Restaurant im Einkaufszentrum: Pauschale Flächen- und Coronaeinwände verhindern Werbe- und Nebenkostennachzahlung nicht

Redaktionelle Zusammenfassung · 858 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Restaurantbetrieb schuldet Werbe- und Nebenkosten

Gesonderte Centervereinbarungen und Forderungsumfang

Die OHG betrieb ein Restaurant in einem Einkaufszentrum im Leipziger Hauptbahnhof. Zu ihren Mietflächen gehörten eine Ladenfläche und eine zusätzliche Freifläche von 12,5 Quadratmetern. Neben dem Mietvertrag bestanden gesonderte Vereinbarungen über eine Werbegemeinschaft und centerbezogene Nebenkosten mit einer Projektmanagementgesellschaft. Deren hierfür zuständiger Teilbetrieb wurde später durch einen Ausgliederungs- und Übernahmevertrag auf die Klägerin übertragen. Diese verlangte rückständige Werbebeiträge von 21.627,51 Euro für bestimmte Zeiträume der Jahre 2020 bis 2022 sowie 11.969,57 Euro Nachzahlungen aus den Nebenkostenabrechnungen 2019 bis 2021. Die Beklagten bestritten insbesondere, dass die Klägerin die richtige Anspruchsinhaberin sei.

Verträge gingen mit dem Teilbetrieb über

Der Senat bejahte den Vertragsübergang aufgrund der umwandlungsrechtlichen Ausgliederung. Mit deren Eintragung im Handelsregister des übertragenden Rechtsträgers ging der betroffene Teilbetrieb als abgegrenzter Vermögensbereich auf die Klägerin über. Auch Verträge können zu einem solchen übertragenen Bestand gehören. Dafür ist nicht zwingend erforderlich, jeden Gegenstand isoliert vollständig aufzulisten, wenn er sich durch Auslegung und seine betriebliche Funktion eindeutig zuordnen lässt. Hier umfasste der Teilbetrieb die Vermarktung von Centerflächen und das Objektmanagement. Dazu passten sowohl die Werbegemeinschaft als auch die Nebenkostenvereinbarung. Zusätzlich wurden beide Verträge in den hierzu vorgelegten Vertragsanlagen erfasst, sodass an ihrer Zugehörigkeit kein maßgeblicher Zweifel blieb.

Keine Zustimmung und keine Beschränkung auf neue Forderungen

Eine Zustimmung der Restaurantbetreiberin war für diesen gesetzlich angeordneten Übergang nicht erforderlich. Die Regeln über eine Gebrauchsüberlassung an Dritte auf Mieterseite standen einer Ausgliederung auf der anderen Vertragsseite nicht entgegen. Das Gericht ließ dabei sogar offen, ob die beiden streitigen Zusatzvereinbarungen selbst als Mietverträge einzuordnen waren. Auch der vertraglich festgelegte wirtschaftliche Ausgliederungsstichtag begrenzte die übertragenen Forderungen nicht auf später entstandene Ansprüche. Er regelte vor allem die interne Zuordnung und Rechnungslegung zwischen den beteiligten Gesellschaften. Für den gegenüber der Beklagten wirksamen Vermögensübergang war die Registereintragung maßgeblich. Deshalb konnte die Klägerin auch zum übernommenen Bestand gehörende ältere Forderungen verfolgen.

Coronaeinwand ohne konkrete Anpassungsgrundlage

Gegen die Werbebeiträge beriefen sich die Beklagten auf pandemiebedingte Nutzungsbeschränkungen und eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB. Daraus folgte nach dem Urteil jedoch keine automatische Beitragsreduzierung. Es fehlte schon an einer konkreten Darstellung, welche Beschränkungen den Restaurant- beziehungsweise Centerbetrieb in welchen geltend gemachten Zeiträumen betroffen hatten. Vor allem blieb offen, welche Anpassung verlangt wurde und weshalb ein Festhalten an gerade dieser Werbevereinbarung unzumutbar gewesen sein sollte. Selbst bei einer angenommenen Störung der Geschäftsgrundlage hätte es einer umfassenden Abwägung der tatsächlichen Belastungen und der vertraglichen Risikoverteilung bedurft. Trotz gerichtlichen Hinweises ergänzten die Beklagten ihren Vortrag hierzu nicht.

Formelle Abrechnung und mitgemietete Freifläche

Die Nebenkostenabrechnungen hielt der Senat zunächst für formell ordnungsgemäß. Sie enthielten die Gesamtkosten, erläuterte Verteilerschlüssel, die Berechnung des auf die Mieterin entfallenden Anteils und die berücksichtigten Vorauszahlungen. Für die formelle Prüfung kommt es darauf an, ob der Empfänger den Rechenweg und die Art der Verteilung nachvollziehen kann. Davon zu unterscheiden ist die inhaltliche Richtigkeit der eingesetzten Werte. Auch die Kosten für die bezeichnete Freifläche am Querbahnsteig waren umlagefähig. Sie entsprach nach Vertrag und örtlichen Verhältnissen der mitgemieteten Zusatzfläche für den Restaurantbetrieb. Es handelte sich folglich nicht um eine beliebige, außerhalb des Vertrags liegende Fläche des Bahnhofs.

Konkretes Bestreiten der Flächenansätze

Für die Flächenansätze trägt grundsätzlich der Anspruchsteller die Darlegungs- und Beweislast. Mit der Angabe konkreter Flächenwerte hatte die Klägerin nach Auffassung des Senats zunächst ausreichend vorgetragen. Die Beklagten mussten darauf in zumutbarem Umfang konkret erwidern. Bei der eigenen Mietfläche ist dies regelmäßig eher möglich als bei der Gesamtfläche eines großen Objekts. Aber auch für die Gesamtfläche genügt nicht stets ein pauschales Bestreiten mit Nichtwissen. Entscheidend sind die erkennbaren örtlichen Gegebenheiten und die mögliche Auswirkung eines Fehlers auf die eigene Belastung. Die Beklagten zeigten hier nicht hinreichend auf, weshalb die angesetzten Verhältnisse gerade zu ihren Lasten falsch sein sollten.

Abweichende Gesamtflächen waren nicht ausreichend beanstandet

Der bloße Hinweis auf wechselnde Gesamtflächen in verschiedenen Abrechnungsjahren überzeugte deshalb nicht. Bei einem Schlüssel waren die Werte tatsächlich unverändert. Bei zwei weiteren waren die Unterschiede sehr gering; eine erhebliche nachteilige Wirkung war nicht dargelegt. Die größere Abweichung beim Müllschlüssel erklärte die Klägerin damit, dass einzelne Nutzer zeitweise ihre Abfälle selbst entsorgten und dann nicht an der zentralen Entsorgung teilnahmen. Dieser nachvollziehbaren Erklärung setzten die Beklagten nichts Erhebliches entgegen. Auch eine coronabedingte Verlagerung tatsächlich angefallener Nebenkosten auf die Vertragspartnerin rechtfertigten sie nicht. Für 2019 fehlte bereits jeder zeitliche Bezug zu den erst später einsetzenden staatlichen Einschränkungen.

Keine offenen Vorauszahlungen und Haftung der Gesellschafter

Eine weitere Diskussion über Vorauszahlungen für das Jahr 2022 ging am Streitgegenstand vorbei. Solche offenen Vorauszahlungen waren in der zugesprochenen Summe nicht enthalten; eine zunächst aufgeführte Position war bereits bezahlt und entsprechend berücksichtigt worden. Über eine etwaige Abrechnungsfrist musste der Senat deshalb nicht entscheiden. Die persönliche Haftung der beiden OHG-Gesellschafter folgte aus § 126 Satz 1 HGB. Ihre akzessorische Haftung für die Gesellschaftsschuld erklärt die korrigierte Formulierung wie Gesamtschuldner. Im Übrigen blieb die Berufung erfolglos, einschließlich der bestätigten Nebenforderungen. Die Beklagten tragen auch die Kosten des Berufungsverfahrens; eine Revision wurde nicht zugelassen.