Tiefgaragenstellplatz trotz mehrerer Rangierzüge mangelfrei: Vertragsänderung, Nutzbarkeit und Abnahme entscheiden

Redaktionelle Zusammenfassung · 842 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Keine Kaufpreisminderung wegen des Rangieraufwands

Ein bewusst vorgenommener Stellplatztausch prägte die Vertragslage

Die ursprüngliche Erwerberin hatte 2016 eine Wohnung mit einem bestimmten Tiefgaragenstellplatz gekauft. Nach Errichtung des Gebäudes war sie mit dessen Lage und Zufahrt unzufrieden und wollte einen anderen Stellplatz erwerben. Nach ihrem Tod setzte die Erbengemeinschaft diesen Wunsch durch einen notariellen Änderungsvertrag vom 13. Dezember 2017 um. Ein Erbe erklärte am selben Tag die Abnahme ohne Mängelvorbehalt. Später kaufte die Klägerin Wohnung und Stellplatz von der Erbengemeinschaft; Ansprüche gegen die Baubeteiligten wurden ihr abgetreten. Nach Beschwerden über die Tiefgarage, einer Verbreiterung der Einfahrt und mehreren Gutachten verlangte sie Minderung sowie weitere Kosten.

Die tatsächliche Erreichbarkeit wurde zur vereinbarten Beschaffenheit

Nach Auslegung des Änderungsvertrags gemäß §§ 133 und 157 BGB war nicht nur die räumliche Lage des neu gewählten Stellplatzes vereinbart. Auch seine erkennbare Erreichbarkeit und Befahrbarkeit gehörten zur Sollbeschaffenheit im Sinne von § 633 Absatz 2 Satz 1 BGB. Die ursprüngliche Erwerberin hatte gerade aufgrund ihrer Kenntnis der örtlichen Verhältnisse einen bestimmten anderen Platz ausgesucht. Der notarielle Vertrag hielt ihren Wunsch ausdrücklich fest. Daraus leitete der Senat ab, dass die Beteiligten den Stellplatz in der konkret vorhandenen Form als vertragsgemäß akzeptierten. Eine spätere rechtliche Bewertung als mangelhaft war demgegenüber selbst keine vereinbarbare tatsächliche Eigenschaft.

Pauschales Bestreiten genügte der Erwerberin abgetretener Rechte nicht

Die Klägerin bestritt die Kenntnisse der ursprünglichen Erwerberin und der Erben lediglich allgemein. Dies reichte angesichts des detaillierten Gegenvortrags nicht aus. Nach § 138 Absatz 2 ZPO musste sie sich konkret dazu erklären, in welchem Umfang die Garage bekannt gewesen war und welche anderen Gründe den Tausch veranlasst haben sollten. Dass sie selbst nicht an den früheren Verträgen beteiligt war, entlastete sie nicht vollständig. Als Zessionarin standen ihr nach § 402 BGB Auskunftsansprüche gegen die Erbengemeinschaft zur Verfügung. Das Gericht verstand dies nicht als Beweislastverschiebung, sondern als Möglichkeit zur Erfüllung ihrer Erklärungslast. Ein Zeugenangebot ersetzte fehlenden substantiierten Vortrag nicht.

Gebrauchstauglichkeit bedeutet nicht jede gewünschte Parkvariante

Unabhängig von der Beschaffenheitsvereinbarung erfüllte der Stellplatz nach Ansicht des Senats die gewöhnlichen Anforderungen an seine Nutzbarkeit. Ein Erwerber kann grundsätzlich keine bestimmte Einparkvariante, keine Wendemöglichkeit unmittelbar am Platz und kein Einparken ohne jeden Korrekturzug verlangen. Entscheidend ist, ob eine praktikable Fahrtaktik ohne unzumutbar erhöhten Rangieraufwand besteht. Das galt auch bei der gehobenen Wohnanlage. Die Begutachtung hatte deshalb ein Fahrzeug der oberen Mittelklasse berücksichtigt. Der Senat stellte nicht allein auf die Anzahl einzelner Bewegungen ab, sondern bewertete deren Schwierigkeit und die gesamte Abfolge von Ein- und Ausparken.

Videoaufnahmen zeigten eine zumutbare Gesamtabfolge

Der Stellplatz lag gegenüber der Rampe und konnte vorwärts mit geringem Aufwand erreicht werden. Beim anschließenden Rückwärtsausparken waren mehrere Bewegungen erforderlich. Nach der gerichtlichen Bewertung bestanden diese jedoch überwiegend aus einfachem Vor- oder Zurücksetzen und kurzen Korrekturen; nur eine Bogenfahrt verlangte erhöhte Konzentration. Auch Türöffnung und Kofferraumzugang sprachen für diese Nutzungsweise. Die sachverständig begleiteten Versuche waren per Video dokumentiert. Ein Nachbarstellplatz war besetzt, um realistische Bedingungen zu schaffen. Zwar fuhr ein professioneller Chauffeur, dieser kannte den Platz aber noch nicht. Übliche Einparkhilfen und Gewöhnungseffekte durften nach Auffassung des Senats ergänzend berücksichtigt werden.

Technische Feststellungen und rechtliche Mangelbewertung sind zu trennen

Die Klägerin warf dem Gericht vor, sich ohne eigene Sachkunde über Gutachten hinwegzusetzen. Dem widersprach der Senat. Maße, Fahrkurven und erforderliche Manöver waren sachverständig ermittelt worden. Ob diese Tatsachen einen vertraglichen Mangel begründen, ist dagegen eine Rechtsfrage des Gerichts. Ein weiteres Gutachten zum wirtschaftlichen Minderwert ging bereits von einem Mangel aus und konnte dessen rechtliche Voraussetzungen nicht ersetzen. Zwar genügte die Fahrgasse nach den Feststellungen nicht allen Anforderungen der Sonderbauverordnung. Für den geltend gemachten Anspruch war aber entscheidend, dass sich diese Abweichung nicht in einer unzumutbaren Nutzungsbeschränkung des konkreten Stellplatzes auswirkte.

Kenntnis bei Abnahme bildete einen zusätzlichen Ausschlussgrund

Selbst bei unterstelltem Mangel wäre die Minderung nach dem hier anwendbaren § 640 Absatz 2 BGB alter Fassung ausgeschlossen gewesen. Das die Abnahme erklärende Mitglied der Erbengemeinschaft hatte keinen Vorbehalt aufgenommen. Nach dem als unstreitig zu behandelnden Sachverhalt waren die beengten Verhältnisse und ihre Auswirkungen auf die Nutzung bekannt; gerade sie hatten den Stellplatztausch ausgelöst. Für die erforderliche Kenntnis kommt es auf Mangelerscheinungen und deren Bedeutung für die Nutzung an. Die Klägerin konnte durch die spätere Abtretung keine weitergehenden Rechte erlangen, als der Erbengemeinschaft zustanden. Der Senat sah deshalb auch auf dieser eigenständigen Grundlage keinen Minderungsanspruch.

Später Vortrag zum Garagentor änderte das Ergebnis nicht

Erst in der Stellungnahme zum Hinweisbeschluss behauptete die Klägerin ein sehr kurzes automatisches Schließintervall des Garagentors. Der Senat hielt den Vortrag prozessual für ausgeschlossen und verwies zudem auf entgegenstehende Videoaufnahmen. Eine Stellungnahme nach § 522 Absatz 2 ZPO eröffnet keine allgemeine Nachholung einer unvollständigen Berufungsbegründung; neues Vorbringen bleibt an § 531 Absatz 2 ZPO gebunden. Auch eine weitere Stellungnahmefrist war ohne zulässigen neuen entscheidungserheblichen Vortrag nicht erforderlich. Die Klägerin trug die Berufungskosten einschließlich der Kosten der Streithelfer. Die Entscheidung bleibt auf die konkrete Vertragsgeschichte und die sachverständig festgestellte Nutzbarkeit dieses Stellplatzes zugeschnitten.