Undichte Terrassenüberdachung: Käufer beweisen arglistiges Verschweigen nicht

Redaktionelle Zusammenfassung · 862 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Kein Ersatz der verlangten Dachreparaturkosten

Feuchtigkeit, frühere Reparaturen und widersprüchliche Angaben zur Besichtigung

Die Käufer hatten das Grundstück im August 2019 erworben. Anfang 2020 beanstandeten sie Mängel und forderten deren Beseitigung. Nach Zurückweisung der Ansprüche folgte ein selbstständiges Beweisverfahren zur Dach- und Anschlusssituation im Bereich einer überdachten Terrasse.
Die Käufer behaupteten, die Verkäuferin habe eine ihr bekannte Undichtigkeit verschwiegen. Nach ihrem Verständnis zeigte das Gutachten, dass frühere Renovierungen keine dauerhafte Beseitigung bewirkt haben konnten. Einen Hinweis auf Feuchtigkeitsprobleme hätten sie bei den Besichtigungen nicht erhalten.
Die Verkäuferin schilderte dagegen, bei bestimmten Witterungsverhältnissen sei früher Tropfwasser aufgetreten. Ihr Ehemann habe 2016 Renovierungsarbeiten durchgeführt; danach seien bis zum Verkauf keine entsprechenden Erscheinungen mehr bemerkt worden. Sie behauptete außerdem, die Käufer seien über frühere Probleme, die Arbeiten und die Möglichkeit eines Wiederauftretens informiert worden.
Das Landgericht hörte die Parteien an und vernahm den Ehemann sowie den Makler als Zeugen. Es wies die Klage ab. Die Käufer rügten in der Berufung unter anderem, die tatsächliche Durchführung ausreichender Renovierungen sei nicht tragfähig festgestellt und ein von ihnen benannter Sachverständiger hierzu nicht vernommen worden.

Mangel und Kenntnis der Verkäuferin sind unterschiedliche Beweisfragen

Der Senat erläuterte zunächst die Maßstäbe für arglistiges Verschweigen nach § 444 BGB. Die Käufer müssen grundsätzlich sämtliche Voraussetzungen der Arglist beweisen, einschließlich der Kenntnis der Verkäuferin oder ihrer billigenden Inkaufnahme eines fortbestehenden Mangels. Ein später erneut auftretender Schaden beantwortet diese subjektive Frage nicht automatisch.
Hat ein Verkäufer einen früheren Mangel beseitigen lassen, kann er unter konkreten Umständen von einem dauerhaften Erfolg ausgehen. Kennt er dagegen Anzeichen dafür, dass die Beseitigung erfolglos war, muss er darüber aufklären. Bei einer fachunternehmerischen Sanierung verlangt die herangezogene Rechtsprechung nicht grundsätzlich eine zusätzliche Erfolgskontrolle durch den Verkäufer.
Der Verkäufer darf sich allerdings nicht auf eine völlig pauschale Reparaturbehauptung zurückziehen. Im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast muss er die ergriffenen Maßnahmen näher erläutern, soweit er dazu in der Lage ist. Diese Darlegungslast ist von der abschließenden Beweislast der Käufer für Arglist zu unterscheiden. Im konkreten Streit hatte der Ehemann unter anderem Arbeiten an Verkleidung, Verschalung und Abdichtung geschildert.

Behauptete Aufklärung konnte nicht widerlegt werden

Der Senat räumte ein, dass das landgerichtliche Urteil nicht ausreichend erläuterte, worauf die Feststellung durchgeführter Renovierungsarbeiten beruhte. Er ließ jedoch offen, ob bereits die Verneinung einer Offenbarungspflicht auf dieser Grundlage tragfähig war. Die Klageabweisung wurde nach seiner Auffassung jedenfalls von der weiteren Erwägung getragen, dass die Käufer die behauptete Aufklärung nicht widerlegt hatten.
Die Verkäuferin hatte Gespräche bei mehreren Besichtigungen beschrieben. Ihr Ehemann bestätigte, dass die Terrasse und dort ausgeführte Arbeiten wiederholt Thema gewesen seien. Die Käufer bestritten dagegen jede Mitteilung über einen Wasserschaden. Die Angaben des Maklers klärten den konkreten Gesprächsinhalt nicht ausreichend.
Das Landgericht hatte keine der einander widersprechenden Darstellungen für überzeugender gehalten. Diese offene Beweislage wirkte sich zulasten der Käufer aus. Der Senat sah darin keinen Rechtsfehler. Ein eigenes wirtschaftliches Interesse des Ehemanns machte seine Aussage nicht schon unglaubhaft; ein solches Interesse bestand auch bei den Käufern. Ebenso genügte die späte Einführung der Aufklärungsbehauptung in den Prozess hier nicht, um die Beweiswürdigung zu verwerfen. Die Entscheidung stellt damit keine sicher bewiesene Aufklärung fest, sondern eine nicht ausgeräumte Darstellung.

Technisch unzureichende Abdichtung bewies kein bewusstes Verschweigen

Auch der technische Befund beseitigte diese Beweisprobleme nicht. Der Sachverständige hatte Zweifel an einer dauerhaften Dichtheit der Anschlusskonstruktion beschrieben und die verwendete Abdichtungstechnik für nur zeitweise wirksam gehalten. Daraus folgte nach der gerichtlichen Würdigung aber nicht, dass vor dem Verkauf zwangsläufig erneut sichtbare Feuchtigkeitserscheinungen im Innenraum aufgetreten waren.
Der Sachverständige hatte vielmehr erläutert, dass ein Laie das Eindringen von Wasser in den betreffenden Bereichen nicht unbedingt erkennen konnte. Selbst eine objektiv unzureichende Sanierung bewies deshalb nicht, dass die Verkäuferin oder ihr Ehemann konkrete Anhaltspunkte für deren Scheitern gehabt hatten.
Der von den Käufern angebotene Gegenbeweis betraf nach der Entscheidung vor allem das Fehlen umfassender, geeigneter Sanierungsmaßnahmen. Er belegte damit noch keine subjektive Kenntnis fortbestehender Mängel. Für die Annahme, die behaupteten Hinweise seien wider besseres Wissen verharmlosend oder falsch gewesen, fehlte deshalb die erforderliche Grundlage.

Eigenleistung als eigenständiger Aufklärungsgegenstand bleibt revisionsrechtlich bedeutsam

Gesondert prüfte der Senat, ob schon der Umstand einer Reparatur in Eigenleistung offengelegt werden musste. Eine hinreichend klare Mitteilung gerade dieses Umstands ließ sich dem Vortrag nicht entnehmen. Nach seiner Rechtsauffassung besteht jedoch ohne konkrete Anhaltspunkte für eine unzureichende dauerhafte Mangelbeseitigung keine allgemeine Pflicht, jede selbst vorgenommene Reparatur gesondert mitzuteilen.
Eine fehlende Erfolgskontrolle allein dürfe den Haftungsmaßstab nicht von Arglist zu bloßer Fahrlässigkeit verschieben. Der Senat setzte sich dabei mit teilweise anders ansetzender obergerichtlicher Rechtsprechung auseinander. Gerade wegen der praktischen Bedeutung solcher Eigenleistungen bei Grundstücksverkäufen ließ er die Revision zu.
Weitere Tatsachenaufklärung zu dieser speziellen Mitteilung und zur zugrunde liegenden Offenbarungspflicht hielt er auf Basis seiner Rechtsauffassung nicht für erforderlich. Ein späterer Rechtsmittelentscheid wird im Urteil nicht mitgeteilt. Die Käufer tragen die Berufungskosten; das Urteil ist nach den ausgesprochenen Sicherheitsregelungen vorläufig vollstreckbar. Der Berufungsstreitwert entspricht der verlangten Erstattung von 21.596,64 Euro.