Grundstückskauf: Verkäuferin muss die Freigabe aus einer Gesamtgrundschuld herbeiführen

Redaktionelle Zusammenfassung · 839 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Senat kündigt Zurückweisung der Berufung an

Verkauf trotz Belastung mit einer Gesamtgrundschuld

Die Parteien hatten im Juli 2023 einen notariellen Kaufvertrag über mehrere Grundstücke zu einem Preis von 500.000 Euro geschlossen. Diese Grundstücke hafteten zusammen mit weiteren Grundstücken für eine brieflose Gesamtgrundschuld von sechs Millionen Euro. Sie sicherte eine Forderung der finanzierenden Bank gegen die Verkäuferin.
Der Kaufvertrag sah vor, dass die Käuferin die Grundschuld nicht übernimmt und lastenfreies Eigentum erhalten soll. Die Vorlage entsprechender Löschungsunterlagen war zugleich Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises. Nach den Kaufvertragsbedingungen musste die Bewilligung bedingungslos oder nur unter Zahlungsauflagen vorliegen, die sich aus dem vereinbarten Kaufpreis erfüllen ließen. Die benötigten Unterlagen wurden dem Notar jedoch nicht übermittelt. Im April 2024 stellte die Bank in Aussicht, die Bewilligung auch künftig nicht zu erteilen.
Nach einem Versäumnisurteil und dem Einspruch der Verkäuferin verurteilte das Landgericht diese im September 2025 dazu, die Pfandfreigabe der betroffenen Grundstücke zu veranlassen. Außerdem blieb es bei der Verpflichtung zum Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten von 6.340,92 Euro. Dagegen richtete sich die Berufung.

Lastenfreiheit verlangt keine Löschung an allen Grundstücken

Der Senat legte den Vertrag nach dem erkennbaren Interesse der Käuferin aus. Sie wollte ausschließlich die gekauften Grundstücke unbelastet erwerben. Dafür musste die Gesamtgrundschuld nicht zwingend insgesamt gelöscht werden. Es genügte, diese Grundstücke aus der gemeinsamen Haftung zu entlassen, während die Belastung auf den übrigen Grundstücken bestehen blieb.
Die Verkäuferin hatte eingewandt, die ursprünglich verlangte Löschungsbewilligung und die später ausdrücklich bezeichnete Pfandfreigabe seien rechtlich unterschiedliche Ziele. Das überzeugte den Senat nicht. Auch bei einer Gesamtgrundschuld kann der Gläubiger auf die Belastung einzelner Grundstücke verzichten. Die hierfür erforderliche Erklärung lässt sich als Teilfreigabe oder als entsprechende Löschungsbewilligung ausgestalten. Die Wortwahl allein änderte daher nichts am angestrebten Erfolg.
Die Freistellung war ein wesentlicher Teil der vertraglich zugesagten lastenfreien Eigentumsübertragung und konnte eigenständig eingeklagt werden. Geschuldet waren nicht nur Bemühungen gegenüber der Bank. Die Verkäuferin musste den vereinbarten Erfolg herbeiführen.

Finanzierungsverhältnis entlastet die Verkäuferin nicht

Die Verkäuferin berief sich darauf, ihren Darlehensvertrag ordnungsgemäß zu erfüllen und keine außerplanmäßige Gesamtablösung zu schulden. Gegenüber der Käuferin half ihr das nach Auffassung des Senats nicht. Bei Abschluss des Kaufvertrags war ihr die Gesamtgrundschuld bekannt. Sie hatte dennoch die lastenfreie Übertragung zugesagt und damit das Risiko übernommen, die notwendigen Voraussetzungen hierfür zu schaffen.
Zwar konnte sie möglicherweise weder einen Austausch der Sicherheiten noch gerade die Freigabe bestimmter Grundstücke nach einer bloßen Teiltilgung erzwingen. Die genauen Vereinbarungen mit der Bank hatte sie nicht vorgetragen. Eine vollständige Tilgung des noch bestehenden Darlehens konnte aber auch die Freigabe der verkauften Grundstücke sicher ermöglichen.
Ob sie dafür genügend Geld besaß, beseitigte die Leistungspflicht nicht. Der Senat verwies auf den allgemeinen Grundsatz, dass ein Schuldner für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat. Ein rechtlich durchsetzbarer Weg zur Mitwirkung der Bank war damit nicht schon deshalb unmöglich, weil die Verkäuferin ihn wirtschaftlich nicht finanzieren konnte. Die Käuferin musste die Folgen dieser Finanzierungssituation nicht tragen.

Antrag war ausreichend bestimmt und nicht überraschend

Auch die verfahrensrechtlichen Einwände sollten nach der vorläufigen Bewertung erfolglos bleiben. Das Landgericht hatte die Änderung des Klageantrags ausdrücklich zugelassen. Diese Zulassung war nach § 268 ZPO im Berufungsverfahren nicht überprüfbar. Soweit die Verkäuferin eine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs rügte, fehlte zudem die Darlegung, welchen zusätzlichen Vortrag sie bei einer weiteren Stellungnahmefrist gehalten hätte. Eine solche Frist hatte sie auch nicht beantragt.
Die Verpflichtung, die Pfandfreigabe zu veranlassen, hielt der Senat für hinreichend bestimmt. Der geschuldete Erfolg und die betroffenen Grundstücke waren erkennbar. Welche konkrete finanzielle oder rechtliche Maßnahme die Verkäuferin zur Erreichung dieses Erfolgs ergriff, musste die Käuferin nicht vorgeben. Die Einzelheiten des Bankverhältnisses lagen außerhalb ihres Kenntnisbereichs.
Für die Auslegung des Urteilsausspruchs waren außerdem die Entscheidungsgründe heranzuziehen. Die Vollstreckung der unvertretbaren Handlung richtete sich nach § 888 ZPO und lag beim Prozessgericht selbst. Der Senat sah deshalb auch unter dem Gesichtspunkt einer späteren Vollstreckung keine entscheidende Unklarheit.

Kosten und Streitwert folgen dem konkreten Erwerbsinteresse

Eine anteilige Kostenbelastung der Käuferin war nach Einschätzung des Senats nicht gerechtfertigt. Sie hatte nicht zunächst die Löschung der gesamten Grundschuld von sechs Millionen Euro verlangt und anschließend nur ein Zwölftel dieses Begehrens durchgesetzt. Ihr Ziel war durchgehend die lastenfreie Übertragung der gekauften Grundstücke. Eine entsprechende wertmäßige Verringerung des Streitgegenstands lag daher nicht vor.
Bei der Streitwertbemessung differenzierte der Senat allerdings zwischen Eigentümer und Käufer. Verlangt ein Eigentümer die Löschung, ist grundsätzlich der Nennwert der Grundschuld maßgeblich. Dies gilt nicht allein deshalb anders, weil nur einzelne Grundstücke einer Gesamtgrundschuld freigegeben werden sollen: Auch sie haften jeweils für den vollen Betrag.
Hier begehrte die Klägerin die Freigabe jedoch als Käuferin, um den Kaufvertrag abwickeln zu können. Sie wollte noch keine eigenen Grundstücke verkaufen oder beleihen. Dieses Erwerbsinteresse ließ sich nach der angekündigten Bewertung sachgerecht mit dem Kaufpreis von 500.000 Euro bemessen. Über Berufung und Streitwert sollte erst nach Ablauf der Stellungnahmefrist entschieden werden.