Gewerbemiete: Erledigte Übergangsabrede begründet keinen Schriftformmangel

Redaktionelle Zusammenfassung · 836 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Hinweis im Streit um vorzeitig gekündigte Gewerbemiete

Eigentümerwechsel und Mietsenkung vor der Kündigung

Der Vertrag über Räume zur Herstellung und zum Verkauf von Backwaren war im November 2020 mit der damaligen Eigentümerin geschlossen worden. Er sollte vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2026 laufen. Nach Verkauf des Grundstücks unterschrieben die Beteiligten im Oktober 2022 Erklärungen zur künftigen Mietzahlung an die Käufer und zu deren Bankverbindung. Im März 2023 vereinbarten Käufer und Mieter außerdem eine Senkung der Nettomiete um 250 Euro auf 1.315 Euro monatlich ab April. Die Käufer wurden am 2. Mai 2023 als Eigentümer eingetragen. Im Juni kündigte der Mieter ordentlich zum Jahresende. Er meinte, die Nachträge seien untereinander und mit dem Ausgangsvertrag nicht ausreichend verbunden.

Urkundenprozess über die anschließend ausbleibende Zahlung

Ab Januar 2024 blieb die reduzierte Bruttomiete von monatlich 1.564,85 Euro aus. Die neuen Vermieter verlangten im Urkundenprozess insgesamt 13.301,23 Euro für den Zeitraum bis zum 15. September 2024. Sie hatten ihrerseits wegen des Zahlungsrückstands außerordentlich zu diesem Datum gekündigt. Das Landgericht sprach den Betrag mit Zinsen zu und behielt dem Mieter die Ausführung seiner Rechte im Nachverfahren vor. Diese Prozessform und der Vorbehalt waren für die Berufung wesentlich: Der Senat prüfte, ob die Forderung mit den vorgelegten Urkunden getragen wurde und ob die Einwendungen mit den dort zugelassenen Beweismitteln erheblich waren. Auch die Kostenentscheidung durfte nach seiner Auffassung bereits im Vorbehaltsurteil ergehen; sie stand ebenfalls unter dem Vorbehalt des Nachverfahrens.

Altes Schriftformrecht und ausreichende Bezugnahme

Wegen der Übergangsregelung wandte der Senat auf diesen Vertrag noch § 578 BGB in der bis Ende 2024 geltenden Fassung an. Der Beschluss betrifft damit das damalige Schriftformerfordernis für langfristige Gewerberaummietverträge. Wesentliche Vertragsbedingungen wie Parteien, Mietgegenstand, Miete und Dauer mussten aus den schriftlichen Unterlagen hervorgehen. Eine körperliche Verbindung sämtlicher Blätter war aber nicht nötig. Der März-Nachtrag verwies nach der gerichtlichen Auslegung eindeutig auf den Ausgangsvertrag, änderte konkret die Miethöhe und ließ die übrigen Bestimmungen fortgelten. Diese gedankliche Verbindung genügte. Eine formale Pflicht, jede irgendwann unterschriebene Mitteilung unabhängig von ihrem Inhalt als wesentlichen Nachtrag in eine lückenlose Urkundenkette aufzunehmen, nahm der Senat nicht an.

Oktober-Erklärungen regelten keine dauerhafte Vertragsänderung

Die Schriftstücke aus Oktober 2022 verstand der Senat vorrangig als Wissenserklärungen über die vorübergehende Berechtigung der Käufer, Miete einzuziehen. Sie setzten die kaufvertragliche Übergangsregelung zu Besitz, Nutzen und Lasten um, ohne bereits die Vermieterseite des Mietvertrags auszutauschen. Der gesetzliche Eintritt der Käufer erfolgte erst mit der Eigentumsumschreibung. Selbst wenn man in den Oktober-Erklärungen eine vertragliche Änderung gesehen hätte, wäre sie nach der weiteren Begründung nicht schriftformbedürftig gewesen: Die Übergangsphase beanspruchte keine Geltung für mehr als ein Jahr und war vor Zugang der Kündigung bereits erledigt. Für den Schutz eines späteren Erwerbers hatten solche abgeschlossenen Vorgänge keine fortdauernde Bedeutung. Der März-Nachtrag musste deshalb nicht zusätzlich auf sie Bezug nehmen.

Vorab vereinbarte Mietsenkung wurde schriftlich richtig abgebildet

Dass die Käufer die Mietsenkung schon vor ihrem gesetzlichen Eintritt als Vermieter vereinbart hatten, führte nach Auffassung des Senats ebenfalls nicht zur vorzeitigen Kündbarkeit. Spätestens mit ihrer Eintragung am 2. Mai 2023 bestand der Vertrag zwischen den Prozessparteien mit der vereinbarten Reduzierung. Die unterschriebenen Unterlagen bildeten diesen tatsächlich gewollten Inhalt zutreffend ab. Für die gesetzliche Schriftform genügte nach der herangezogenen Rechtsprechung die entsprechende äußere Form auch dann, wenn die inhaltsgleiche Vereinbarung später mündlich oder durch schlüssiges Verhalten zustande kam. Maßgeblich war der Zustand beim Zugang der ordentlichen Kündigung im Juni. Zu diesem Zeitpunkt hielt der Senat die Schriftform für gewahrt und die Befristung bis Ende 2026 für wirksam.

Auch die eigene Kündigungsthese ließ Zahlungen nicht entfallen

Hilfsweise prüfte der Senat die vom Mieter vertretene Annahme, das Mietverhältnis sei Ende 2023 beendet worden. Dann hätte der Mieter die Räume zurückgeben müssen. Eine vollständige und eindeutige Aufgabe seines Besitzes zugunsten der Vermieter hatte er jedoch nicht vorgetragen. Die Vermutung, die Käufer könnten unmittelbar mit einem Untermieter kontrahiert haben, genügte nicht und war nicht mit im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln unterlegt. Deshalb hielt der Senat unter dieser Voraussetzung einen Anspruch aus § 546a Absatz 1 BGB in Höhe der vereinbarten Miete für gegeben. Diese Begründung war ausdrücklich alternativ: Der Beschluss nahm nicht gleichzeitig ein fortbestehendes und ein beendetes Mietverhältnis an, sondern prüfte die Zahlungspflicht unter beiden rechtlichen Ausgangspunkten.

Zusätzliche Eigentümeransprüche und offener Verfahrensabschluss

Als weitere Hilfsbegründung verwies der Senat auf Nutzungsersatz im Eigentümer-Besitzer-Verhältnis. Wer sich selbst auf die Beendigung seines Mietrechts berufe, kenne nach dieser Bewertung auch das anschließend fehlende Besitzrecht. Der objektive Ertragswert wurde durch die zuletzt vereinbarte Miete abgebildet; eine konkrete tatsächliche Nutzung war dafür nicht ausschlaggebend. Einen erheblichen Entlastungsvortrag sah das Gericht nicht. Damit hielt es die Berufung auf mehreren voneinander getrennten Wegen für aussichtslos und regte eine Rücknahme an. Ob ein Nachverfahren durchgeführt oder die Berufung später zurückgewiesen beziehungsweise zurückgenommen wurde, geht aus dem Hinweis nicht hervor.