WEG-Verwalteramt besteht bei Gesamtrechtsnachfolge und Wechsel von OHG zu KG fort

Redaktionelle Zusammenfassung · 853 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Verwalterzustimmung nach einer gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierung

Der Verkauf einer Wohnung führte zum Grundbuchverfahren

Ausgangspunkt war die Veräußerung von Mit- und Sondereigentum. Im Wohnungsgrundbuch war vermerkt, dass eine Weiterveräußerung der Zustimmung des Verwalters bedurfte. Die Beteiligten beantragten die Eigentumsumschreibung und legten im April 2026 sowohl die Auflassung als auch eine notariell beglaubigte Verwalterzustimmung vor. Unterzeichnet hatte ein Geschäftsführer für die persönlich haftende Gesellschafterin der als Verwalterin auftretenden GmbH & Co. KG. Der Notar hatte die Vertretungsverhältnisse anhand des Handelsregisters bescheinigt. Die aus der Grundakte ersichtliche Verwalterbestellung betraf dagegen noch eine OHG und war für den Zeitraum vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2027 vorgesehen.

Welche Veränderungen im Handelsregister nachgewiesen wurden

Hinter der abweichenden Firma standen zwei rechtlich unterschiedliche Vorgänge. Zunächst war ein Gesellschafter aus einer OHG ausgeschieden. Da damit nur noch ein Gesellschafter verblieb, ging das Gesellschaftsvermögen auf diesen über; die bisherige Gesellschaft erlosch. Der verbleibende Gesellschafter war seinerseits eine OHG. Bei dieser Gesellschaft wurde anschließend die Stellung eines persönlich haftenden Gesellschafters in die eines Kommanditisten geändert. Die Gesellschaft trat daraufhin unter der Firma einer GmbH & Co. KG auf. Zur Dokumentation legten die Beteiligten neben Registerauszügen die zugehörigen Handelsregisteranmeldungen vor. Das Grundbuchamt sah dadurch schließlich die Gesamtrechtsnachfolge als nachgewiesen an.

Das Grundbuchamt bezweifelte den Übergang des Verwalteramts

Offen blieb aus Sicht des Grundbuchamts, ob die festgestellte Rechtsnachfolge auch die besondere Stellung als Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft erfasste. Es verlangte weitere rechtliche Quellen zur Fortgeltung der Verwalterstellung oder alternativ den Nachweis einer erneuten Verwalterbestellung. Dabei verwies es insbesondere auf das veränderte Haftungsregime einer GmbH & Co. KG gegenüber einer OHG. Die Wohnungseigentümer sollten sich nach dieser Überlegung keinen anderen Verwalter aufdrängen lassen müssen. Außerdem hielt das Amt eine Fortgeltung des Verwalteramts, die von der Nichtausübung eines Kündigungsrechts abhängen könnte, im Grundbuchverfahren für unsicher. Gegen diese Zwischenverfügung richtete sich die erfolgreiche Beschwerde der Beteiligten.

Die gesetzliche Gesamtrechtsnachfolge umfasst auch die Verwalterstellung

Der Senat leitete den ersten Rechtsübergang aus § 105 Absatz 3 HGB in Verbindung mit § 712a Absatz 1 Satz 2 BGB ab. Scheidet der vorletzte Gesellschafter aus, folgt der verbleibende Gesellschafter umfassend in die Rechtspositionen der erlöschenden Gesellschaft nach. Für das Verwalteramt und den Verwaltervertrag nahm das Gericht keine Ausnahme an. Es übertrug die Grundsätze der von ihm angeführten BGH-Rechtsprechung zu Umwandlungen auf diese gesetzlich geregelte Gesamtrechtsnachfolge. Die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 21. Februar 2014 – V ZR 164/13 – und vom 2. Juli 2021 – V ZR 201/20 – bildeten dabei wesentliche Bezugspunkte der Begründung.

Keine automatische Beendigung als höchstpersönliches Rechtsverhältnis

Eine entsprechende Anwendung der für bestimmte Auftragsverhältnisse geltenden Beendigungsregeln aus §§ 675, 673 BGB lehnte der Senat ab. Für den hier verwirklichten Vorgang bestand bereits eine besondere gesetzliche Regelung über die umfassende Rechtsnachfolge. Eine ausfüllungsbedürftige Regelungslücke sah das Gericht deshalb nicht. § 26 Absatz 1 WEG bestimmt zwar, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter durch Beschluss bestellen und abberufen. Die Vorschrift beantwortet aber nach der Begründung des Senats nicht selbst, welche Folgen eine gesetzliche Gesamtrechtsnachfolge hat. Aus dem grundsätzlichen Bestellungsrecht der Eigentümer ließ sich daher kein automatisches Erlöschen der Verwalterstellung bei diesem gesellschaftsrechtlichen Vorgang ableiten.

Eigentümerinteressen werden durch Abberufungs- und Kündigungsrechte geschützt

Das Gericht berücksichtigte auch die Interessen der Wohnungseigentümer. Ein automatisches Ende des Verwalteramts hätte die Gemeinschaft zunächst ohne Verwalter zurückgelassen, obwohl die Eigentümer eine Verwaltung für einen bestimmten Zeitraum beschlossen hatten. Zudem wies der Senat auf die Haftung des Gesamtrechtsnachfolgers und die gesetzliche Nachhaftung ausgeschiedener Gesellschafter hin. Sollten durch die Umstrukturierung konkrete, nicht unerhebliche Nachteile in der Zusammenarbeit zu erwarten sein, könnten neben den regulären Beendigungsmöglichkeiten die Voraussetzungen einer Kündigung aus wichtigem Grund nach § 314 Absatz 1 BGB vorliegen. Das Gericht erklärte damit nicht jede Umstrukturierung für folgenlos, sondern unterschied zwischen dem gesetzlichen Fortbestand und möglichen individuellen Beendigungsrechten.

Der Wechsel von OHG zu KG wahrt die Identität der Gesellschaft

Den anschließenden Wechsel von der OHG zur KG bewertete das Oberlandesgericht gesondert. Hier fehlte es bereits am Erlöschen der verwaltenden Gesellschaft. Die Veränderung der Haftungsstellung eines Gesellschafters und der Firma ließ die Identität des Rechtsträgers bestehen. Deshalb bestand auch aus diesem Grund kein Anlass, das Verwalteramt oder den Verwaltervertrag automatisch als beendet anzusehen. Den Einwand des veränderten Haftungsregimes ließ der Senat nicht genügen. Er verwies dabei unter anderem auf gesetzliche Nachhaftungsregelungen und die weiterhin bestehenden Möglichkeiten der Wohnungseigentümer, die Verwaltung zu beenden. Entscheidend war somit die rechtliche Kontinuität der Gesellschaft und nicht allein die Änderung ihrer Bezeichnung.

Für das Grundbuch kommt es auf den formgerechten Nachweis an

Für den weiteren Vollzug waren die gesellschaftsrechtlichen Vorgänge anhand der Registerunterlagen in der Form des § 29 GBO nachvollziehbar. Solange eine wirksame Beendigung der Verwalterstellung nicht entsprechend nachgewiesen war, musste das Grundbuchamt von deren Fortbestand ausgehen. Eine bloße Möglichkeit, dass die Wohnungseigentümer eine Umstrukturierung ablehnen oder kündigen könnten, genügte nicht, um die vorgelegte Zustimmung zurückzuweisen. Der Beschluss beseitigte damit das konkret beanstandete Eintragungshindernis. Er ersetzte jedoch nicht die Prüfung aller sonstigen Voraussetzungen der Eigentumsumschreibung. Für vergleichbare Fälle folgt daraus vor allem, dass Rechtsnachfolge, Identitätswahrung und eine etwaige spätere Beendigung des Verwalteramts sorgfältig voneinander zu unterscheiden und jeweils gesondert zu belegen sind.