Testamentsvollstrecker verkauft an Ehefrau: Zustimmung der Erben muss grundbuchmäßig nachgewiesen sein

Redaktionelle Zusammenfassung · 858 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Zwischenverfügung des Grundbuchamts bestätigt

Immobilienverkauf innerhalb der Familie

Die verstorbene Eigentümerin war im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Das Nachlassgericht ernannte den Verkäufer am 3. Februar 2025 zum Testamentsvollstrecker. Mit notariellem Vertrag vom 22. Oktober 2025 verkaufte er die Wohnung an seine Ehefrau und erklärte die Auflassung. Am 18. November wurde die Eintragung der vertraglich vorgesehenen Vormerkung beantragt. Das Grundbuchamt beanstandete zunächst einen Interessenkonflikt und verlangte Zustimmungen sämtlicher Erben und Vermächtnisnehmer. Nach weiteren Eingaben reichten die Beteiligten am 19. Januar 2026 notariell beglaubigte Zustimmungserklärungen vom 29. Dezember 2025 ein. Hinzu kam eine Grundschuldbestellungsurkunde. Damit war allerdings die Frage, ob tatsächlich alle verfügungsberechtigten Erben zugestimmt hatten, noch nicht beantwortet.

Kein Insichgeschäft allein wegen der Ehe

Der Senat verneinte ein Geschäft nach § 181 BGB. Der Testamentsvollstrecker handelte ausschließlich auf der Verkäuferseite; seine Ehefrau stand auf der Käuferseite. Es fehlte somit sowohl die Personenidentität auf beiden Vertragsseiten als auch eine Vertretung beider Seiten durch dieselbe Person. Das Verbot erfasst nicht jeden denkbaren materiellen Interessenkonflikt. Eine entsprechende Anwendung kommt bei vergleichbaren formalen Umgehungsgestaltungen in Betracht, darf aber nicht allein mit familiärer Nähe begründet werden. Die Ehe zwischen Verkäufervertreter und Käuferin genügte daher nicht, um den Vertrag unter § 181 BGB zu fassen. Die Prüfung der Verfügungsmacht war damit jedoch noch nicht abgeschlossen.

Erheblicher Konflikt kann die Verfügungsmacht beschränken

Nach § 2205 Satz 2 BGB darf ein Testamentsvollstrecker grundsätzlich über Nachlassgegenstände verfügen. Diese Befugnis kann durch den Willen des Erblassers nach § 2208 Absatz 1 Satz 1 BGB mit dinglicher Wirkung beschränkt sein. Der Senat erläuterte, dass ein erheblicher Interessenkonflikt eine entsprechende Begrenzung rechtfertigen kann. Beim Verkauf an die eigene Ehefrau liegt die Gefahr nahe, persönliche oder eheliche Interessen über die Nachlassinteressen und den Erblasserwillen zu stellen. Eine Erlaubnis für eine solche Konfliktlage durfte hier nicht ohne Weiteres unterstellt werden. Maßgeblich blieb die Auslegung des formgerecht erklärten Erblasserwillens; der Beschluss formuliert deshalb keine ausnahmslose Unwirksamkeit jedes Verkaufs an Angehörige.

Testamentsvollstreckerzeugnis beseitigt nicht jede neue Frage

Grundsätzlich weist ein Testamentsvollstreckerzeugnis die umfassende Verfügungsbefugnis nach. Bestehende Beschränkungen sind im Zeugnis zu berücksichtigen, und das Grundbuchamt darf den Inhalt einer letztwilligen Verfügung nicht beliebig erneut beurteilen. Nach dem Senat gilt dieser Ausgangspunkt aber nicht uneingeschränkt, wenn neue Tatsachen bekannt werden, die bei der Erteilung des Zeugnisses noch nicht geprüft worden waren. Ein erst durch das konkrete Geschäft hervortretender Interessenkonflikt kann solche Zweifel begründen. Die Beteiligten konnten sich deshalb nicht allein darauf berufen, das vorhandene Zeugnis genüge nach § 35 Absatz 2 GBO. Seine Nachweisfunktion ersetzte die Prüfung des später sichtbar gewordenen konkreten Konflikts nicht.

Zustimmung aller Erben kann den Mangel beheben

Überschreitet der Testamentsvollstrecker seine Verfügungsmacht, ist das Geschäft nach den Ausführungen des Senats zunächst schwebend unwirksam. Die Zustimmung sämtlicher Erben kann den Mangel beseitigen. Hierzu zählen gegebenenfalls auch Nacherben, dagegen nicht lediglich ersatzweise berufene Nacherben. Für die Zustimmung gilt materiellrechtlich § 182 Absatz 2 BGB; sie muss grundsätzlich nicht dieselbe Form wie das zugrunde liegende Geschäft einhalten. Der Senat unterschied damit ausdrücklich zwischen der Wirksamkeit einer Genehmigung und ihrem Nachweis im Eintragungsverfahren. Die vorgelegten Erklärungen konnten inhaltlich geeignet sein, die Verfügung zu ermöglichen. Dafür musste aber zusätzlich feststehen, dass die Erklärenden tatsächlich sämtliche maßgeblichen Erben waren.

Handschriftliches Testament wird durch Verwahrung nicht öffentlich

Den erforderlichen Erbnachweis regelt § 35 Absatz 1 GBO. In Betracht kommen insbesondere ein Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis; bei einer öffentlichen letztwilligen Verfügung kann diese zusammen mit der Eröffnungsniederschrift ausreichen. Im vorliegenden Fall stammte das Testament vom 6. Juni 2016 und war eigenhändig errichtet. Seine amtliche Verwahrung und die spätere gerichtliche Eröffnung machten daraus kein öffentliches Testament. Deshalb genügte die Vorlage dieser Unterlagen nicht als Ersatz für einen Erbschein. Auch die Benennung der Erben durch den Testamentsvollstrecker erfüllte den gesetzlichen Nachweis nicht. Gerade diese formelle Lücke rechtfertigte die angegriffene Zwischenverfügung vom 23. Januar 2026.

Später erkannter Mangel muss weiterhin angesprochen werden

Die Beteiligten beanstandeten außerdem, das Grundbuchamt habe nach der ersten Anforderung nicht noch weitere Hindernisse aufstellen dürfen. Der Senat ließ offen, ob das frühere Schreiben überhaupt schon eine Zwischenverfügung gewesen war. Zwar muss eine Zwischenverfügung sämtliche erkennbaren Eintragungshindernisse zusammen benennen. Daraus folgt aber kein Anspruch auf Eintragung trotz eines anschließend erkannten gesetzlichen Hindernisses. Eine möglicherweise unvollständige anfängliche Prüfung nimmt dem Grundbuchamt nicht die Pflicht, weitere Mängel geltend zu machen. Die inzwischen eingeholten Zustimmungen ersparten somit nicht den ergänzenden Nachweis der Erbenstellung. Ein früherer Hinweisfehler hätte den fehlenden Nachweis nicht ersetzt.

Begrenzte Entscheidung über das Eintragungsverfahren

Die Beschwerde blieb insgesamt erfolglos. Eine gesonderte Kostenentscheidung war nicht erforderlich, weil sich die Kostenfolge aus dem Gesetz ergab; die Rechtsbeschwerde wurde nicht zugelassen. Den Beschwerdewert setzte der Senat auf 1.000 Euro fest. Maßgeblich waren dabei die Schwierigkeiten der Beseitigung des Eintragungshindernisses, nicht der volle Wert der Wohnung. Der Beschluss entscheidet damit über die Voraussetzungen der begehrten Grundbucheintragung im konkreten Nachlassfall. Er erklärt weder die vorhandenen Zustimmungserklärungen generell für wertlos noch stellt er ein pauschales Verkaufsverbot unter Ehegatten auf. Er verlangt einen verlässlichen Nachweis dafür, dass die erforderliche Genehmigung tatsächlich von allen zuständigen Erben stammt.