Erbbauzins: Klarstellende Eintragung des angepassten Betrags ist zulässig

Redaktionelle Zusammenfassung · 886 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Grundbuchamt muss über den Eintragungsantrag erneut entscheiden

Wertsicherung führte zu einem höheren Jahresbetrag

Das Grundstück der Antragstellerin war mit einem Erbbaurecht zugunsten der weiteren Beteiligten belastet. Der ursprüngliche Vertrag aus dem Jahr 2004 legte einen jährlichen Erbbauzins von 1.201,75 Euro fest. Zusätzlich war eine Wertsicherung vereinbart. Danach sollte sich der Betrag entsprechend ändern, wenn der maßgebliche Verbraucherpreisindex gegenüber dem Stand bei Vertragsschluss oder der letzten Anpassung um mehr als fünf Prozent abwich. Die Beteiligten stellten später einen angepassten Jahresbetrag von 1.783,40 Euro fest und bewilligten dessen Eintragung. Die Eigentümerin beantragte die Umsetzung im Grundbuch. Gegenstand des Verfahrens war deshalb keine erstmalige Bestellung des Erbbaurechts und keine neu ausgehandelte zusätzliche Belastung, sondern die grundbuchliche Darstellung eines aus der vereinbarten Dynamik folgenden aktuellen Geldbetrags. Die erforderliche Bewilligung der betroffenen Erbbauberechtigten lag nach den Feststellungen des Senats vor.

Zwischenverfügung setzt ein behebbares Hindernis voraus

Das Grundbuchamt hatte seine Beanstandung als Zwischenverfügung behandelt und eine einmonatige Frist nach § 18 GBO gesetzt. Gleichzeitig lehnte es den klarstellenden Vermerk als unnötig ab. Diese Verbindung hielt der Senat für verfahrensfehlerhaft. Eine Zwischenverfügung ist dazu bestimmt, ein behebbares Eintragungshindernis aufzuzeigen und dem Antragsteller Gelegenheit zur Beseitigung zu geben. Sie muss deshalb erkennen lassen, welcher konkrete Mangel besteht und mit welchen Mitteln er behoben werden kann. Wenn das Amt den Antrag dagegen aus einem grundsätzlichen rechtlichen Einwand ablehnen will, passt eine bloße Beseitigungsfrist hierzu nicht. Im vorliegenden Fall hatte es kein behebbares Hindernis bezeichnet und auch keinen Weg genannt, wie die Antragstellerin den behaupteten Mangel ausräumen sollte. Schon aus diesem formellen Grund war die angefochtene Zwischenverfügung aufzuheben. Die Frage der sachlichen Zulässigkeit der Eintragung prüfte der Senat darüber hinaus gesondert.

Automatische Anpassung und Grundbucheintragung sind verschiedene Fragen

Bei einer wirksamen Wertsicherungsklausel bedarf die einzelne Anpassung des Erbbauzinses grundsätzlich keiner erneuten dinglichen Einigung und Eintragung. Die wertgesicherte Reallast verändert sich im Rahmen der vereinbarten Bedingungen ohne weiteres Zutun des Gläubigers. Daraus folgt jedoch nach dem Senat nur, dass eine neue Eintragung für die Entstehung des angepassten Anspruchs nicht konstitutiv ist. Es folgt nicht, dass ein bloß klarstellender Vermerk verboten wäre. Der Beschluss trennt daher die materielle Wirkung der Indexklausel von ihrer Darstellung im Grundbuch. Die Antragstellerin musste die Eintragung nicht erreichen, damit der erhöhte Betrag überhaupt geschuldet werden konnte. Sie durfte aber ein Interesse daran haben, den inzwischen geltenden Stand an einer leicht auffindbaren Stelle festzuhalten. Diese deklaratorische Funktion rechtfertigte eine eigenständige Prüfung und durfte nicht allein mit dem Hinweis auf die ohnehin automatische Änderung abgelehnt werden.

Grundbuch soll übersichtlich bleiben, darf aber Klarstellungen enthalten

Der Senat erkannte den allgemeinen Grundsatz an, unnötige Eintragungen zu vermeiden. Das Grundbuch soll nicht mit Wiederholungen dessen belastet werden, was schon kraft Gesetzes gilt. Dieser Gedanke darf jedoch nach seiner Auffassung nicht überspannt werden. Ein kurzer Zusatz kann zulässig sein, wenn er Zweifel verhindert und die Rechtslage für den Rechtsverkehr besser erkennbar macht. Die Aktualisierung eines wertgesicherten Erbbauzinses erfüllt diese Funktion. Nach der vom Senat angeführten Einordnung kann ein auf einen neuen Stichtag bezogener Betrag jedenfalls dann eingetragen werden, wenn der betroffene Erbbauberechtigte die Eintragung bewilligt und sie von einem Berechtigten oder Betroffenen beantragt wird. Genau diese Voraussetzungen waren hier erfüllt. Die freiwillige Klarstellung wurde damit nicht zu einer allgemeinen Pflicht erhoben. Der Beschluss eröffnet vielmehr eine zulässige Gestaltung, wenn die Beteiligten den aktuellen Stand einvernehmlich dokumentieren wollen.

Lange Laufzeit verstärkte das Interesse an einer Aktualisierung

Das Erbbaurecht war für hundert Jahre bis zum 31. Dezember 2103 vereinbart. Über einen solchen Zeitraum können zahlreiche Anpassungen stattfinden. Nach der Bewertung des Senats kann es später schwierig werden, die gesamte Entwicklung des geschuldeten Betrags aus den Ausgangsdaten und einzelnen Indexänderungen nachzuvollziehen. Ein aktueller Grundbuchvermerk reduziert diese Unsicherheit, weil der dort sichtbare Erbbauzins wieder dem gegenwärtig geschuldeten Betrag entspricht. Eine unzulässige Überfrachtung des Grundbuchs befürchtete der Senat im konkreten Fall nicht. Die vereinbarte Anpassungsschwelle ließ Änderungen nur in größeren zeitlichen Abständen erwarten; tatsächlich wurde die erste Eintragung eines angepassten Betrags erst nach mehr als zwanzig Jahren beantragt. Die praktische Bedeutung der Klarstellung ergab sich somit aus dem langen Bestand des Rechts und der überschaubaren Häufigkeit möglicher Änderungen. Der Senat verwies als geeigneten Ort auf Spalte 5 der zweiten Grundbuchabteilung.

Beschwerdeerfolg betrifft die beanstandete Eintragungsvoraussetzung

Mit der Aufhebung der Zwischenverfügung war das Grundbuchamt verpflichtet, den Eintragungsantrag erneut zu behandeln. Die vom Amt angeführte Überflüssigkeit durfte die gewünschte Klarstellung nach der Entscheidung nicht tragen. Der Tenor ordnet dennoch keine unmittelbare Eintragung durch das Beschwerdegericht an, sondern gibt die Sache zur weiteren Entscheidung zurück. Eine gesonderte Kostenentscheidung hielt der Senat nach § 25 Absatz 1 GNotKG nicht für veranlasst. Seine Wertfestsetzung beruht auf den im Beschluss genannten allgemeinen kostenrechtlichen Vorschriften. Die Reichweite der Entscheidung bleibt auf die deklaratorische Aufnahme des aktuellen Erbbauzinses unter den festgestellten Bedingungen begrenzt. Sie besagt weder, dass jede beliebige Zusatzinformation in das Grundbuch gehört, noch dass eine Wertsicherungsklausel erst durch wiederholte Eintragungen wirksam wird. Das tragende Ergebnis ist die Zulässigkeit einer kurzen, bewilligten und zur Vermeidung konkreter Unsicherheit geeigneten Aktualisierung.