Ordentliche Kündigung der Mietwohnung: Warum der Zugang den Termin bestimmt
Der Umzug ist geplant, die Kündigung am Monatsanfang abgeschickt. Ob das für den gewünschten Vertragsendtermin reicht, hängt grundsätzlich vom rechtzeitigen Zugang ab. Das Datum des Briefs oder der Postaufgabe allein genügt nicht.
Die gesetzliche Grundregel
§ 573c Absatz 1 BGB erlaubt die ordentliche Kündigung grundsätzlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats. Für Vermieter verlängert sich die Frist nach längerer Überlassungsdauer. Für besondere Wohnraumkonstellationen enthält das Gesetz abweichende Regeln.
Bei der Berechnung können Wochenenden, Feiertage und die konkrete Vertragsart Bedeutung haben. Wer auf den letzten möglichen Tag setzt, schafft außerdem ein Zustellungs- und Beweisrisiko.
Frist und Kündigungsmöglichkeit getrennt prüfen
Eine richtig berechnete Frist beseitigt keinen wirksamen Kündigungsausschluss oder eine bindende Befristung. Ebenso müssen Form, Adressaten und erforderliche Unterschriften stimmen. Prüfen Sie deshalb zuerst den Mietvertrag und planen Sie anschließend eine nachweisbare Zustellung mit zeitlichem Puffer. Die bloße Rückgabe der Schlüssel beendet den Mietvertrag nicht automatisch zum gewünschten Datum. Eine vorzeitige Beendigung sollte gegebenenfalls ausdrücklich mit allen betroffenen Vertragsparteien vereinbart werden.
Rechtsgrundlagen: § 573c BGB.
Schriftform und vollständige Erklärung
§ 568 Abs. 1 BGB verlangt Schriftform. Eine gewöhnliche E-Mail oder ein eingescannter unterschriebener Brief ist nicht allein deshalb eine formgerechte schriftliche Kündigung. Gesetzliche elektronische Form und ihre Voraussetzungen sind von einer einfachen Nachricht zu unterscheiden. Vertretung, Unterzeichnung und Adressierung müssen zur konkreten Vertragspartei passen.
Bei mehreren Mietern wird geprüft, von wem die Kündigung erklärt werden muss und wem sie zugehen muss. Eine Unterschrift einer Person ersetzt nicht ohne Vollmacht die Erklärungen aller. Das gilt ebenso für die Frage, ob eine Verwaltung rechtsgeschäftlich empfangsberechtigt ist.
Zugang nach § 130
Eine empfangsbedürftige Erklärung wird grundsätzlich wirksam, wenn sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt und unter gewöhnlichen Umständen Kenntnisnahme möglich ist. Eine tatsächliche Lektüre ist nicht stets erforderlich. Ein Einwurf spät am Abend kann aber andere Zugangsfragen auslösen als eine persönliche Übergabe.
Beweismittel sollen Inhalt und Übermittlung erfassen. Ein bloßer Versandbeleg beweist nicht ohne Weiteres beides. Bei streitiger Zustellung werden konkrete Transport- und Empfangsumstände ausgewertet; ein bestimmter Versanddienst wird hier nicht als unfehlbarer Beweis empfohlen.
Ordentliche Wohnraumfrist
§ 573c Abs. 1 erlaubt die ordentliche Kündigung grundsätzlich spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und acht Jahren seit Überlassung jeweils um drei Monate. Maßgeblich ist insoweit die Überlassung, nicht notwendig das Unterschriftsdatum.
Gesetzliche Sonderfälle, etwa vorübergehender Gebrauch und bestimmter möblierter Wohnraum, sind nach § 573c Abs. 2 und 3 gesondert zu prüfen. Die Fristregel ersetzt weder einen nötigen Vermieterkündigungsgrund noch die Prüfung einer wirksamen vertraglichen Bindung.
Fristenkalender und Fehlerrisiken
Für die dreitägige Karenzzeit bei der Wohnraumkündigung zählt ein Samstag grundsätzlich als Werktag. Beginnt der Monat etwa am Freitag und gibt es keinen Feiertag, ist der Montag daher der dritte Werktag. Der BGH hat offengelassen, ob sich die Karenzzeit nach § 193 BGB verschiebt, wenn gerade ihr letzter Tag auf einen Samstag fällt. Für diesen Fall sollte der Zugang spätestens am Freitag sichergestellt werden. Die Akte hält Zugangstag, Überlassungsbeginn, Vertragsart und Endtermin fest. [2]
Eine vorsorgliche Auslegung zum nächstzulässigen Termin richtet sich nach dem konkreten Erklärungsinhalt. Sie wird nicht als automatische Rettung jedes unbestimmten oder formfehlerhaften Schreibens unterstellt.
Quellen zu den ergänzenden Abschnitten
- BGH, 27.04.2005 – VIII ZR 206/04