Unbestimmte Umbauten und Ein-Euro-Miete: Haupt- und Untermieterin müssen Logistikimmobilie räumen

Redaktionelle Zusammenfassung · 859 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Räumung nach unbestimmter Umbauvereinbarung

Langfristige Logistikvermietung und Mietabsenkung

Das ursprünglich als Möbelhaus genutzte Gebäude umfasste mehr als 20.000 Quadratmeter. Die Eigentümerin vermietete es 2022 für fünf Jahre an die erste Beklagte, die es an die zweite Beklagte zur Logistiknutzung weitervermietete. Beide Vertragsseiten wurden beim Abschluss durch dieselbe hierfür vertretungsbefugte Person vertreten. In einem späteren Nachtrag übernahm die Vermieterin umfangreiche Umbauten bis Ende März 2023. Bei nicht fristgerechter Fertigstellung sollte die Miete auf einen Euro zuzüglich Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen sinken. Eine im Prozess vorgelegte Tabelle beschrieb die vorgesehenen Maßnahmen knapp. Ob diese Anlage schon beim Vertragsabschluss beigefügt war, blieb nach der späteren Tatbestandsberichtigung zwischen den Parteien streitig.

Zahlungseinstellung und Kündigungsstreit

Die Umbauten wurden nicht ausgeführt. Die Hauptmieterin zahlte zunächst reduzierte Beträge und für August sowie September 2023 überhaupt keine Miete. Die Eigentümerin erklärte im September 2023 vorsorglich die fristlose Kündigung und verlangte die Herausgabe. Zugleich hielt sie die vertragliche Gestaltung wegen einer behaupteten kollusiven Benachteiligung für unwirksam. Die Beklagten beriefen sich dagegen auf den langfristigen Mietvertrag und auf ein Guthaben infolge der vereinbarten Mietabsenkung. Das Landgericht wies die Räumungsklage ab. Im Berufungsverfahren gelangte der Senat zum gegenteiligen Ergebnis, ohne abschließend entscheiden zu müssen, ob der gemeinsame Vertreter tatsächlich pflichtwidrig oder kollusiv gehandelt hatte.

Umdeutung in eine ordentliche Kündigung

Die ursprüngliche Kündigung war nach § 140 BGB jedenfalls in eine ordentliche Kündigung umzudeuten. Dafür musste für die Hauptmieterin erkennbar sein, dass die Vermieterin den Vertrag in jedem Fall zum nächstmöglichen Zeitpunkt beenden wollte. Dies entnahm das Gericht der ausdrücklichen Herausgabeaufforderung und dem gleichzeitigen Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsfortsetzung. Die erforderliche Kündigungsfrist führte zu einer Beendigung spätestens zum 31. März 2024. Die vereinbarte Bindung bis April 2027 stand dem nicht entgegen, weil der Vertrag durch den Nachtrag die damals erforderliche Schriftform nicht mehr wahrte und deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen galt.

Wesentliche Umbaupflichten blieben unbestimmt

Die Umbauabrede war für das Mietverhältnis wesentlich. Sie legte den von der Vermieterin geschuldeten Zustand des Objekts fest und beeinflusste durch die vorgesehene drastische Mietabsenkung unmittelbar die Gegenleistung. Die Tabelle enthielt jedoch nur grobe Schlagworte. Beim Einbau von Büroräumen fehlten etwa Angaben zu Anzahl und Zuschnitt; bei Modernisierungen blieb der geschuldete Umfang offen. Ähnliche Unklarheiten betrafen Lagerflächen, technische Anlagen, Empfangsbereiche und statische Maßnahmen. Auch außerhalb der Urkunde liegende Umstände, anhand derer sich diese Verpflichtungen bereits bei Abschluss eindeutig hätten bestimmen lassen, waren nicht ausreichend vorgetragen. Der Hinweis, ein späterer Erwerber könne im Rahmen einer Kaufprüfung nachfragen, beseitigte diesen Mangel nicht.

Zusätzliche Begründung bei unwirksamer Mietabsenkung

Der Senat behandelte außerdem die alternative Darstellung der Hauptmieterin, wonach tatsächlich nichts Genaueres als die kurze Tabelle vereinbart worden sei. Träfe dies zu, wäre die Umbaupflicht schon inhaltlich nicht bestimmbar und damit wirkungslos. Dann könnte auch die an ihre Nichterfüllung geknüpfte Absenkung auf einen Euro nicht eingreifen. Unter dieser Voraussetzung bliebe die reguläre Miete geschuldet und die Kündigung wäre bereits als fristlose Kündigung wirksam geworden. Für August und September 2023 standen dann zwei volle Monatsmieten offen. Die Prüfung der sofortigen Beendigung war somit eine zusätzliche, an diese alternative Tatsachenannahme geknüpfte Begründung; sicher festgestellt wurde jedenfalls die Beendigung spätestens Ende März 2024.

Guthaben ersetzt keine wirksame Aufrechnung

Behauptete Überzahlungen für frühere Monate beseitigen einen kündigungsrelevanten Rückstand nicht schon dadurch, dass sie rechnerisch als Gegenposition existieren. Das Gericht unterschied zwischen einer bloßen Aufrechnungsmöglichkeit und einer tatsächlich erklärten Aufrechnung. Nach § 543 Absatz 2 Satz 3 BGB kann eine unverzüglich nach Zugang der Kündigung erklärte Aufrechnung erheblich sein, wenn sie den Rückstand vollständig ausgleicht. Hier beruhte das behauptete Guthaben aber gerade auf der streitigen Mietreduzierung. War diese unwirksam, bestand auch die daraus hergeleitete Gegenforderung nicht. Deshalb musste der Senat nicht abschließend beurteilen, ob die vorgelegten Schreiben überhaupt eine hinreichend erkennbare Aufrechnungserklärung enthielten.

Rückgabe durch Haupt- und Untermieterin

Nach Beendigung des Hauptmietvertrags konnte die Eigentümerin die Rückgabe sowohl von der Hauptmieterin nach § 546 Absatz 1 BGB als auch von der Untermieterin nach Absatz 2 verlangen. Beide schuldeten Räumung und Herausgabe als Gesamtschuldnerinnen. Zusätzlich fehlte ihnen ein gegenüber der Eigentümerin durchgreifendes Besitzrecht im Sinne der §§ 985 und 986 BGB. Die Erlaubnis zur Untervermietung verlängerte den Besitzschutz der Untermieterin nicht über das wirksam beendete Hauptmietverhältnis hinaus. Ob eine weitere Kündigung aus Juni 2025 eigenständig wirksam war, blieb ebenso offen wie die Vorwürfe gegen den früheren gemeinsamen Vertreter. Diese Fragen waren für das zugesprochene Räumungsbegehren nicht mehr entscheidend.

Insolvenzeröffnung und nachträgliche Tatbestandskorrektur

Kurz vor der Urteilsverkündung wurde über das Vermögen der Hauptmieterin das Insolvenzverfahren eröffnet. Die dadurch eintretende Verfahrensunterbrechung verhinderte die Verkündung nach § 249 Absatz 3 ZPO nicht: Die mündliche Verhandlung war bereits geschlossen und auch die gewährte Schriftsatzfrist abgelaufen. Das Gericht legte beiden Beklagten die Prozesskosten auf und ließ die Revision nicht zu. Der dem veröffentlichten Urteil beigefügte Berichtigungsbeschluss vom 1. Dezember 2025 korrigiert unter anderem die Darstellung zur Beifügung der Umbautabelle. Er ändert das Räumungsergebnis nicht. Die Schriftformprüfung bezieht sich ausdrücklich auf die im entschiedenen Altverhältnis noch anwendbare frühere Gesetzesfassung.