Untermieter zahlt direkt an Vermieter: Rechtzeitig vereinbarter Baraustausch schützt vor Insolvenzanfechtung

Redaktionelle Zusammenfassung · 855 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Direktzahlungen im laufenden Mietverhältnis

Untervermietung vor dem Insolvenzantrag

Die spätere Insolvenzschuldnerin hatte als Rechtsanwältin Geschäftsräume angemietet. Ende Oktober 2018 stellte sie ihren Betrieb ein; anschließend nutzte eine GmbH die Räume als Untermieterin. In einem Telefonat vom 25. Oktober 2018 hatten die Hauptmieterin und der geschäftsführende Gesellschafter der Vermieterin vereinbart, dass die GmbH ab November ihre monatlichen Zahlungen unmittelbar an die Vermieterin leisten sollte. Streitgegenstand waren die Mieten für November und Dezember 2018 sowie Januar 2019. Am 8. Januar 2019 beantragte die Hauptmieterin die Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Der später eingesetzte Verwalter verlangte die Direktzahlungen zurück. Ein weiterer Streit über die Büroeinrichtung war bereits durch einen Teilvergleich erledigt worden.

Falsche Bezeichnung der richtigen Beklagten

Zunächst musste der Senat klären, ob die richtige Gesellschaft verklagt worden war. In der Klageschrift war die Vermieterin unzutreffend bezeichnet. Daraus folgte aber keine Unzulässigkeit der Klage. Für die Parteibestimmung kommt es nach den Gründen nicht allein auf das Rubrum an, sondern auf die objektive Bedeutung der gesamten Klageschrift einschließlich ihrer Anlagen. Die angegebene Anschrift, die Beschreibung des Mietverhältnisses und die Bezugnahme auf vorprozessuale Kommunikation ließen hier keinen vernünftigen Zweifel, dass die tatsächliche Geschäftsraumvermieterin gemeint war. Dies unterschied der Senat von einer Klage, die erkennbar gegen eine andere, materiell nicht beteiligte Person gerichtet ist.

Gläubigerbenachteiligung trotz unmittelbarer Zahlung

In der Sache bejahte das Gericht zunächst eine Gläubigerbenachteiligung im Sinne des § 129 InsO. Der Hauptvermieter besitzt grundsätzlich keinen eigenen Mietzahlungsanspruch gegen den Untermieter. Dessen Schuld besteht gegenüber dem Hauptmieter. Wird auf dessen Weisung direkt an den Hauptvermieter gezahlt, wird eine Forderung des Hauptmieters zur Befriedigung eines einzelnen Gläubigers verwendet. Dieser Vermögenswert steht den übrigen Gläubigern dann nicht mehr zur Verfügung. Dass die Beträge nicht über ein Konto der späteren Schuldnerin geflossen waren, beseitigte den möglichen Massebezug folglich nicht. Die Zahlungen lagen zudem innerhalb der für die geltend gemachte Anfechtung relevanten Zeiträume vor beziehungsweise um den Insolvenzantrag.

Vereinbarter Zahlungsweg und Kongruenz

Die Rückforderung scheiterte jedoch an der rechtzeitigen Änderung der Zahlungsvereinbarung. Der Verwalter hatte eine Anfechtung wegen inkongruenter Deckung nach § 131 InsO geltend gemacht. Eine solche Betrachtung griff nach Auffassung des Senats nicht durch, weil die Parteien zuvor eine auf den Baraustausch gerichtete Kongruenzvereinbarung getroffen hatten. Der nun geschuldete Zahlungsweg entsprach der später tatsächlich erbrachten Leistung. Unter Rückgriff auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erläuterte das Gericht, dass bei einer solchen Vertragsänderung § 132 InsO die Prüfung nach § 131 InsO verdrängt, wenn dadurch eine Sicherung oder Befriedigung im Rahmen eines privilegierten Bargeschäfts ermöglicht wird.

Maßgeblich ist der einzelne Nutzungszeitraum

Der Verwalter meinte, eine insolvenzfeste Drittzahlungsabrede hätte schon vor dem ursprünglichen Beginn des Hauptmietverhältnisses vereinbart werden müssen. Der Senat widersprach. Bei fortlaufender Vermietung ist auf die Gebrauchsüberlassung im jeweiligen Leistungszeitraum abzustellen. Die Änderung muss vor der ersten Leistung für den betroffenen Zeitraum erfolgen, nicht zwingend vor dem Jahre zurückliegenden Vertragsbeginn. Hier wurde der direkte Zahlungsweg am 25. Oktober vereinbart und galt erst für die Zeit ab November. Die Nutzung für diese Monate hatte bei Abschluss der Vereinbarung noch nicht begonnen. Ob das Mietverhältnis befristet war, spielte hierfür keine Rolle; tatsächlich enthielt der Vertrag lediglich einen zeitlich begrenzten Kündigungsausschluss.

Individuelle Telefonabrede trotz Schriftformklausel

Auch die mündliche Form der Änderung stand ihrer Wirksamkeit nicht entgegen. Der Hauptmietvertrag verlangte zwar schriftliche Änderungen und bezog dieses Erfordernis ausdrücklich auch auf die Aufhebung der Schriftformklausel selbst. Diese doppelte Schriftformklausel war jedoch formularmäßig vereinbart. Die spätere individuelle Telefonabrede hatte nach § 305b BGB Vorrang. Dafür mussten sich die Beteiligten weder bewusst über ihre bisherigen Geschäftsbedingungen hinwegsetzen noch deren rechtliche Kollision ausdrücklich erörtern. Der Senat betonte außerdem, dass der Vorrang einer Individualvereinbarung nicht nur zulasten desjenigen gilt, der die Formularbedingungen gestellt hat. Die Vermieterin durfte sich daher auf den individuell vereinbarten direkten Zahlungsweg berufen.

Kein Vorsatznachweis und geschützter Baraustausch

Für eine vorsätzliche Gläubigerbenachteiligung nach § 133 InsO fehlten ausreichende Tatsachen. Zwar hatte der Verwalter die Zahlungsunfähigkeit der Schuldnerin hinreichend konkret behauptet. Das Wissen um die eigene Zahlungsunfähigkeit allein genügte dem Senat aber nicht, um daraus den erforderlichen Benachteiligungsvorsatz abzuleiten. Ebenso scheiterte eine Anfechtung der Zahlungen nach § 130 InsO am Bargeschäftscharakter gemäß § 142 InsO. Die Direktzahlungen entsprachen jeweils genau der geschuldeten Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung und Umsatzsteuer. Sie wurden jeweils in dem Monat geleistet, für den die Vermieterin den Gebrauch der Räume gewährte. Dieser zeitliche und wirtschaftliche Zusammenhang war für die Privilegierung wesentlich.

Ergebnis und Grenzen der Entscheidung

Damit blieb die Klage trotz ihrer Zulässigkeit unbegründet. Die Vermieterin musste die angegriffenen Zahlungen nicht an die Insolvenzmasse zurückgewähren. Der Verwalter trägt die Kosten des Berufungsverfahrens; auch die erstinstanzliche Kostenentscheidung blieb bestehen. Die Revision wurde nicht zugelassen. Aus der Entscheidung folgt kein allgemeiner Schutz für nachträglich umgeleitete Zahlungen in einer Krise. Tragend waren die vor dem jeweiligen Nutzungszeitraum vereinbarte Änderung, die laufende gleichwertige Gegenleistung und die fehlenden Tatsachen für einen weitergehenden Anfechtungstatbestand. Eine bloß rückwirkende Umstellung bereits erbrachter Leistungen oder die Begleichung alter Mietrückstände war nicht Gegenstand der gebilligten Gestaltung.