WEG darf Gesamtmieten einklagen: Indexklausel und weit auseinanderliegende Mietstaffeln können wirksam sein

Redaktionelle Zusammenfassung · 852 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Gesamtmietvertrag und kombinierte Mietanpassung

Zwei Gebäude als einheitliche Mietobjekte

Die beklagte Gesellschaft hatte zwei ganze Wohngebäude für betreutes Wohnen und Senioren- beziehungsweise Demenzwohngemeinschaften angemietet. Das zunächst unfertige Objekt war nach Abstimmung mit der späteren Nutzerseite erworben und entsprechend ihren Anforderungen fertiggestellt worden. Die beiden Ende 2014 geschlossenen Mietverträge liefen ab September 2015 für zwanzig Jahre. Anschließend durfte die Mieterin zweimal um jeweils fünf Jahre verlängern. Die einzelnen Einheiten wurden nach Abschluss der Mietverträge an verschiedene Erwerber verkauft, die nun die klagende Gemeinschaft bildeten. Vermietet waren jeweils die gesamten Gebäudeflächen einschließlich zugehöriger Grundstücksflächen und Stellplätze. Der Vertragsgegenstand umfasste dadurch sowohl Sonder- als auch Gemeinschaftseigentum.

Indexierung und spätere Optionsstaffeln

Die vertragliche Grundmiete sollte sich jährlich entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindex anpassen. Dabei waren ausdrücklich Erhöhungen und Ermäßigungen vorgesehen. Die jeweils begünstigte Vertragsseite hatte die Anpassung schriftlich mitzuteilen; rückwirkende Nachforderungen der Vermieterin waren zeitlich begrenzt. Daneben sahen die Verträge bei Ausübung der ersten Verlängerungsoption einen Zuschlag von zehn Prozent und bei der zweiten Option einen Zuschlag von fünf Prozent auf die dann geltende Miete vor. Ab Januar 2023 bezahlte die Mieterin die geforderten Erhöhungen nicht mehr. Ab Juni reduzierte sie unter Hinweis auf wirtschaftliche Schwierigkeiten ihre Zahlungen weiter. Auch im Jahr 2024 blieben Differenzbeträge offen.

Rückstände und Einwendungen der Mieterin

Die Gemeinschaft errechnete zunächst Rückstände von insgesamt 165.445,22 Euro. Davon zog sie unstreitige Guthaben der Mieterin aus zwei Betriebskostenabrechnungen über zusammen 100.054,11 Euro ab. Den verbleibenden Betrag sprach ihr das Landgericht zu; hinsichtlich der verrechneten Guthaben stellte es die Erledigung des Rechtsstreits fest. Im Berufungsverfahren bestritt die Mieterin insbesondere, dass die Gemeinschaft die Forderungen überhaupt geltend machen dürfe. Außerdem hielt sie die Kombination aus Indexklausel und Staffelmiete für unwirksam. Aus ihrer Sicht konnte das Zusammenspiel beider Regelungen nur zu Mietsteigerungen führen. Die geschuldete Miete müsse deshalb auf die ursprünglichen Beträge begrenzt bleiben.

Vertragsübergang auf die Erwerber

Bei der Frage nach dem richtigen Anspruchsteller korrigierte der Senat zunächst einen Teil der landgerichtlichen Begründung. Die Erwerber waren nicht als Bruchteilsgemeinschaft in die beiden Mietverträge eingetreten. Weil die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum schon vor der Vermietung erfolgt war, gingen die auf das jeweilige Sondereigentum bezogenen Vertragsteile vielmehr auf dessen Erwerber über. Die Regelung des § 566 BGB erfasste dabei nicht zugleich uneingeschränkt die mitveräußerten Anteile am Gemeinschaftseigentum. Daraus folgte aber keine Abweisung der Klage. Die Befugnis der Gemeinschaft zur Rechtsverfolgung ergab sich nach Auffassung des Senats aus § 9a Absatz 2 zweite Alternative WEG.

Befugnis der Gemeinschaft zur Rechtsverfolgung

Für diese Befugnis ist nach dem Urteil entscheidend, ob das Interesse an einer einheitlichen Rechtsverfolgung die grundsätzlich vorrangige eigenverantwortliche Rechtsausübung der einzelnen Eigentümer deutlich überwiegt. Das beurteilte der Senat anhand einer typisierenden Betrachtung. Bei der Vermietung kompletter Gebäude und Grundstücksflächen wäre es praktisch kaum möglich gewesen, die Ansprüche in lauter gesonderte Teilforderungen aufzuteilen. Ein zusammengehöriger Sachverhalt würde dadurch künstlich zerlegt. Zugleich bestand kaum ein schutzwürdiges Interesse der einzelnen Eigentümer, nur die ihrem Sondereigentum zuzurechnenden Forderungen selbst einzuklagen. Auch aus Sicht der Mieterin sprach die Struktur der beiden Gesamtmietverträge für eine gebündelte Durchsetzung der Ansprüche.

Mietsenkung blieb trotz Staffel möglich

Die Mietanpassung hielt der Senat ebenfalls für wirksam. Nach § 2 Absatz 3 Nummer 1 PrKG ist eine Klausel problematisch, wenn sie Steigerungen zulässt, eine Absenkung aber ausschließt. Eine Verbindung von Indexierung und Staffelmiete hat diese Wirkung jedoch nicht zwangsläufig. Hier erlaubte der Wortlaut ausdrücklich eine Mietermäßigung. Die zusätzlichen Staffelzuschläge sollten erst nach zwanzig Jahren und anschließend mit fünfjährigem Abstand einsetzen. Zwischen solchen weit auseinanderliegenden Stufen blieb eine Veränderung der Miete in beide Richtungen möglich. Der Senat schloss sich insoweit der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Brandenburg an. Maßgeblich war die konkrete zeitliche Ausgestaltung, nicht allein das Nebeneinander zweier Anpassungssysteme.

Auslegung und AGB-Kontrolle

Auch die Behauptung, die Indexklausel beziehe unzulässig Zeiträume vor Mietbeginn ein, überzeugte das Gericht nicht. Nach ihrer zweckgerechten Auslegung sollten erst Indexstände verglichen werden, deren Bezugszeiträume nach Vertragsbeginn lagen. Das spätere Verhalten beider Vertragsseiten stützte dieses Verständnis: Die erste Anpassung berücksichtigte die Entwicklung ab Dezember 2015 und wurde zunächst ohne Einwand bezahlt. Zudem ließ sich eine für allgemeine Geschäftsbedingungen erforderliche Mehrfachverwendungsabsicht nicht feststellen. Die Verträge waren für das konkrete Erwerbs-, Sanierungs- und Vermietungsmodell erstellt worden. Selbst bei unterstellter AGB-Kontrolle sah der Senat in der beanstandeten Verbindung von Indexierung und Staffel keine unangemessene Benachteiligung nach § 307 BGB.

Offengelassene Rechtsfrage und Prozessergebnis

Offen blieb deshalb die umstrittene Frage, ob eine gewerbliche Indexklausel bei einem Verstoß gegen § 307 BGB trotz § 8 PrKG von Anfang an unwirksam wäre. Der Senat verwies auf die unterschiedlichen Kontrollziele und darauf, dass das Preisklauselgesetz Unwirksamkeit grundsätzlich erst an eine rechtskräftige Feststellung knüpft. Eine abschließende Entscheidung hierüber war nicht erforderlich, weil schon kein relevanter Klauselverstoß vorlag. Auch die pauschalen Einwände gegen erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen halfen der Mieterin nicht; sie hatte diese trotz gerichtlichen Hinweises nicht konkretisiert. Damit blieben sowohl der berechnete Zahlungsanspruch als auch die Erledigungsfeststellung wegen der verrechneten Betriebskostenguthaben bestehen.