78.493 Euro erklärt, 186.000 Euro angesetzt: Warum die Erben mit ihrer Wohnungsbewertung scheiterten
Die Erben bezifferten den Wert einer Eigentumswohnung auf 78.493 Euro. Das Finanzamt setzte zunächst 170.000 Euro an – und erhöhte den Wert im Einspruchsverfahren nach vorherigem Hinweis sogar auf 186.000 Euro. Der Bundesfinanzhof bestätigte diese Bewertung mit Urteil vom 11. März 2026, über das er am 25. Juni berichtete. Entscheidend waren die Vergleichspreise eines Gutachterausschusses.
Zwanzig Vergleichspreise statt einer eigenen Sachwertrechnung
Zum Nachlass des 2017 verstorbenen Ehemanns beziehungsweise Vaters gehörte Wohnungseigentum. Die Erben wollten dessen Wert im Sachwertverfahren bestimmen. Das Finanzamt ging dagegen vom Vergleichswertverfahren aus. Für Eigentumswohnungen ist dieses Verfahren nach dem Bewertungsgesetz grundsätzlich vorgesehen.
Im Einspruchsverfahren forderte das Finanzamt beim Gutachterausschuss konkrete Vergleichspreise an. Dieser teilte 20 Werte zwischen 114.000 und 254.000 Euro mit. Der daraus gebildete Durchschnitt betrug 186.000 Euro. Die Erben griffen unter anderem die Auswahl der Vergleichsobjekte und die Durchschnittsbildung an. Sie verlangten eine umfassende gerichtliche Überprüfung.
Das Gericht muss nicht jede Bewertung vollständig wiederholen
Der BFH betonte die gesetzlich hervorgehobene Rolle der Gutachterausschüsse. Diese verfügen über besondere Fachkenntnisse, örtliche Erfahrung und Kaufpreissammlungen. Ihre mitgeteilten Vergleichspreise darf das Finanzgericht grundsätzlich zugrunde legen, ohne die gesamte Wertermittlung von vorn selbst durchzuführen.
Damit sind die Werte allerdings nicht jeder Kontrolle entzogen. Eine Prüfung kommt insbesondere in Betracht, wenn rechtlich überprüfbare Fehler substantiiert vorgetragen werden oder konkrete Anhaltspunkte dafür erkennbar sind. Dazu zählen etwa eine mit dem Gesetz unvereinbare Methode, Verfahrensfehler, wesentlich unvollständig oder falsch erfasste Tatsachen und sachfremde Erwägungen.
Vergleichbar bedeutet nicht vollständig identisch
Im entschiedenen Fall hatte der Ausschuss unter anderem Baujahr, Wohnfläche, Lage, Kaufzeit und Miteigentumsanteil berücksichtigt. Die Vergleichswerte waren anschließend rechnerisch an die zu bewertende Wohnung angepasst worden. Das Finanzgericht hielt die Vergleichbarkeit nach weiteren Erläuterungen für ausreichend. Diese mögliche Tatsachenwürdigung band den BFH.
Das Gesetz verlangt keine absolute Übereinstimmung aller Wohnungen. Auch die Forderung, einfach den niedrigsten der 20 Vergleichspreise statt des Durchschnitts anzusetzen, half den Erben nicht. Ihre Revision blieb erfolglos. Der Betrag von 186.000 Euro bezeichnet dabei den festgestellten Grundbesitzwert, nicht die tatsächlich zu zahlende Erbschaftsteuer.
Ein niedrigerer tatsächlicher Wert bleibt beweisbar
Die eingeschränkte Kontrolle der Vergleichspreise ist nur ein Teil des Rechtsschutzes. Der BFH verwies ausdrücklich auf den gesonderten Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 Bewertungsgesetz. Dieser Nachweis ist gerichtlich voll überprüfbar. Die Aussage, ein Gutachterausschuss habe entschieden und deshalb könne man nichts mehr unternehmen, wäre daher zu weitgehend.
Für Erben kommt es darauf an, den richtigen Angriffspunkt zu wählen. Ein bloßes Bauchgefühl oder die eigene Wunschbewertung ersetzt keinen konkreten Fehlernachweis. Ebenso sollte geklärt werden, ob der Grundbesitzwertbescheid selbst angegriffen werden muss, statt nur gegen die spätere Steuerberechnung vorzugehen.
Zur Prüfung gehören Bewertungsbescheid, Erläuterungen des Finanzamts, Objektunterlagen und Angaben zu wertrelevanten Besonderheiten. Die Kanzlei Steinwachs berät zu rechtlichen Fragen rund um Erbschaften. Gerade bei Immobilien lohnt es sich, die wirtschaftliche Bedeutung einer Bewertung frühzeitig mit dem passenden Nachweisweg abzugleichen.
Quellen: BFH, Urteil vom 11. März 2026 – II R 6/23, amtlicher Volltext; Pressemitteilung des Bundesfinanzhofs vom 25. Juni 2026.