Hinterlegte Miete: Falsch bezeichnete Gläubiger verhindern zunächst die Erfüllung

Redaktionelle Zusammenfassung · 811 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Zwangsverwalterin erhält den ausgezahlten Betrag

Zwischen zwei Zwangsverwaltungen fehlte die Bankverbindung

Das Grundstück mit einem Ärztehaus gehörte einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Während einer ersten Zwangsverwaltung hatte der damalige Verwalter 2019 Räume an eine Augenarztpraxis vermietet. Vereinbart waren monatlich 1.380 Euro Miete, 250 Euro Nebenkostenvorauszahlung und eine Kaution von jedenfalls 3.000 Euro. Nach Aufhebung dieser Zwangsverwaltung im Februar 2022 kannte die Praxis die Bankverbindung ihrer Vermieterin nicht. Sie beantragte deshalb im April die Hinterlegung und verzichtete auf eine Rücknahme. Als mögliche Empfangsberechtigte führte sie zwei natürliche Personen auf, den späteren Beklagten und eine weitere Gesellschafterin. Den Mietvertrag fügte sie bei. Bis Anfang Januar 2023 zahlte sie insgesamt 22.060,52 Euro ein, darunter einen als Kaution bezeichneten Betrag von 3.000,52 Euro.

Die Auszahlung erfolgte nach erneuter Beschlagnahme

Im Januar 2023 wurde die Klägerin zur neuen Zwangsverwalterin bestellt. Mit ihrer Besitzergreifung am 17. Januar wurde die Beschlagnahme wirksam. Dennoch beantragten die beiden im Hinterlegungsverfahren genannten Personen im Mai die Auszahlung auf ein eigenes Konto des Beklagten; die Hinterlegungsstelle zahlte entsprechend aus. Als die Klägerin im Juli selbst um Überweisung bat, wusste sie davon noch nichts. Später forderte sie zunächst die Grundstücksgesellschaft erfolglos zur Zahlung auf. Im Prozess nahm sie dann den tatsächlichen Empfänger in Anspruch. Er hielt entgegen, dass die Hinterlegung bereits vor der neuen Beschlagnahme schuldbefreiend gewirkt habe und die Forderungen deshalb nicht mehr zur Verwaltungsmasse gehörten.

Rückständige Mieten und Kaution beruhen auf unterschiedlichen Befugnissen

Der Senat stellte zunächst den Umfang der Verwaltungsbefugnis klar. Die Zwangsverwaltung erfasst neben künftigen Mietzahlungen auch rückständige Mieten, die innerhalb eines Jahres vor der Beschlagnahme fällig wurden. Hier gehörten deshalb die betreffenden Mieten ab Februar 2022 dazu, sofern sie nicht zuvor erfüllt waren. Der zuvor vom ersten Zwangsverwalter geschlossene Mietvertrag war nach Aufhebung seines Verfahrens auf die Eigentümergesellschaft übergegangen. Veränderungen ihres Gesellschafterbestands änderten daran nichts. Die Kautionsforderung ist hingegen keine Mietforderung im Sinne des § 1123 BGB und wird nicht auf dieser Grundlage beschlagnahmt. Gleichwohl umfasst die Verwaltungsaufgabe auch Rechte und Pflichten aus der Kautionsvereinbarung. Eine noch ausstehende Kaution hat die Verwalterin einzuziehen. Ebenso kann sie einen Bereicherungsanspruch verfolgen, der auf Miet- oder Kautionsleistungen an einen Nichtberechtigten beruht.

Der richtige Gläubiger muss objektiv erkennbar begünstigt sein

Eine rechtmäßige Hinterlegung unter Rücknahmeverzicht kann nach § 378 BGB die gleiche Wirkung wie eine Zahlung haben. Dass die Praxis mangels bekannter Bankverbindung einen Hinterlegungsgrund gehabt haben könnte, ließ der Senat als naheliegend erscheinen. Die zu tilgenden Monatsforderungen waren anhand von Antrag und Überweisungen ebenfalls bestimmbar. Ausschlaggebend fehlte aber eine weitere Voraussetzung: Der wahre Gläubiger muss zumindest unter den möglichen Empfangsberechtigten erkennbar sein. Maßgeblich ist die objektive Sicht der Hinterlegungsstelle. Nur so erhält der Berechtigte eine Stellung, aus der er seine Ansprüche darlegen und die Auszahlung verlangen kann. Eine genaue Namensangabe ist nicht stets notwendig; eine bloß innerlich beabsichtigte Begünstigung reicht jedoch nicht.

Gesellschaft und einzelne Gesellschafter waren nicht austauschbar

Der Antrag nannte ausschließlich zwei Personen und kennzeichnete sie weder als Vertreter noch als Empfangsberechtigte für die Grundstücksgesellschaft. Die beigefügte Vertragsurkunde genügte dem Senat nicht, weil sie die Gesellschaft als Eigentümerin erwähnte, während die ausdrückliche Empfängerangabe im Formular in eine andere Richtung wies. Auch die behauptete alleinige Geschäftsführungsbefugnis des Beklagten heilte das Problem nicht. Dem Antrag war gerade nicht zu entnehmen, dass zu seinen Gunsten in dieser Funktion hinterlegt werden sollte. Die gleichrangige Nennung der weiteren Gesellschafterin sprach zusätzlich dagegen. Selbst der spätere Auszahlungsantrag bezog sich auf zugunsten der Antragsteller hinterlegte Miete, ohne eine Vereinnahmung namens der Gesellschaft deutlich zu machen.

Genehmigt wurde die Auszahlung, nicht rückwirkend die frühere Hinterlegung

Die Klägerin machte im Verfahren deutlich, dass sie die Auszahlung an den Beklagten als Erfüllung der ihr zustehenden Forderungen gelten ließ. Darin lag eine Genehmigung der Leistung an einen Nichtberechtigten. Sie wollte deren Wirkung jedoch nicht auf die ursprünglichen Hinterlegungszeitpunkte zurückverlagern: Eine solche Rückwirkung hätte gerade die Forderungen vor der Beschlagnahme erlöschen lassen und ihrer eigenen Klage die Grundlage entzogen. Ihre frühere Bitte an die Hinterlegungsstelle war auch keine Annahme noch hinterlegter Gelder, denn diese waren bereits ausgezahlt. Durch die genehmigte Auszahlung entfielen die Forderungen gegen die Mieterin; stattdessen musste der Empfänger nach § 816 Absatz 2 BGB das Erlangte herausgeben, nach erfolgter Gutschrift als entsprechenden Geldbetrag.

Zinsen erst ab Rechtshängigkeit

Die Klägerin erhielt Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 28. März 2024. Ein früherer Verzug des persönlich verklagten Empfängers war nicht dargelegt. Die Zahlungsaufforderung vom September 2023 richtete sich an die Gesellschaft und setzte ihn deshalb nicht persönlich in Verzug. Trotz dieses begrenzten Unterliegens trägt der Beklagte sämtliche Prozesskosten. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; die Revision wurde nicht zugelassen. Die Entscheidung beruht auf der konkreten Gestaltung der Hinterlegungs- und Auszahlungsanträge und erklärt Hinterlegungen nach Ende einer Zwangsverwaltung nicht generell für unwirksam.