Nacherbenvermerk: Grundbuchamt durfte Pflegerbestellung nicht per Zwischenverfügung verlangen

Redaktionelle Zusammenfassung · 822 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Erfolg ohne sofortige Löschung

Befreiter Vorerbe verkaufte Nachlassgrundstück

Der Verkäufer hatte das Grundstück von seiner Mutter als befreiter Vorerbe geerbt. Im Grundbuch waren Nacherbfolge und Ersatznacherbfolge vermerkt. Als Nacherbinnen waren seine damals noch minderjährigen Kinder vorgesehen, die jeweils zugleich Ersatznacherbin der anderen waren. Für den Nacherbfall war außerdem Testamentsvollstreckung angeordnet. Im Februar 2023 veräußerte der Vorerbe das Grundstück notariell an zwei Erwerber. Die Beteiligten beantragten über die Notarin die Eigentumsumschreibung und Löschung des Nacherbenvermerks. Die Notarin hatte vorsorglich auch eine Zustimmung desjenigen beigefügt, der nach der letztwilligen Verfügung künftig das Amt des Testamentsvollstreckers übernehmen sollte.

Schreiben war anfechtbare Zwischenverfügung

Das Grundbuchamt hielt eine Anhörung der minderjährigen Nacherbinnen vor der Löschung für erforderlich. Nach seiner Auffassung mussten sie dabei durch einen noch zu bestellenden Ergänzungspfleger vertreten werden. Es bat die Beteiligten um Einleitung des Verfahrens und setzte hierfür eine Frist von sechs Monaten. Auch wenn das Schreiben nicht ausdrücklich als Zwischenverfügung bezeichnet war, behandelte der Senat es nach seinem Inhalt als solche: Es benannte ein vermeintliches Eintragungshindernis und eine Frist zur Beseitigung. Deshalb war die Beschwerde statthaft. Das von der Notarin eingelegte Rechtsmittel wurde als Beschwerde sämtlicher am Verkauf beteiligter Personen ausgelegt.

Grenzen einer Zwischenverfügung

Eine Zwischenverfügung nach § 18 GBO setzt ein behebbares Hindernis voraus. Sie bringt zugleich zum Ausdruck, dass dem Antrag nach dessen Beseitigung entsprochen werden kann. Deshalb müssen grundsätzlich alle entgegenstehenden Hindernisse erfasst werden; der Antragsteller darf nicht auf eine Maßnahme verwiesen werden, die ihn der beantragten Eintragung rechtlich nicht ausreichend näherbringt. Hier hätte die Einleitung eines Pflegerbestellungsverfahrens die Löschung noch nicht ermöglicht. Zunächst fehlte ein tragfähiger Vortrag dazu, warum das Grundstück durch eine voll wirksame Verfügung aus dem Nachlass ausgeschieden war. Das Grundbuchamt durfte die Beteiligten deshalb nicht auf diesem Weg zur Vorbereitung einer Anhörung verpflichten.

Zustimmung des künftigen Vollstreckers genügte nicht

Die Löschung eines Nacherbenvermerks vor dem Nacherbfall kann grundsätzlich aufgrund einer Bewilligung oder aufgrund nachgewiesener beziehungsweise offenkundiger Grundbuchunrichtigkeit erfolgen. Eine wirksame Löschungsbewilligung nach § 19 GBO lag hier nicht vor. Der für den späteren Nacherbfall bestimmte Testamentsvollstrecker konnte sein Amt nach § 2202 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit § 2139 BGB vor dessen Eintritt noch nicht annehmen und deshalb auch nicht in dieser Eigenschaft der Löschung zustimmen. Er war außerdem nicht gesetzlicher Vertreter der minderjährigen Nacherbinnen. Seine vorsorglich eingereichte Erklärung ersetzte daher keine der erforderlichen Voraussetzungen. Die Beteiligten mussten den von ihnen eingeschlagenen Weg über die behauptete Unrichtigkeit des Grundbuchs anhand ausreichender Tatsachen begründen.

Entgeltlichkeit musste nachvollziehbar sein

Ein befreiter Vorerbe kann grundsätzlich auch ohne Zustimmung der Nacherben wirksam über ein Grundstück verfügen. Die Beschränkung für ganz oder teilweise unentgeltliche Verfügungen bleibt aber bestehen. Deshalb musste sich feststellen lassen, dass eine gleichwertige Gegenleistung in den Nachlass zu erbringen war und keine relevante Unentgeltlichkeit vorlag. Der Senat verlangte Tatsachen, aus denen sich diese rechtliche Bewertung ableiten ließ. Hier blieb offen, wie der Kaufpreis ermittelt worden war, welche Beweggründe hinter dem Verkauf standen und ob zwischen Verkäufer und Erwerbern ein Nähe- oder Verwandtschaftsverhältnis bestand. Auch eine Maklerbeteiligung war nicht erkennbar. Der bloße Abschluss eines Kaufvertrags genügte unter diesen Umständen nicht. Zum rechtlichen Maßstab gehörte außerdem, ob der Vorerbe eine fehlende Gleichwertigkeit erkannt hatte oder bei ordnungsgemäßer Verwaltung hätte erkennen müssen. Strenge Anforderungen an die Tatsachengrundlage ergaben sich daraus, dass die Löschung ohne Bewilligung einen gerade zugunsten der Nacherben bestehenden Schutz beseitigen würde.

Würdigung vorhandener Tatsachen statt eigener Ermittlungen

Weil sich die fehlende Unentgeltlichkeit regelmäßig nicht unmittelbar durch eine öffentliche Urkunde beweisen lässt, kann das Grundbuchamt die vorgelegten Umstände und Unterlagen frei würdigen und dabei Lebenserfahrung berücksichtigen. Bei Geschäften mit unbeteiligten Dritten kann dies für Entgeltlichkeit sprechen. Eigene Nachforschungen oder eine selbstständige Beweisaufnahme zur Gegenleistung sind dagegen nicht seine Aufgabe. Die günstigen Tatsachen müssen die Antragsteller beibringen. Der Senat konnte daher nicht selbst unterstellen, dass der vereinbarte Preis angemessen war. Das Grundbuchamt hätte auf die fehlenden Angaben hinweisen und den Löschungsantrag bei ausbleibender Ergänzung zurückweisen müssen, statt lediglich die Pflegerbestellung zu verlangen.

Anhörung bleibt Aufgabe des Grundbuchamts

Für das weitere Verfahren gab der Senat ausdrücklich nicht bindende Hinweise. Würde eine voll entgeltliche Verfügung nun schlüssig dargelegt, wären die Nacherbinnen vor der Löschung anzuhören. Die Ermittlung und Beteiligung der anzuhörenden Personen obliegt dem Grundbuchamt. Vor Anregung einer Ergänzungspflegschaft sollte es prüfen, ob die Mutter der Kinder mitsorgeberechtigt war und deren rechtliches Gehör vermitteln konnte. Bestätigte sie lediglich tatsächliche Angaben zur Entgeltlichkeit, könnte darin ein tatsächliches Zugeständnis statt einer rechtsgeschäftlichen Zustimmung liegen. Unter diesen Voraussetzungen wären nach den Hinweisen weder ein Ergänzungspfleger noch eine familiengerichtliche Genehmigung erforderlich. Ob die Mutter tatsächlich sorgeberechtigt war, stand bislang nicht fest. Eine Kostenentscheidung hielt der Senat wegen des erfolgreichen grundbuchrechtlichen Rechtsmittels für nicht veranlasst. Gerichtliche Beschwerdegebühren fallen insoweit nur bei Verwerfung oder Zurückweisung an.