Zeitmietvertrag ohne Befristungsgrund – wann er unbefristet ist
Zeitmietvertrag ohne Befristungsgrund: Gilt der Vertrag trotzdem bis zum Enddatum? Überblick zu § 575 BGB, Kündigung, Fristen, Nachweis und typischen Fehlern.
Einleitung
Ein Zeitmietvertrag wirkt auf den ersten Blick eindeutig: Startdatum, Enddatum, Planungssicherheit. In der Praxis scheitert die Befristung jedoch häufig an formalen und inhaltlichen Anforderungen, die bei Wohnraum streng sind. Typisch ist der Fall, dass im Vertrag zwar ein Endtermin steht, der Befristungsgrund aber gar nicht genannt wird. Oder er erscheint nur als allgemeine Floskel. Kommt es später zum Streit, stellt sich eine zentrale Rechtsfolgefrage: Läuft das Mietverhältnis tatsächlich automatisch aus – oder gilt es von Anfang an als unbefristet, mit allen Rechten des regulären Kündigungsschutzes? Maßgeblich ist dabei weniger die Überschrift „Zeitmietvertrag“ als die Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen des qualifizierten Zeitmietvertrags.
Rechtsgrundlagen
Für Wohnraum ist die Befristung seit der Mietrechtsreform an enge Voraussetzungen geknüpft. § 575 Abs. 1 BGB erlaubt einen Zeitmietvertrag nur, wenn bei Vertragsschluss ein gesetzlich anerkannter Grund vorliegt und dieser dem Mieter schriftlich mitgeteilt wird. Als zulässige Gründe nennt das Gesetz insbesondere die spätere Eigennutzung, die Durchführung bestimmter baulicher Maßnahmen oder die beabsichtigte Überlassung an zur Dienstleistung Verpflichtete. Fehlt die schriftliche Mitteilung oder liegt kein zulässiger Grund vor, ordnet § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB eine klare Rechtsfolge an. Das Mietverhältnis gilt dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Hinzu kommt der Kontrollmechanismus während der Laufzeit. § 575 Abs. 2 BGB gibt dem Mieter das Recht, frühestens vier Monate vor Ablauf Auskunft zu verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Der Vermieter muss innerhalb eines Monats antworten. § 575 Abs. 3 BGB regelt zudem, dass sich die Mietzeit verlängern kann, wenn sich der Befristungsgrund verzögert oder entfällt. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nach § 575 Abs. 4 BGB unwirksam.
Wird die Befristung unwirksam, greifen die allgemeinen Kündigungsregeln für unbefristete Mietverhältnisse. Das bedeutet praktisch: Der Vermieter benötigt für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB. Danach kann der Mieter grundsätzlich ohne Begründung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen.
Analyse / Praxisbezug
Warum „kein echter Grund“ rechtlich so schwer wiegt
Die Befristung ist im Wohnraummietrecht kein frei gestaltbares Instrument. Der Gesetzgeber verlangt eine nachvollziehbare, überprüfbare Begründung, weil die Befristung den Kündigungsschutz zeitlich „abschneidet“. Genau deshalb genügt es nicht, dass ein Vermieter intern einen Plan hat. Entscheidend ist, dass der Grund bei Vertragsschluss existiert und dem Mieter schriftlich mitgeteilt wird. Ohne diese Mitteilung greift die gesetzliche Fiktion des unbefristeten Vertrags.
In der Praxis sind zwei Fehler besonders häufig. Zum einen fehlt der Befristungsgrund vollständig; dann ist die Rechtsfolge regelmäßig eindeutig. Zum anderen ist der Grund zwar erwähnt, aber so abstrakt formuliert, dass er kaum überprüfbar ist. Das geschieht etwa durch pauschale Hinweise auf „Eigenbedarf“ oder „Umbau“, ohne greifbare Konkretisierung. Streit entsteht dann darüber, ob die Information noch als ausreichende schriftliche Mitteilung gilt oder faktisch nur ein Etikett ohne Substanz ist. Je weniger der Grund den späteren Ablauf plausibel erkennen lässt, desto eher wird die Befristung angreifbar.
„Unbefristet“ heißt nicht automatisch „jederzeit kündbar“
Selbst wenn die Befristung unwirksam ist, endet die rechtliche Prüfung nicht zwingend bei der Feststellung „unbefristet“. Hintergrund ist die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: In bestimmten Konstellationen kann eine unwirksame Befristung durch ergänzende Vertragsauslegung dazu führen, dass statt der Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht bis zum vorgesehenen Endtermin gilt. Der Gedanke dahinter ist nicht die Rettung der Befristung, sondern die Rekonstruktion des erkennbaren Parteiwillens. Ziel ist es, das Mietverhältnis jedenfalls für eine bestimmte Zeit nicht durch ordentliche Kündigung zu beenden.
Diese „Umdeutung“ ist allerdings keine Automatismuslösung. Erforderlich sind Anhaltspunkte dafür, dass beide Seiten tatsächlich eine feste Bindung wollten und der Vertrag sonst eine planwidrige Lücke hätte. Fehlt ein solcher beiderseitiger Bindungswille, bleibt es bei der Grundregel: Unwirksame Befristung bedeutet unbefristetes Mietverhältnis mit den normalen Kündigungsmöglichkeiten.
Was Betroffene praktisch prüfen sollten
Für die rechtliche Einordnung ist der Vertragstext entscheidend. Relevant sind insbesondere die Schriftform der Befristungsbegründung, die inhaltliche Konkretheit sowie die Frage, ob der behauptete Grund überhaupt zu den gesetzlich zulässigen Kategorien passt. Daneben gewinnt die zeitliche Komponente an Bedeutung. Stellt sich während der Laufzeit heraus, dass der Grund nicht mehr besteht oder sich nicht realisieren lässt, kann der Mieter eine Verlängerung beziehungsweise die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit verlangen. § 575 BGB enthält dazu ausdrücklich Auskunfts- und Verlängerungsmechanismen.
Rechtsprechung
BGH, Urteil vom 10.07.2013 – VIII ZR 388/12: Der BGH betont, dass bei unwirksamer Befristung grundsätzlich die gesetzliche Rechtsfolge des § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt, also ein unbefristetes Mietverhältnis. Im Einzelfall kann jedoch durch ergänzende Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht treten, der eine ordentliche Kündigung erst zum vorgesehenen Endtermin zulässt.
BGH, Urteil vom 11.12.2013 – VIII ZR 235/12: Der BGH bestätigt diese Linie und konkretisiert, dass eine solche ergänzende Vertragsauslegung nur dann in Betracht kommt, wenn sie dem bei Vertragsschluss bestehenden Parteiwillen entspricht und eine planwidrige Vertragslücke geschlossen werden muss. Gleichzeitig bleibt Ausgangspunkt, dass die Befristung selbst unwirksam ist, wenn die Voraussetzungen des § 575 BGB nicht vorliegen.
Damit ergibt sich eine praxisnahe Leitlinie: Fehlt der Befristungsgrund oder ist er nicht ordnungsgemäß mitgeteilt, ist die Befristung rechtlich regelmäßig nicht tragfähig. Ob dennoch eine befristungsähnliche Bindung über einen Kündigungsverzicht entsteht, hängt vom konkreten Vertrag und dem erkennbaren Bindungswillen beider Seiten ab.
Fazit
Eine Befristung im Wohnraummietrecht ist nur als qualifizierter Zeitmietvertrag wirksam. Ohne schriftlich mitgeteilten, gesetzlich zulässigen Befristungsgrund gilt das Mietverhältnis in vielen Fällen von Anfang an als unbefristet. § 575 BGB ordnet diese Rechtsfolge ausdrücklich an und gibt dem Mieter zusätzlich Instrumente, um kurz vor Ablauf die Fortdauer des Befristungsgrundes überprüfen zu lassen.
In der Praxis sollte der Vertrag daraufhin geprüft werden, ob der Grund überhaupt genannt und ausreichend konkretisiert ist. Eine weitere Prüfstufe ist ein möglicher Kündigungsverzicht, der nach der BGH-Rechtsprechung ausnahmsweise an die Stelle der unwirksamen Befristung treten kann, wenn beide Seiten erkennbar eine feste Bindung wollten.
Betroffene sollten Fristen strategisch im Blick behalten, die Auskunft nach § 575 Abs. 2 BGB rechtzeitig nutzen und schriftlich dokumentieren, welche Begründung im Vertrag tatsächlich steht.
Falls Sie Betroffen sind, dann wenden Sie sich gerne an uns. Wir kümmern uns um Ihr Anliegen!