Gastronomieräume räumen: Einstweilige Verfügung gegen erst vor dem Räumungstermin benannte Untermieterin

Redaktionelle Zusammenfassung · 885 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Räumungsverfügung gegen erst spät benannte Untermieterin

Hauptmietvertrag war auf eine Gesellschaft übertragen worden

Die Eigentümerin hatte die Räume zunächst an die spätere Verfügungsbeklagte und deren Ehemann vermietet. Wie bereits vorgesehen, wurde der Vertrag anschließend auf eine vom Ehemann gegründete GmbH übertragen. Nach Zahlungsrückständen kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis. Im Oktober 2025 erging gegen die GmbH ein Urteil auf Räumung und Zahlung, das gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar war. Die GmbH nahm ihre Berufung nach einem gerichtlichen Hinweis zurück. Noch während dieses Berufungsverfahrens hatte die Vermieterin die Sicherheit geleistet und die Räumungsvollstreckung beauftragt. Sie verfügte damit über einen Titel gegen ihre Vertragspartnerin, jedoch zunächst nicht gegen eine weitere Person, die eigenen Besitz an den Räumen behauptete.

Der Untermietvertrag wurde erst unmittelbar vor der Räumung vorgelegt

Am 4. März 2026 teilten die spätere Verfügungsbeklagte und ihre Rechtsanwältin mit, bereits vor Beendigung des Hauptmietverhältnisses sei ein Untermiet- und Nutzungsüberlassungsvertrag geschlossen worden. Vorgelegt wurde ein auf den 1. März 2025 datiertes Dokument. Der Gerichtsvollzieher sah daraufhin von der Vollstreckung ab. Die Vermieterin hatte nach den unstreitigen Feststellungen bis zu dieser Mitteilung keine Kenntnis von der behaupteten Untervermietung. Auch im vorherigen Räumungsprozess war sie nicht vorgetragen worden. Das Gericht musste für den nun geltend gemachten Herausgabeanspruch nicht feststellen, dass das Dokument nachträglich hergestellt oder unwirksam war. Selbst ein wirksam geschlossener Untermietvertrag hätte das Ergebnis gegenüber der Eigentümerin nicht geändert.

§ 940a Absatz 2 ZPO gilt unmittelbar nur für Wohnraum

Der Senat bestätigte zunächst die Grenze der besonderen Vorschrift. Ihr Wortlaut und ihre Stellung im Gesetz beziehen sich ausdrücklich auf die Räumung von Wohnraum. Für eine analoge Ausdehnung auf Gewerberäume fehlt nach der Entscheidung eine planwidrige Regelungslücke. Daraus folgt aber nicht, dass Räumungsverfügungen außerhalb der Wohnraummiete generell ausgeschlossen wären. Die allgemeine Regelung des § 940 ZPO bleibt anwendbar und lässt eine einstweilige Regelung zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder aus anderen Gründen zu. Der Senat unterschied damit zwischen der unzulässigen Übertragung des besonderen Tatbestands als besondere Verfahrensregel und der zulässigen Berücksichtigung seiner Wertung innerhalb des allgemeinen einstweiligen Rechtsschutzes.

Gesetzlicher Schutz gegen überraschenden Drittbesitz war übertragbar

Nach der Begründung soll § 940a Absatz 2 ZPO verhindern, dass eine bereits titulierte Räumung durch erst spät offengelegten Besitz eines Dritten erneut in ein langwieriges Hauptsacheverfahren gezwungen wird. Der Vermieter konnte diesen Dritten zuvor mangels Kenntnis nicht mitverklagen. Diese prozessökonomische Wertung hielt der Senat auch bei Gewerberaum für einschlägig. Gerade weil die Rechtsordnung Wohnraummieter regelmäßig stärker schützt, wäre ein genereller Ausschluss entsprechenden Eilrechtsschutzes bei Geschäftsräumen schwer nachvollziehbar. Das Gericht schloss sich damit seiner früheren Rechtsprechung im Urteil vom 29. November 2017, 5 U 1337/17, an. Es setzte sich ausdrücklich mit einer abweichenden Auffassung auseinander und behandelte die Zulässigkeit nicht als bundesweit unstreitige Selbstverständlichkeit.

Herausgabeanspruch bestand unabhängig vom Streit über den Untermietvertrag

Den Verfügungsanspruch leitete der Senat aus § 546 Absatz 2 BGB ab. Nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses kann der Vermieter die Sache auch von einem Dritten zurückverlangen, dem der Mieter den Gebrauch überlassen hat. Die Verfügungsbeklagte hatte keine Umstände dargelegt, aus denen sich ein eigenes Besitzrecht gegenüber der Eigentümerin ergeben konnte. Ein Untermietvertrag mit der GmbH hätte ihr eine solche Rechtsposition gegenüber der Vermieterin nicht verschafft. Deshalb konnte offenbleiben, ob der behauptete Vertrag tatsächlich zu dem genannten Zeitpunkt wirksam geschlossen worden war. Die Räumungsverfügung beruhte auf dem beendeten Hauptmietverhältnis und der fehlenden eigenen Berechtigung gegenüber der herausgabeverlangenden Eigentümerin.

Die besondere Vollstreckungssituation begründete die Dringlichkeit

Für den Verfügungsgrund nach § 940 ZPO stellte der Senat auf den vorhandenen Räumungstitel und die erst danach bekannt gewordene Besitzposition ab. Die Vermieterin hatte das Hauptsacheverfahren bereits erfolgreich durchgeführt und die Voraussetzungen der Vollstreckung geschaffen. Die überraschende Mitteilung eines weiteren Besitzers verhinderte deren Abschluss. Unter diesen Umständen war die Anordnung aus anderen Gründen im Sinne der Vorschrift nötig. Anders als das Landgericht verlangte der Senat nicht zusätzlich zwingend eine existenzielle Notlage der Vermieterin. Seine Entscheidung erfasst damit eine besondere Vereitelungssituation nach bereits erlangtem Titel, nicht jede gewöhnliche Räumungsklage wegen ausbleibender Gewerbemiete.

Auch die konkrete Interessenabwägung sprach für die Vermieterin

Ob neben dieser Konstellation stets eine zusätzliche Interessenabwägung erforderlich ist, ließ das Gericht ausdrücklich offen. Im konkreten Fall fiel sie ohnehin zugunsten der Eigentümerin aus. Die vereinbarte Hauptmiete lag bei mehr als 9.000 Euro brutto monatlich und wurde nicht gezahlt. Die Nutzerin schuldete der Hauptmieterin dagegen nach dem vorgelegten Vertrag nur knapp 1.000 Euro brutto. Selbst eine Pfändung dieser Untermietforderung hätte daher nur einen geringen Teil des laufenden Ausfalls gedeckt; weitere Nebenkosten kamen hinzu. Bei offensichtlich bestehendem Herausgabeanspruch und fortdauernden erheblichen Belastungen hielt der Senat die Leistungsverfügung auch ohne Existenzgefährdung für gerechtfertigt. Die ausdrücklich genannten Beträge waren Teil der konkreten gerichtlichen Abwägung.

Nach mündlicher Verhandlung erging ein Räumungsurteil

Obwohl das Verfahren durch sofortige Beschwerde gegen einen ablehnenden Beschluss zum Oberlandesgericht gelangt war, entschied der Senat nach mündlicher Verhandlung durch Urteil. Er verpflichtete die Verfügungsbeklagte zur Räumung und Herausgabe der anhand beigefügter Grundrisse bezeichneten Gastronomieflächen. Die Kosten des Verfügungsverfahrens wurden ihr auferlegt. Eine Vollstreckungsklausel war nach § 929 Absatz 1 ZPO nicht erforderlich. Die Entscheidung zeigt, dass ein bereits vorhandener Titel gegen den Hauptmieter und die späte Kenntnis eines weiteren Besitzers sorgfältig dokumentiert werden müssen. Zugleich bleibt der eigenständige Herausgabeanspruch gegen diesen Besitzer Voraussetzung; das frühere Urteil allein ersetzt dessen Prüfung nicht.