Landkauf scheitert am Aufstockungsbedarf eines Familienbetriebs

Redaktionelle Zusammenfassung · 845 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Genehmigung des Grundstückskaufs wird versagt

Flächen für Tierhaltung und einen geplanten Hofladen

Die Käufer wollten für 52.687,10 Euro insgesamt 2,2989 Hektar Grünland und Ackerfläche erwerben. Zuvor hatten sie bereits angrenzende Grundstücke gekauft. Geplant waren insbesondere Schafzucht, weitere Tierhaltung, Gemüseanbau zur Selbstversorgung und Verkauf über Hofladen oder Wochenmärkte. Der Landkreis verweigerte die Genehmigung, nachdem das Siedlungsunternehmen sein Vorkaufsrecht zugunsten eines anderen Interessenten ausgeübt hatte. Dieser bewirtschaftete damals mit seinem Vater in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen Milchviehbetrieb mit rund 137 Hektar. Seine Hofstelle grenzte ebenfalls unmittelbar an die Kaufgrundstücke. Das Landwirtschaftsgericht genehmigte zunächst den Vertrag; auf die Beschwerde des Siedlungsunternehmens prüfte der Senat die Voraussetzungen erneut.

Keine Genehmigung allein durch Zeitablauf

Der Vertrag war wegen der Größe der Fläche genehmigungsbedürftig. Eine Genehmigungsfiktion durch Fristablauf trat nicht ein, weil der Landkreis die Entscheidungsfrist wirksam auf drei Monate verlängert und rechtzeitig entschieden hatte. Für diese Verlängerung genügte die nachvollziehbare Annahme, wegen eines möglichen siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts die Siedlungsbehörde einschalten zu müssen. Ob das Vorkaufsrecht am Ende tatsächlich bestand, war dafür nicht entscheidend. Hinweise auf Willkür oder Missbrauch fand der Senat nicht. Auch die zunächst falsche Benennung der Gesellschaft statt ihres Gesellschafters als Erwerbsinteressent machte den Bescheid nicht unwirksam. Die Behörde durfte diesen Begründungsmangel im Verfahren klarstellen.

Agrarstruktur und maßgeblicher Prüfungszeitpunkt

Eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden kann vorliegen, wenn landwirtschaftliche Flächen an Nichtlandwirte verkauft werden sollen, während ein Landwirt sie dringend zur Aufstockung benötigt und zu den Vertragsbedingungen erwerben kann. Damit soll vorhandener Boden vorrangig selbständig wirtschaftenden und lebensfähigen Betrieben zugutekommen. Auch bei Ausübung des Vorkaufsrechts durch ein Siedlungsunternehmen sind diese Voraussetzungen zu prüfen. Entscheidend waren hier grundsätzlich die Verhältnisse bei dessen Ausübung im Februar 2024. Dass der Interessent den Hof später allein als Pächter bewirtschaftete und eine Hofübergabe bevorstand, konnte seine damalige Stellung nicht einfach rückwirkend ersetzen. Der Senat untersucht deshalb ausdrücklich die damalige Familiengesellschaft.

Unverbindliche Gründungspläne reichen nicht aus

Bloßes Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen oder die Anmeldung eines Unternehmens machen einen Erwerber noch nicht zum Landwirt. Für angehende Landwirte verlangt der Senat konkrete, zeitnah umsetzbare Absichten und bereits getroffene Vorkehrungen für einen leistungsfähigen Betrieb. Daran fehlte es bei den Käufern. Die für ihren Betrieb angesetzten 1,13 Hektar Landwirtschaftsfläche erreichten auch zusammen mit den Kaufgrundstücken nicht die herangezogene Mindestgröße von acht Hektar. Unabhängig davon fehlten ein zeitlicher Aufbauplan, konkrete Umsetzungsschritte und Angaben zu Finanzierung und Mittelbedarf. Die Ankündigung, die bisherigen landwirtschaftsfremden Berufe aufzugeben und Tiere zu halten, ersetzte ein tragfähiges Betriebskonzept nicht.

Auch wirtschaftliche Leistungsfähigkeit war nicht erkennbar

Der Senat überprüft zusätzlich die geplante Schafhaltung anhand der verfügbaren Fläche und betriebswirtschaftlicher Richtwerte. Bei mittlerem Ertrag rechnete er mit ungefähr 27 bis 35 Mutterschafen samt Nachzucht. Daraus ließen sich nach den im Beschluss verwendeten Werten keine nennenswerten Gewinne und keine angemessene Entlohnung der eingesetzten Arbeitskraft erwarten. Die angeführten Größenordnungen lagen deutlich unter dem vom Senat herangezogenen Mindestmaß einer wirtschaftlich relevanten Erwerbstätigkeit. Die weiteren angekündigten Betriebszweige waren ebenfalls nicht durch einen belastbaren Gesamtplan konkretisiert. Die Entscheidung beruht damit nicht allein auf einer Flächengrenze, sondern zusätzlich auf den fehlenden tatsächlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen des geplanten Betriebs.

Familiengesellschaft ohne ausdrückliche Einbringungspflicht

Beim konkurrierenden Interessenten fehlte im Gesellschaftsvertrag eine ausdrückliche Verpflichtung, neu erworbene Grundstücke in die Gesellschaft einzubringen. Nach den vom Senat dargestellten allgemeinen Grundsätzen des Bundesgerichtshofs muss diese Zuordnung bei einem Erwerb durch einen Gesellschafter rechtlich sichergestellt sein. Das Oberlandesgericht lässt hier dennoch eine ernsthaft beabsichtigte Zuordnung genügen. Es überträgt Überlegungen zur Sicherung familiärer Hofnachfolge auf die gemeinsame Bewirtschaftung durch bisherigen Hofinhaber und vorgesehenen Nachfolger. Ob mündliche Absprachen bereits eine wirksame Vertragsänderung bewirkten, ließ es offen. Aufgrund der Zeugenaussage, des gemeinsamen familiären Wirtschaftens und der hofnahen Lage war es von der beabsichtigten betrieblichen Nutzung und Nachfolge überzeugt.

Dringender Bedarf trotz überwiegenden Eigenlands

Der Betrieb verfügte mit ungefähr 75 von 137 Hektar bereits über einen Eigenlandanteil von rund 55 Prozent. Das schloss einen dringenden Aufstockungsbedarf nicht aus. Der Senat berücksichtigt den Futterbedarf, die besonders günstige Hofnähe und kurzfristig auslaufende Pachtverträge bei starker örtlicher Flächenkonkurrenz. Dringlichkeit bedeutet dabei eine gesteigerte betriebliche Notwendigkeit in mittel- und langfristiger Perspektive, nicht bloß zeitliche Eile. Frühere Verhandlungen über den gesamten Hof zu einem deutlich höheren Preis widerlegten das Erwerbsinteresse nicht. Der Interessent hatte den Gesamtpreis nachvollziehbar für überhöht gehalten; gerade die jetzt streitigen Teilflächen waren ihm nicht zuvor zu denselben Bedingungen angeboten worden.

Finanzierung, Kosten und zugelassene Rechtsbeschwerde

Nach der glaubhaften Darstellung des Interessenten hätte der Kaufpreis von gut 50.000 Euro aus dem Betrieb finanziert werden können. Damit waren Erwerbsbereitschaft und finanzielle Fähigkeit zu den konkreten Vertragsbedingungen belegt. Die Genehmigung für die ursprünglichen Käufer wurde versagt. Gerichtskosten werden nicht erhoben; der Landkreis trägt die außergerichtlichen Kosten der Käufer und des Verkäufers jeweils zur Hälfte, im Übrigen verbleiben die außergerichtlichen Kosten bei den Beteiligten selbst. Die zugelassene Rechtsbeschwerde betrifft besonders die rechtliche Absicherung der Flächenzuordnung zur Familiengesellschaft. Der Beschluss stellt die vom Senat angenommene Ausnahme deshalb nicht als bereits abschließend höchstrichterlich geklärte Regel dar.