Wohnflächenabweichung – Mietminderung bei zu kleiner Wohnung

Rechtfertigt eine zu geringe Wohnfläche eine Mietminderung? Wann nach BGH-Rechtsprechung eine Abweichung über 10 % als Mietmangel gilt.

Einleitung

Die tatsächliche Größe einer Wohnung ist für Mieter ein zentrales Kriterium bei der Anmietung. Weicht die Wohnfläche erheblich von der im Mietvertrag angegebenen Größe ab, stellt sich die Frage, ob dies einen Mietmangel darstellt und zur Mietminderung berechtigt. Der Bundesgerichtshof hat hierzu eine klare und für die Praxis besonders relevante Linie entwickelt. Maßgeblich ist die sogenannte Zehn-Prozent-Grenze, die für Mieter wie Vermieter erhebliche rechtliche Konsequenzen hat.

Rechtsgrundlagen

Ausgangspunkt ist § 535 Abs. 1 BGB. Danach schuldet der Vermieter die Überlassung der Mietsache in dem vertraglich vereinbarten Zustand. Die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche stellt regelmäßig eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Weicht die tatsächliche Wohnfläche hiervon ab, kann ein Sachmangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB vorliegen.

Der Bundesgerichtshof hat bereits mit Urteil vom 24. März 2004 (VIII ZR 133/03) entschieden, dass eine Wohnflächenabweichung von mehr als zehn Prozent grundsätzlich einen erheblichen Mangel darstellt. Diese Rechtsprechung wurde in zahlreichen Folgeentscheidungen bestätigt und fortentwickelt. Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein, ohne dass es auf ein Verschulden des Vermieters ankommt.

Analyse / Praxisbezug

In der Praxis ist zunächst zu klären, wie groß die tatsächliche Wohnfläche ist. Maßgeblich ist regelmäßig die Wohnflächenverordnung, sofern nicht ausdrücklich eine andere Berechnungsgrundlage vereinbart wurde. Dachschrägen, Balkone, Terrassen oder Kellerräume werden dabei nur anteilig oder gar nicht berücksichtigt.

Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der vertraglich vereinbarten Größe, ist die Wohnung objektiv mangelhaft. In diesem Fall ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt. Die Minderungsquote entspricht regelmäßig dem prozentualen Flächenunterschied. Beträgt die Abweichung etwa zwölf Prozent, ist eine Minderung in entsprechender Höhe rechtlich anerkannt.

Unerheblich ist, ob der Mieter die Abweichung bei Vertragsschluss kannte oder ob die Wohnung subjektiv als ausreichend empfunden wird. Der Bundesgerichtshof stellt ausdrücklich auf eine objektive Betrachtung ab. Auch ein allgemeiner Haftungsausschluss für Flächenangaben greift regelmäßig nicht, wenn die Abweichung die Zehn-Prozent-Schwelle überschreitet.

Problematisch sind Fälle, in denen der Mietvertrag nur eine ungefähre Wohnfläche angibt oder Formulierungen wie „circa“ verwendet werden. Auch hier hält die Rechtsprechung an der Zehn-Prozent-Grenze fest. Erst bei geringfügigen Abweichungen unterhalb dieser Grenze scheidet eine Mietminderung aus.

Rechtsprechung

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24. März 2004 (VIII ZR 133/03) entschieden, dass eine Wohnflächenabweichung von mehr als zehn Prozent einen erheblichen Mangel darstellt und zur Mietminderung berechtigt. In späteren Entscheidungen, unter anderem BGH, Urteil vom 10. November 2010 (VIII ZR 306/09), hat er klargestellt, dass es weder auf die Kenntnis des Mieters noch auf eine besondere Gebrauchseinschränkung ankommt. Die Abweichung als solche begründet den Mangel.

Die Rechtsprechung verfolgt damit einen klaren und praktikablen Maßstab, der Rechtssicherheit schafft und langwierige Einzelfallabwägungen vermeidet.

Fazit 

Eine Wohnflächenabweichung von mehr als zehn Prozent stellt nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einen erheblichen Mietmangel dar und berechtigt zur Mietminderung. Entscheidend ist allein der objektive Vergleich zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche. Mieter sollten bei Zweifeln eine fachgerechte Vermessung veranlassen und die Abweichung dokumentieren. Vermieter wiederum sollten Flächenangaben sorgfältig prüfen, da erhebliche Abweichungen dauerhaft zu Minderungsansprüchen führen können.

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