzuhalten oder eine höhere Miete vereinbaren zu können – tragen eine Befristung nach § 575 BGB nicht. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 575 Abs. 4 BGB unwirksam.
Der Vermieter muss den Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Die Vereinbarung eines Anfangs- und Enddatums genügt ebenso wenig wie eine erst später nachgereichte Erläuterung. Fehlt die Mitteilung oder liegt keiner der gesetzlichen Gründe vor, gilt das Mietverhältnis nach § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Die Begründung muss erkennen lassen, welcher gesetzliche Sachverhalt nach dem vorgesehenen Vertragsende eintreten soll. Bei geplanter Eigennutzung sollte nachvollziehbar bezeichnet werden, für welche Person und zu welchem Wohnzweck die Räume benötigt werden. Die bloße Angabe „Eigenbedarf“ kann zu unbestimmt sein. Bei Baumaßnahmen muss zumindest erkennbar werden, welche wesentliche Veränderung, Beseitigung oder Instandsetzung beabsichtigt ist und weshalb ein fortbestehendes Mietverhältnis die Durchführung erheblich erschweren würde.
Entscheidend ist die Erklärung, die dem Mieter bei Vertragsschluss vorlag. Vertragsurkunde, Anlage und gesondertes Schreiben sind deshalb gemeinsam auszuwerten. Bei mehreren Vermietern und Mietern müssen außerdem Absender, Zugang, Unterschriften und Zuordnung zum Vertrag geprüft werden.
Nicht jede vereinbarte Mindestlaufzeit ist ein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB. Ein unbefristeter Mietvertrag kann mit einem beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung verbunden sein. Dafür gelten andere Wirksamkeitsanforderungen und zeitliche Grenzen. Die rechtliche Einordnung hängt nicht allein von der Überschrift des Vertrags ab, sondern vom Inhalt der Klausel.
Gesondert zu prüfen ist Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. Für solche Mietverhältnisse gelten nach § 549 Abs. 2 BGB verschiedene Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts nicht. Ein vorübergehender Gebrauch liegt aber nicht bereits deshalb vor, weil im Vertrag eine kurze Dauer genannt wird. Maßgeblich sind ein besonderer, zeitlich begrenzter Nutzungszweck und die bei Vertragsschluss erkennbaren Umstände, beispielsweise ein projektbezogener Aufenthalt. Eine gewöhnliche Wohnung darf nicht durch bloße Vertragsbezeichnung aus dem Schutzbereich des § 575 BGB herausgenommen werden.
Frühestens vier Monate vor dem vereinbarten Vertragsende kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Antwortet der Vermieter verspätet, kann der Mieter nach § 575 Abs. 2 BGB eine Verlängerung um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
Tritt der angekündigte Grund erst später ein, kann das Mietverhältnis entsprechend verlängert werden. Entfällt der Befristungsgrund vollständig, kann der Mieter nach § 575 Abs. 3 BGB eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Grundes und die Dauer einer Verzögerung trägt der Vermieter.
Das Auskunftsverlangen sollte nachweisbar gestellt werden. Die Antwort muss sich auf den ursprünglich mitgeteilten Befristungsgrund beziehen. Ein völlig neuer Grund kann eine bei Vertragsschluss unwirksame Befristung grundsätzlich nicht nachträglich heilen.
Die gesetzliche Ausgangslage lautet: Sind die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 BGB nicht erfüllt, besteht ein unbefristetes Mietverhältnis. Damit ist jedoch noch nicht in jedem Fall geklärt, ob die Parteien während der ursprünglich vorgesehenen Laufzeit ordentlich kündigen können.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine unwirksame Befristung im Einzelfall durch ergänzende Vertragsauslegung als beiderseitiger Kündigungsverzicht behandelt werden kann. Maßgeblich ist, was die Parteien bei Kenntnis der Unwirksamkeit redlicherweise vereinbart hätten. Entscheidend bleiben Wortlaut, Interessenlage und Entstehung des konkreten Vertrags (BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 – VIII ZR 388/12; BGH, Versäumnisurteil vom 11. Dezember 2013 – VIII ZR 235/12).
Eine automatische Umdeutung findet nicht in jedem Fall statt. Zu prüfen ist insbesondere, ob beide Parteien erkennbar für einen bestimmten Zeitraum gebunden sein wollten oder ob allein der Vermieter ein späteres Nutzungsinteresse absichern wollte. Formularvertrag und individuell ausgehandelte Vereinbarung können dabei unterschiedlich zu bewerten sein.
Ein wirksamer Zeitmietvertrag endet grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit, ohne dass es einer ordentlichen Kündigung bedarf. Ein ordentliches Kündigungsrecht während der Laufzeit besteht nur, wenn es vertraglich vorgesehen ist oder sich aus einer besonderen gesetzlichen Regelung ergibt.
Das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt bestehen. Das betrifft beispielsweise erhebliche Vertragsverletzungen, die eine Fortsetzung bis zum vereinbarten Ende unzumutbar machen. Ob zuvor eine Abmahnung oder Fristsetzung erforderlich ist, richtet sich nach dem konkreten Kündigungsgrund.
Bei wirksamer Befristung muss die Wohnung grundsätzlich zum vereinbarten Ende zurückgegeben werden. Bestehen Zweifel am Fortbestand des Befristungsgrundes, sollte die Klärung nicht bis zum letzten Tag aufgeschoben werden. Mieter benötigen Planungssicherheit; Vermieter müssen gegebenenfalls Eigennutzung oder Baumaßnahme konkret vorbereiten und später darlegen können.
Setzt der Mieter den Gebrauch nach Vertragsende fort, kann unter den Voraussetzungen des § 545 BGB eine stillschweigende Verlängerung eintreten, wenn nicht rechtzeitig widersprochen wird. Viele Mietverträge schließen diese Rechtsfolge aus. Vertragsklausel, tatsächliche Weiternutzung, Kommunikation und Zahlung beziehungsweise Annahme der Miete sind daher zusammen zu prüfen.
Für eine belastbare Bewertung werden regelmäßig benötigt:
Mieter sollten früh klären, ob sie die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit oder nur eine Verlängerung wegen Verzögerung verlangen können. Vermieter sollten prüfen, ob der bei Vertragsschluss mitgeteilte Grund noch unverändert besteht und sich im Streitfall belegen lässt.
Eine solche pauschale Angabe erlaubt häufig keine zuverlässige Prüfung, ob der mitgeteilte Sachverhalt tatsächlich unter § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB fällt. Entscheidend ist die gesamte schriftliche Erklärung bei Vertragsschluss.
Der tragende Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Ein später benannter, völlig anderer Grund kann eine ursprünglich unwirksame Befristung grundsätzlich nicht rückwirkend wirksam machen.
Grundsätzlich endet er mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Ein vorzeitiges ordentliches Kündigungsrecht muss sich aus dem Vertrag oder einer besonderen gesetzlichen Regelung ergeben. Die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund bleibt möglich.
Nein. § 575 BGB regelt den qualifizierten Zeitmietvertrag über Wohnraum. Für Gewerberaummietverträge gelten andere Anforderungen an Laufzeit, Kündigung und Form.
Ob die Befristung wirksam ist und welche Folgen sich aus einem Fehler ergeben, lässt sich nur anhand des vollständigen Vertrags und der bei Vertragsschluss abgegebenen Erklärungen beurteilen. Die Kanzlei Steinwachs prüft Zeitmietverträge für Mieter und Vermieter.
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