Wohnung verkauft – was sich für Mieter wirklich ändert

Was ändert sich für Mieter, wenn die Wohnung verkauft wird? Ein Überblick zu Kündigungsschutz, Miete und Rechten nach Eigentümerwechsel.

Einleitung

Wird eine vermietete Wohnung verkauft, entsteht bei Mietern häufig erhebliche Unsicherheit. Viele befürchten eine kurzfristige Kündigung, Mieterhöhungen oder neue Vertragsbedingungen. Tatsächlich ist die Rechtslage klar geregelt und bietet Mietern weitreichenden Schutz. Entscheidend ist, dass der Verkauf einer Wohnung das bestehende Mietverhältnis grundsätzlich unberührt lässt. Welche rechtlichen Folgen der Eigentümerwechsel tatsächlich hat und wo die Grenzen liegen, bestimmt das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Rechtsgrundlagen

Zentrale Vorschrift ist § 566 BGB. Danach gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Mit dem Eigentumsübergang tritt der Käufer automatisch in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Der bestehende Mietvertrag bleibt unverändert bestehen, einschließlich Miethöhe, Nebenkostenregelungen und Kündigungsfristen.

Eine Kündigung ist nur unter den allgemeinen Voraussetzungen der §§ 573 ff. BGB zulässig. Der bloße Wunsch des neuen Eigentümers, die Wohnung selbst zu nutzen oder wirtschaftlich anders zu verwerten, reicht nicht aus. Insbesondere eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur möglich, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt und die gesetzlichen Anforderungen eingehalten werden.

Zusätzlichen Schutz bietet § 577a BGB bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. In diesen Fällen gelten je nach Bundesland verlängerte Kündigungssperrfristen, die bis zu zehn Jahre betragen können. Während dieser Zeit ist eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich ausgeschlossen.

Analyse / Praxisbezug

In der Praxis ändert sich für Mieter zunächst wenig. Die Miete ist weiterhin an den bisherigen Vermieter zu zahlen, bis der Eigentumsübergang nachgewiesen und eine neue Zahlungsaufforderung erfolgt. Ein neuer Eigentümer kann keine rückwirkenden Änderungen verlangen. Auch Kautionen bleiben bestehen und gehen mit dem Verkauf auf den Erwerber über.

Häufig versuchen neue Eigentümer, nach dem Kauf Mieterhöhungen durchzusetzen. Diese sind nur im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben zulässig, etwa nach §§ 558 ff. BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559 BGB. Ein Eigentümerwechsel allein rechtfertigt keine Mieterhöhung.

Besonders sensibel ist das Thema Eigenbedarf. Zwar kann ein neuer Eigentümer grundsätzlich Eigenbedarf anmelden, jedoch nur unter strengen Voraussetzungen. Der Bedarf muss konkret, nachvollziehbar und ernsthaft sein. Zudem sind die Kündigungsfristen einzuhalten, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten. Sozialklauseln nach § 574 BGB ermöglichen es Mietern zudem, der Kündigung zu widersprechen, wenn sie für sie eine unzumutbare Härte darstellen würde.

Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass Mieter bei einem Verkauf ausziehen müssten, um dem neuen Eigentümer Besichtigungen oder Renovierungen zu ermöglichen. Besichtigungen sind nur in angemessenem Umfang zu dulden, Renovierungen nur im Rahmen der gesetzlichen Duldungspflichten. Das Hausrecht des Mieters bleibt bestehen.

Rechtsprechung

Die Rechtsprechung bestätigt fortlaufend den starken Bestandsschutz von Mietern beim Wohnungsverkauf. Gerichte stellen klar, dass der Eigentümerwechsel keine Kündigungsgründe schafft und bestehende Mietverträge vollständig übernommen werden müssen. Eigenbedarfskündigungen werden streng geprüft, insbesondere wenn sie kurz nach dem Erwerb ausgesprochen werden. Auch Mieterhöhungen werden regelmäßig für unwirksam erklärt, wenn sie allein mit dem Eigentümerwechsel begründet werden.

Thema	Gesetzliche Grundlage	Praxis-Hinweis
Fortbestand des Mietvertrags	§ 566 BGB	Kauf bricht nicht Miete, Vertrag bleibt unverändert.
Kündigungsschutz	§§ 573 ff. BGB	Kündigung nur bei berechtigtem Interesse.
Kündigungssperrfrist	§ 577a BGB	Bei Umwandlung oft jahrelanger Schutz vor Eigenbedarf.
Mieterhöhung	§§ 558 ff. BGB	Eigentümerwechsel rechtfertigt keine Erhöhung.

Fazit 

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung ändert für Mieter deutlich weniger, als häufig angenommen wird. Der Mietvertrag bleibt bestehen, die Rechte des Mieters unverändert. Kündigungen und Mieterhöhungen sind nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen zulässig. Mieter sollten neue Forderungen sorgfältig prüfen und sich nicht unter Druck setzen lassen. Die Rechtslage bietet einen umfassenden Bestandsschutz, der auch bei einem Eigentümerwechsel greift.