Der Mieter plant den Rückbau – warum die Vermieterin daraus noch keinen Gewinn buchen musste
Auf den vermieteten Grundstücken stand Infrastruktur der Mieterin. Für deren späteren Abbau hatte sie Rückstellungen gebildet. Das Finanzamt wollte daraus spiegelbildlich bereits eine gewinnerhöhende Forderung bei der Vermieterin ableiten. Doch ob diese am Ende überhaupt einen entsprechenden Anspruch erhalten würde, war noch offen.
Der Bundesfinanzhof gab der Vermieterin Recht. Nach dem Urteil vom 27. Januar 2026, IX R 33/22, war eine solche ungewisse Forderung noch nicht zu aktivieren. Die Entscheidung wurde am 9. April 2026 veröffentlicht. Sie betrifft die Bilanzierung eines komplexen gewerblichen Mietverhältnisses und hat praktische Bedeutung für Verträge mit Rückbau- und Rückgabeklauseln.
Die Anlagen gehörten der Mieterin
Die klagende GmbH fungierte innerhalb eines Konzerns als gewerbliche Zwischenmieterin. Sie vermietete Grundstücke weiter, auf denen sich Infrastruktur im Eigentum der nutzenden Gesellschaft befand. Ein Rahmenmietvertrag regelte, was bei Beendigung der einzelnen Mietverhältnisse mit diesen Anlagen geschehen sollte.
Unter bestimmten Voraussetzungen hatte die Mieterin die Infrastruktur abzubauen oder sich an Rückbaukosten zu beteiligen. Sie durfte die Anlagen aber auch schon vor Vertragsende zu einem von ihr gewählten Zeitpunkt auf eigene Kosten entfernen. Die Regelungen für das Vertragsende setzten daher voraus, dass die betroffene Infrastruktur dann noch vorhanden war.
Für ihre möglichen Rückbauverpflichtungen bildete die Mieterin Rückstellungen. Bei einer Außenprüfung vertrat das Finanzamt die Auffassung, in entsprechender Höhe müsse auch die Vermieterin Forderungen ausweisen. Es behandelte die vereinbarten Kosten wirtschaftlich als weiteres Entgelt für die Nutzung der Infrastruktur beziehungsweise der Grundstücke.
Eine Rückstellung begründet nicht automatisch eine Gegenforderung
Das Finanzgericht lehnte diese Schlussfolgerung ab. Es fehlte an einer hinreichend konkretisierten, bereits realisierten Forderung. Der BFH bestätigte das Ergebnis und wies die Revision des Finanzamts zurück.
Die Rückbauvereinbarungen waren nur dann einschlägig, wenn die Anlagen im maßgeblichen Zeitpunkt der Vertragsbeendigung noch vorhanden waren. Baute die Mieterin sie zuvor selbst ab, konnte die vom Finanzamt angenommene Forderung gerade nicht in dieser Form entstehen. An den streitigen Bilanzstichtagen war der spätere Anspruch deshalb keineswegs sicher.
Die Bilanzposition auf der einen Vertragsseite zwang somit nicht zu einem spiegelbildlichen Ansatz auf der anderen. Die Voraussetzungen für eine Rückstellung des Verpflichteten und für eine bereits zu aktivierende Forderung des möglichen Berechtigten sind eigenständig zu prüfen.
Entschieden wurde über Bilanzansätze, nicht über die spätere Räumung
Der Rechtsstreit betraf die steuerlichen Folgen für die klagende Gesellschaft, konkret angegriffene Feststellungsbescheide zum steuerlichen Einlagekonto. Das Urteil befreite die Mieterin nicht pauschal von ihren zivilrechtlichen Rückbaupflichten. Ebenso wenig entschied der BFH abschließend, welche Kosten bei einer späteren konkreten Vertragsbeendigung zu tragen wären.
Diese Unterscheidung ist für Gewerbevermieter wichtig: Ein wirksam vereinbarter künftiger Anspruch ist nicht schon deshalb am heutigen Bilanzstichtag als sichere Forderung zu behandeln. Andererseits dürfen bereits hinreichend konkretisierte Ansprüche nicht allein wegen ihres späteren Erfüllungstermins ignoriert werden.
Rückbauklauseln sollten die tatsächlichen Abläufe abbilden
Bei Einbauten, technischen Anlagen und größeren Nutzungsänderungen müssen Eigentum, Entfernungsmöglichkeiten, Verlangen des Vermieters und Kostenverteilung zusammenpassen. Für die Bilanzierung kommt es dann auf den konkreten Vertragsinhalt und den Stand der Dinge am Bilanzstichtag an.
Vertragliche Rückgabeplanung und steuerliche Bewertung sollten deshalb auf derselben Tatsachengrundlage erfolgen. Der Fall zeigt die Grenzen einer pauschalen Übernahme von Zahlen aus der Bilanz des Vertragspartners. Weitere Hinweise zu den vertraglichen Grundlagen finden Sie im Bereich Mietrecht.
Quelle: BFH, Urteil vom 27.01.2026 – IX R 33/22; Pressemitteilung des Bundesfinanzhofs vom 09.04.2026.