Gewerberaumräumung erledigt: Freiwilliger Auszug beseitigt die Berufungskosten nicht

Redaktionelle Zusammenfassung · 813 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Nach Räumung blieben die Berufungskosten bei der Beklagten

Gewerbeobjekt und Nutzung durch andere Gesellschaft

Die Kläger waren jeweils zur Hälfte Erbbauberechtigte des bebauten Grundstücks. Vermietet waren sämtliche Räume eines Gebäudes mit Parkplatz gegen eine monatliche Grundmiete von 5.000 Euro netto zuzüglich vereinbarter Betriebs- und Nebenkosten. Nach den erstinstanzlichen Feststellungen war die Beklagte zu 1 Hauptmieterin; tatsächlich nutzte die Beklagte zu 2 das Objekt. Im Berufungsverfahren behauptete die erste Beklagte erstmals, die zweite Gesellschaft sei unmittelbar Vertragspartnerin geworden. Das Objekt wurde für einen Diskothekenbetrieb genutzt. Die unterschiedliche rechtliche Stellung beider Gesellschaften war deshalb sowohl für die Besitzlage als auch für den Vorwurf unerlaubter Gebrauchsüberlassung bedeutsam.

Mehrere Kündigungen und Wechsel auf Klägerseite

Die Klägerseite erklärte zunächst im Oktober 2024 eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs und unerlaubter Untervermietung. In den anwaltlichen Schreiben war teilweise eine aus den Klägern bestehende GbR bezeichnet, während der Text auch auf die beiden Personen als Vermieter verwies. Darüber stritten die Beteiligten ebenso wie über eine spätere Parteiänderung im Prozess. Nach weiteren Kündigungen erklärte die Klägerseite im Berufungsverfahren mit Schriftsatz vom 1. Dezember 2025 nochmals ausdrücklich im Namen der beiden Kläger die fristlose Kündigung. Das Objekt wurde Anfang Januar 2026 geräumt. Anschließend erklärten die Parteien die Hauptsache übereinstimmend für erledigt.

Kostenprüfung richtet sich nach dem wahrscheinlichen Ausgang

Nach § 91a Absatz 1 Satz 1 ZPO entscheidet das Gericht in dieser Lage unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen. Vorrangig kommt es darauf an, wer ohne Erledigung voraussichtlich unterlegen wäre. Die Prüfung ist summarisch und dient nicht der abschließenden Klärung schwieriger Grundsatzfragen. Der Senat sah hier hinreichende Gründe dafür, dass den Klägern beim erledigenden Ereignis jedenfalls Ansprüche auf Herausgabe und Räumung nach §§ 985 und 1004 BGB zugestanden hätten. Deshalb belastete er die Beklagte zu 1 mit den Berufungskosten und ließ die erstinstanzliche Kostenentscheidung bestehen.

Übergang des Mietvertrags konnte offenbleiben

Ob die Kläger durch Erwerb des Erbbaurechts nach § 566 BGB in Verbindung mit § 11 ErbbauRG tatsächlich in den Mietvertrag eingetreten waren, ließ der Senat offen. Ursprüngliche Vermieterin und früherer Erbbauberechtigter waren nicht identisch; für einen dennoch erfolgten Übergang fehlte näherer Vortrag. Ohne Vertragsübergang bestand nach der gerichtlichen Bewertung kein daraus abgeleitetes Besitzrecht gegenüber den Klägern. Bei einem Übergang wäre das Mietverhältnis jedenfalls durch die Kündigung vom Dezember 2025 beendet worden. Aufgrund dieser Alternativbegründung musste der Senat auch nicht endgültig klären, ob bereits die frühere, hinsichtlich der erklärenden Person umstrittene Kündigung wirksam war.

Neuer Vortrag zur Mieterstellung war ausgeschlossen

Die Beklagte zu 1 war nach dem maßgeblichen Prozessstoff jedenfalls mittelbare Besitzerin gemäß § 868 BGB. Ihr erstmals in der Berufung erhobener Einwand, sie sei nie Mieterin gewesen, konnte nicht berücksichtigt werden. Die Kläger bestritten diesen neuen Vortrag, und ein Zulassungsgrund nach §§ 529 und 531 Absatz 2 ZPO war nicht ausreichend dargelegt. Bereits erstinstanzlich war die Mieterstellung ausdrücklich thematisiert worden. Die Beklagten hatten dort sogar selbst vorgetragen, die zweite Gesellschaft sei keine Mieterin. Die Berufungsinstanz eröffnete deshalb keine Möglichkeit, den bisherigen unstreitigen Ausgangspunkt ohne Erklärung für das verspätete Vorbringen durch eine neue Vertragsversion zu ersetzen.

Zahlungsrückstände und unerlaubte Überlassung trugen Kündigung

Für die spätere Kündigung bejahte der Senat wichtige Gründe nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB. Im Zeitraum März bis Oktober 2024 standen nach den maßgeblichen Feststellungen Mietforderungen von 55.692 Euro Zahlungen von nur 8.986,50 Euro gegenüber. Zusätzlich war die Gebrauchsüberlassung an die zweite Gesellschaft ohne erforderliche Erlaubnis ein eigenständiger Kündigungsgrund nach § 543 Absatz 1 und Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BGB. Ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis war nicht dargelegt. Die Begründung beruhte damit nicht allein auf der Zahlungsfrage, sondern auf zwei voneinander unterscheidbaren Pflichtverletzungen.

Brandschutzvortrag blieb unsubstantiiert

Erstmals in der Berufung behauptete die Beklagte außerdem, die Räume seien wegen Brandschutzmängeln von Anfang an nicht nutzbar gewesen. Sie verwies auf ein älteres behördliches Schreiben, das eine Nutzungsuntersagung für den Fall fehlender Wiederherstellung einer Brandmeldeanlage androhte. Nach dem Senat fehlte jedoch konkreter Vortrag dazu, dass tatsächlich entsprechende Maßnahmen verhängt worden waren. Die pauschale Bezugnahme genügte in dieser Prozesslage nicht. Zudem hätte der Einwand den weiteren Kündigungsgrund der unerlaubten Untervermietung nicht ausgeräumt. Der Beschluss stellt damit nicht allgemein fest, dass nur eine behördlich ausgesprochene Untersagung einen mietrechtlich erheblichen Brandschutzmangel begründen könnte.

Freiwilliger Auszug war kein sofortiges Anerkenntnis

Auch der Rechtsgedanke des § 93 ZPO führte nicht zu einer anderen Kostenverteilung. Selbst wenn ursprünglich kein Anlass zur Klage bestanden hätte, fehlte jedenfalls ein Anerkenntnis des Räumungsanspruchs. Die Beklagte hatte ihre Räumungspflicht bis zuletzt bestritten. Der spätere freiwillige Auszug ließ nicht eindeutig erkennen, dass sie den gegnerischen Rechtsstandpunkt akzeptierte; ein Auszug kann auf verschiedenen wirtschaftlichen oder persönlichen Beweggründen beruhen. Deshalb durfte er nicht ohne Weiteres einem sofortigen Anerkenntnis gleichgestellt werden. Die Entscheidung zeigt, dass tatsächliche Rückgabe, Erledigungserklärung und kostenrechtliches Anerkenntnis unterschiedliche Vorgänge mit jeweils eigenen Voraussetzungen sind.