Immobilienkauf: Verharmloste Feuchtigkeitsschäden rechtfertigen die Anfechtung

Redaktionelle Zusammenfassung · 841 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Kaufpreis zurück wegen unvollständiger Antworten

Altes Gebäude und bekannte Feuchtigkeit

Die Käufer erwarben den Grundbesitz im Juli 2023. Bereits zuvor hatte ein von der Verkäuferin eingeschalteter Fachmann nasse Kellerwände und Feuchte- sowie Schimmelschäden in einer Einliegerwohnung beschrieben. Sein Sanierungsangebot wurde nach der Zeugenaussage aus Kostengründen nicht angenommen; andere Abdichtungsarbeiten waren durchgeführt worden. Das Landgericht hatte die Rückabwicklung zunächst abgelehnt und unter anderem darauf verwiesen, dass bei einem Keller aus dem Jahr 1922 zweifelhaft sei, ob überhaupt ein Sachmangel vorliege. Der Senat setzte dagegen bei den konkreten Antworten auf die gestellten Fragen und den dabei verschwiegenen bekannten Feststellungen an.

Sohn handelte als Verhandlungsgehilfe

Ob die Verkäuferin selbst sämtliche subjektiven Voraussetzungen einer Täuschung erfüllte, konnte nach dem Senat offenbleiben. Ihr Sohn hatte bei der Vertragsanbahnung Aufgaben übernommen, die dem Verantwortungsbereich der Verkäuferseite zuzuordnen waren. Er führte Gespräche mit den Interessenten und begleitete die Besichtigungen als maßgeblicher Ansprechpartner. Damit war er Verhandlungsgehilfe und nicht lediglich eine Person, die das Gebäude aufschloss. Sein Wissen musste sich die Verkäuferin entsprechend § 166 Absatz 1 BGB zurechnen lassen. Auch seine unzureichenden Erklärungen wirkten gegen sie. Die rechtliche Beurteilung beschränkte sich deshalb nicht darauf, welche Worte die Verkäuferin persönlich gegenüber den Käufern verwendet hatte.

Frage nach Kellerfeuchtigkeit wurde unvollständig beantwortet

Nach der Beweisaufnahme hatte der Sohn Feuchtigkeitsprobleme im Keller auf Nachfrage verneint. Eine vollständige Antwort hätte jedoch die fachlichen Feststellungen aus der Stellungnahme vom August 2021 offenlegen müssen. Dort waren nasse Wände und auffällige Feuchtigkeitsmesswerte dokumentiert. Zugleich hatte der Sohn lediglich von einem kleinen Stockfleck in der Einliegerwohnung sowie von einer Begutachtung und ausgeführten Arbeiten berichtet. Das vermittelte den Eindruck eines begrenzten, bereits bearbeiteten Problems. Tatsächlich hatte der Fachmann deutlich ausgedehntere Feuchte- und Schimmelschäden beschrieben. Die Verknüpfung von verneinter Kellerproblematik und verkleinerter Schadensdarstellung bewertete der Senat als unzureichend und grob bagatellisierend.

Eigene Einschätzung ersetzte die Offenlegung nicht

Der Sohn konnte sich nicht darauf zurückziehen, den Keller selbst für trocken gehalten oder die fachlichen Feststellungen nicht nachvollzogen zu haben. Selbst dann hätte er die bekannten abweichenden Erkenntnisse mitteilen und eigene Zweifel offen benennen müssen. Der Senat war darüber hinaus überzeugt, dass ihm das Feuchtigkeitsproblem tatsächlich bekannt war. Er hatte an den Messungen teilgenommen und verwendete auch beruflich ein Feuchtigkeitsmessgerät. Die deutlichen Befunde und die erheblichen Abweichungen zu seinen Angaben sprachen nach der gerichtlichen Würdigung für ein bewusstes Zurückhalten. Die fachliche Stellungnahme war den Käufern vor Vertragsschluss nicht ausgehändigt worden; die bloße Ankündigung einer Übergabe, deren Zeitpunkt der Zeuge nicht mehr wusste, genügte nicht.

Täuschung beeinflusste die Kaufentscheidung

Für § 123 Absatz 1 BGB reicht es aus, wenn die Täuschung eine mitwirkende Ursache des Vertragsschlusses ist. Die Käufer hatten nachvollziehbar erklärt, wegen begrenzter finanzieller Mittel gezielt nach der Trockenheit des Kellers gefragt zu haben. Größere Sanierungen hätten sie nicht finanzieren können. Dem Verhandlungsgehilfen musste deshalb die Bedeutung des Themas für den Kaufentschluss bewusst sein. Der Senat sah das bewusste Verschweigen auch dadurch gestützt, dass vollständige Informationen einen Verzicht auf den Kauf oder weitere Preisverhandlungen erwarten ließen. Die Anfechtung war erklärt und innerhalb der Jahresfrist des § 124 Absatz 1 BGB erfolgt.

Rückabwicklung und vorgerichtliche Kosten

Aufgrund der wirksamen Anfechtung fehlte der Kaufpreiszahlung der Rechtsgrund. Die Rückforderung folgte aus § 812 Absatz 1 Satz 1 Alternative 1 BGB und stand den Käufern gemeinschaftlich zu. Wegen der arglistigen Täuschung wandte der Senat die Zweikondiktionenlehre an; etwaige Gegenansprüche hätte die Verkäuferin selbst geltend machen müssen. Die Rückübereignung wurde dennoch berücksichtigt, weil die Käufer sie bereits als Zug-um-Zug-Leistung in ihren Klageantrag aufgenommen hatten. Zusätzlich sprach das Gericht Freistellung von vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 5.254,08 Euro zu. Die Rechnung betraf beide Käufer, weshalb eine versehentliche Beschränkung der Antragsformulierung auf eine Klägerin korrigierend ausgelegt wurde.

Rechtsschutzversicherung und Zinsen getrennt beurteilt

Der behauptete Anspruchsübergang auf eine Rechtsschutzversicherung stand der Freistellung nicht entgegen. Die Verkäuferin hatte eine Versicherungszahlung behauptet, aber den erforderlichen Beweis nicht angetreten. Die Käufer durften sich in der konkreten Verhandlungssituation hierzu mit Nichtwissen erklären. Dagegen scheiterte ihre Zinsforderung. Wegen der Zug-um-Zug-Abwicklung setzte sie Annahmeverzug der Verkäuferin voraus. Ein ausreichendes tatsächliches oder wörtliches Rückleistungsangebot lag nicht vor. Insbesondere fehlten das Angebot lastenfreier Rückübereignung und der Rückgabe des Besitzes. Die Käufer hatten inzwischen eine Grundschuld bestellt. Die bloße Formulierung des Klageantrags ersetzte daher das vollständige Angebot der geschuldeten Rückleistung nicht.

Weitgehender Erfolg ohne Zinszuspruch

Das Berufungsgericht änderte die Klageabweisung weitgehend ab; nur der weitergehende Anspruch, insbesondere auf Zinsen, blieb ohne Erfolg. Die Verkäuferin trug die Kosten beider Instanzen. Die Revision wurde nicht zugelassen, weil der Senat geklärte höchstrichterliche Grundsätze auf den Einzelfall anwandte. Das Urteil besagt nicht, dass jede Feuchtigkeit in einem alten Keller automatisch zur Rückabwicklung berechtigt. Entscheidend waren die bewiesenen unvollständigen Antworten, die Kenntnis des Verhandlungsgehilfen und deren Einfluss auf den Vertragsschluss. Zugleich zeigt der abgewiesene Zinsanspruch, dass eine berechtigte Rückforderung nicht von den Anforderungen an ein vollständiges Angebot der eigenen Rückleistung entbindet.