Kommunaler Zweitkauf: Politisches Ziel rechtfertigt keinen sittenwidrigen Eingriff in Grundstücksvertrag

Redaktionelle Zusammenfassung · 862 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Berufung der Stadt durch Beschluss zurückgewiesen

Verhindert werden sollte die Ansiedlung einer rechtsextremen Partei

Der Erstkäufer war Funktionär einer rechtsextremen Partei und hatte Räume des Objekts an diese vermietet. Die Stadt begründete ihr Vorgehen mit einem Bedarf an Unterkünften für Flüchtlinge. Diesen Bedarf stellte der Senat nicht grundsätzlich in Abrede. Aus dem zeitlichen Ablauf, internen Mitteilungen und Äußerungen von Ratsmitgliedern folgerte er jedoch, dass leitendes Ziel die Verhinderung der politischen Ansiedlung gewesen sei. Dazu gehörten ein Bürgermeisteranruf beim Verkäufer, rechtliche Beratungen über ein nachträglich begründetes Vorkaufsrecht und die erklärte Absicht, das Verfahren unabhängig von seinen rechtlichen Schwierigkeiten durchzuführen. Die politischen Ansichten des Käufers bewertete das Gericht ausdrücklich ablehnend; sie beseitigten seinen Vertragsschutz dennoch nicht.

Die öffentliche Hand unterliegt besonderen Anforderungen

Der Senat knüpfte an die Rechtsprechung an, nach der die öffentliche Hand ihre amtliche Autorität und das damit verbundene Vertrauen nicht missbräuchlich einsetzen darf. Sie muss ihre Interessen maßvoller verfolgen, als dies unter privaten Marktteilnehmern unter Umständen hinnehmbar wäre. Besonders schwer wog die mit dem Zweitkauf verbundene Freistellungs- und Entschädigungsvereinbarung. Wer den Verkäufer von Folgen seines Vertragsbruchs entlastet, kann gerade jene Sicherungen ausschalten, die den Erstvertrag schützen sollen. Eine solche Gestaltung ist nicht ausnahmslos, aber regelmäßig ein erhebliches Sittenwidrigkeitsindiz. Maßgeblich blieb die umfassende Würdigung des konkreten Vorgehens, einschließlich der vor dem Zweitkauf erfolgten Schritte.

Rechtliche Warnungen wurden nicht tragfähig entkräftet

Schon ein eingeholter Rechtsrat vom März 2022 hatte der Stadt nach den Feststellungen gezeigt, dass sie ein Vorkaufsrecht nicht rückwirkend begründen konnte. Die später herangezogene Einschätzung anderer Anwälte, ein solches Vorgehen sei immerhin vertretbar, enthielt keine nachvollziehbare Auseinandersetzung mit der entgegenstehenden Rechtslage. Eine angekündigte fundierte schriftliche Prüfung wurde nicht vorgelegt. Auch die spätere Information des Rates bewertete der Senat deshalb als verharmlosend. Die ergänzend eingereichten Anhörungen von Ratsmitgliedern ließen offen, weshalb erhebliche Rechts- und Kostenrisiken eingegangen wurden, ohne einen entsprechenden Vergleich mit anderen Erwerbsmöglichkeiten oder der Anmietung von Unterkünften darzulegen. Die bloße Eignung gerade dieses Gebäudes als Flüchtlingsunterkunft rechtfertigte den Eingriff nicht.

Zusätzliche 170.000 Euro und unklare Finanzierung

Der Verkäufer verlangte für den Zweitabschluss zusätzlich 170.000 Euro. Die gesonderte Vereinbarung sah bei entsprechend höheren rechtskräftig festgestellten Schadensersatzansprüchen weitere bis zu 30.000 Euro vor. Insgesamt konnte die Zusatzbelastung damit 200.000 Euro und mehr als die Hälfte des Kaufpreises erreichen. Private Geldgeber hatten davon 150.000 Euro getragen; die verbleibenden 20.000 Euro musste nach der korrigierten Darstellung die Stadt aufbringen. Wer die privaten Mittel bereitgestellt hatte, blieb ungeklärt. Der Senat beanstandete außerdem, dass eine als Nebenkosten bezeichnete Position tatsächlich eine zusätzliche Gegenleistung für den Erwerb enthielt. Für außenstehende Bürger war dies aus der Beschlussvorlage nicht erkennbar. Hinzu kamen der zunächst verschwiegene Zweitabschluss, die erst nachträgliche Befassung des Rates und eine fehlende Prüfung, ob der gesamte Aufwand dem Verkehrswert und sparsamer Haushaltsführung entsprach. Zudem hatte die Stadt nach der Würdigung die durch gesicherte Forderungen belastete wirtschaftliche Lage des Verkäufers für ihr Vorgehen ausgenutzt. Diese Umstände verstärkten die Annahme einer gezielten Verhinderung des Ersterwerbs.

Der ursprüngliche Kaufvertrag blieb rechtlich erheblich

Die Stadt berief sich darauf, der Erstvertrag sei unwirksam oder wegen Angaben des Käufers zu seiner Nutzungsabsicht aufhebbar. Der Senat hielt an seiner gegenteiligen Beurteilung fest. Bei einem Grundstückskauf besteht grundsätzlich keine Pflicht, ungefragt jede beabsichtigte spätere Verwendung offenzulegen. Anders als bei bestimmten Mietverhältnissen erschöpft sich der Vertragszweck regelmäßig im Austausch von Kaufpreis und Eigentum. Hier sprach außerdem das Verhalten des Verkäufers gegen eine entscheidende Bedeutung der politischen Nutzung: Nach Kenntnis der Gesinnung hatte er weiterhin zugunsten des Käufers gehandelt und keinen Rücktritt erklärt. Selbst eine unterstellte unzutreffende Antwort über die Verwendung führte nach der Würdigung nicht zu einem Recht, sich vom Vertrag zu lösen.

Anwaltliche Beratung war kein umfassender Entlastungsgrund

Der Senat unterschied zwischen der Wirksamkeit eines Zweitvertrags und den Schadensersatzfolgen seines Zustandekommens. Aufgrund der Relativität vertraglicher Bindungen kann ein zweiter Kauf grundsätzlich wirksam sein und auch wirksam vollzogen werden. Daraus folgt aber nicht, dass die gezielte Beeinträchtigung des ersten Käufers erlaubt ist. Die von der Stadt geschilderte Beratung betraf vor allem die Folgen des Eingriffs, nicht eine Rechtfertigung ihres gesamten Verhaltens. Eine unterbliebene Prüfung des § 826 BGB durch damalige Berater entlastete sie unter diesen Umständen nicht. Auch aus Einschätzungen der beurkundenden Notarvertreterin ergab sich keine Billigung aller vorangegangenen Handlungen, deren Einzelheiten ihr nicht erkennbar vollständig bekannt waren.

Keine weitere Beweisaufnahme und keine mündliche Berufungsverhandlung

Die Voraussetzungen einer Zurückweisung durch Beschluss sah das Gericht als erfüllt an. Ausschlaggebend war die Anwendung des § 826 BGB auf den konkreten Sachverhalt; eine grundsätzlich klärungsbedürftige Frage zu allgemeinen Aufklärungspflichten von Immobilienkäufern entschied den Streit nicht. Auf der Rechtsauffassung des Senats waren die angebotenen weiteren Anhörungen und Zeugenvernehmungen nicht erforderlich. Das Vorbringen der Stadt sei vollständig berücksichtigt worden, auch wenn sie dessen Bewertung nicht teile. Die Stadt trägt die Kosten der Berufung. Der Beschluss und das bestätigte Urteil sind vorläufig vollstreckbar, mit den im Tenor bezeichneten Möglichkeiten zur Sicherheitsleistung.